原价买、原价卖，就不用付 RPGT？上诉庭判例：LHDN 看的是 JPPH 市价，不是你的合约价
不一定。在马来西亚，卖房要付的产业盈利税（RPGT）不是只看合约上写的卖价。不管买家是谁，只要卖价明显低过政府估价局（JPPH）估的市价，内陆税收局（LHDN）都可以根据《1976 年产业盈利税法令》第 25(2) 条不理这个价钱，改用 JPPH 的市价来算你的盈利；卖给亲戚、前夫前妻、自己的公司这类「自己人」，最容易被挑出来。上诉庭（马来西亚第二高的法院）在 Kayusar 公司一案就是这样判的：公寓以原价 RM398,000 卖出，LHDN 按市价约 RM600,000 要卖家补税。
所以打平或亏本卖，要不用付 RPGT，靠的是成交价跟 JPPH 市价对得上：市价本身真的跌了，JPPH 估的也一样低，才站得住（60 天内照样要向 LHDN 申报）。马来西亚公民或永久居民持有满 5 年才卖，RPGT 税率是 0%，这个问题就不存在；公司和外国人则一直要注意。
一间 RM398,000 的公寓，怎么被算出大约 RM20 万盈利？
卖家 Kayusar Sdn Bhd 是一家木材公司。它买下一间公寓，几年后把公寓卖给公司董事的前妻，卖价和当初买价一模一样。它向 LHDN 申报：没有赚钱，所以没有税。
| 卖家申报 | LHDN 的算法 | |
|---|---|---|
| 买价 | RM398,000 | RM398,000 |
| 卖价 | RM398,000（合约价） | 约 RM600,000（JPPH 估的市价） |
| 盈利（扣可扣成本前） | RM0 | 约 RM200,000 |
| 结果 | 不用付 | 要补 RPGT |
卖家不服，一路上诉到特别所得税专员、高等法院、上诉庭，三关都输。法庭的理由很简单：
- 价钱不合常理：持有几年，房价一块钱都没变，卖给的又是跟董事有关系的人，这不像正常买卖。
- 法律给 LHDN 这个权力：第 25(2) 条讲明，一项安排如果会直接影响要不要缴税，LHDN 可以无视或改动它。关系人之间的买卖，也要当成正常市场买卖来算。
- 要证明的是卖家：卖家说 JPPH 的估价不对，就要自己拿证据出来。它拿不出来，估价就成立。
LHDN 怎么知道你卖便宜了？
很多人以为合约写多少，税就算多少。其实政府手上本来就有每一宗转名的市价：
- 印花税本来就按市价收：转名文件（MOT）交去盖印花税时，由 JPPH 定市价，合约价比市价低，买家照样按市价付印花税。所以「便宜卖给家人」连印花税都省不到。细节见印花税指南。
- 申报表格会问关系：卖家填 CKHT 1A、买家填 CKHT 2A，都要写成交价，也会问双方有没有关系。
合约价和 JPPH 市价放在一起，差很多的就会被挑出来查，买家是陌生人也一样；自己人之间的，最先被查。
哪些卖法会被改用市价？一张表看清楚
| 你的情况 | LHDN 可以改用市价吗？ | 要注意 |
|---|---|---|
| 卖给陌生人，成交价接近 JPPH 市价 | 一般不会 | 合约、买入和装修的收据留好七年 |
| 卖给陌生人，但价钱明显低过 JPPH 市价（急卖、贱卖） | 可以 | 买家是谁不是重点；留好急卖的理由和多次降价的广告记录 |
| 市场真的跌了，JPPH 估的市价也跌了，亏本卖出 | 不会，亏本不用付 RPGT | 留好同区成交记录或估价报告，证明真的跌了 |
| 卖给兄弟姐妹、亲戚、朋友，价钱低过市价 | 可以 | 兄弟姐妹之间没有任何 RPGT 或印花税豁免 |
| 卖给前夫或前妻 | 可以 | 离婚后就不算配偶了，Kayusar 的买家就是董事的前妻 |
| 卖给自己或家人的公司，或公司卖给董事、股东、他们的家人 | 可以 | 公司 RPGT 第 6 年起还是 10%，不会归零 |
| 送给配偶、父母、子女、祖父母或孙子女（送的人是公民） | 不用付，视为没赚也没亏 | 接手的人继承你当初的买价，以后他卖要付；见房产转名给家人 |
| 合约写低、差价私下另外给 | 可以，而且是虚报 | 后果比补税严重得多，不要做 |
卖之前怎么做，才不会被改价？
- 先请注册估价师估价，按估价成交，把报告留着。LHDN 有疑问时，这份报告就是你的证据；Kayusar 输就输在拿不出证据。
- 想帮家人，先看送是不是比卖好：配偶、父母子女、祖父母孙子女之间赠与，送的人不用付 RPGT，印花税也有大幅减免。兄弟姐妹不在名单里。
- 看持有年份：公民或永久居民第 6 年起 RPGT 是 0%，第 4 年 20%、第 5 年 15%。差几个月，税可能差很多。税率表见卖房和 RPGT 2026。
- 零盈利也要申报：SPA（买卖合约）签后 60 天内在 MyTax 提交 CKHT 1A。买家律师会先扣起房价的 3% 交给 LHDN，多扣的会退回。
我们的看法：LHDN 不是针对亏本卖房的人
这几年有些地区的公寓确实卖不回买价，尤其是供应多的地方。这些卖家只要成交价跟 JPPH 市价、同区成交差不多，就不用担心被改价，也不用付 RPGT。
会出事的，是成交价比 JPPH 市价低一大截的买卖，最常见的是「帮家人一把」或「左手转右手」：价钱定得比市价低，又以为合约价就是最终答案。这个判例讲得很清楚：价钱要说得出道理，证据要你自己准备。卖之前花几百块请人估价，比事后补几万块税便宜得多。
常见问题
亏本卖房也要向 LHDN 申报吗？
要。不管赚或亏，卖家都要在 SPA 签后 60 天内提交 CKHT 1A，买家提交 CKHT 2A，2025 年起一律在 MyTax 网上提交。亏本就不用付税，但没申报会被罚。
买家律师扣的 3% 拿得回来吗？
拿得回。那 3% 是先交给 LHDN 抵你的 RPGT，算出来税比较少或没有税，多的会退回。马来西亚公民持有满 5 年后卖，就不用扣。
LHDN 卖完多久还能来查？
Kayusar 一案是卖了大约一年后 LHDN 才找上门。一般来说，LHDN 在出售那一年之后的 5 年内都可以发补税单；有欺诈或故意少报的，没有期限。所以估价报告和收据至少留七年。
卖给配偶也会被改价吗？
以赠与方式转给配偶，送的人是公民的话，视为没赚也没亏，不用付 RPGT，印花税全免。离婚后就不算配偶，这条不适用。
我是公司名义持有的房子，要特别注意什么？
公司卖房，第 6 年起 RPGT 还是 10%，不会归零，所以公司卖给董事、股东或他们家人，什么时候卖都要按市价。Kayusar 就是公司卖给董事前妻。
案情根据 Kayusar Sdn Bhd v Ketua Pengarah Hasil Dalam Negeri 上诉庭判决的公开摘要（LHDN ReveNews）及律师公开整理；补税金额和罚款以判决书为准，本文不引用。税率和申报规定截至 2026 年 10 月。本文是一般资讯，不是税务意见；自己人之间买卖或转名，签约前请先问产业律师或税务师。
把买入年份、买价和想卖的价钱发给我们，我们帮你对照同区最近的成交，看这个价钱站不站得住，也帮你看卖和送哪个划算。