怎么查马来西亚发展商的往绩记录?(15 分钟,大部分免费)

它告诉你这家公司在事情变难时会怎么做。三个信号最重要:

• 准时交楼率——集团过往项目有多大比例按时交出空屋权(VP)。迟交过两次的集团,往往会再迟交;这个规律比样板房更能预测未来。
• 缺陷口碑——上几次交楼的实际情况。过往项目的业主群和保修期投诉,是发展商能得到的最接近「产品评价」的东西。
• 病态/烂尾历史——集团过往任何项目在 KPKT 登记册上变成 Sakit 或 Terbengkalai。按登记册事实陈述,并给足权重。

一个结构性的提醒:公司可以是新的,但董事不是。马来西亚发展商普遍每个项目开一家新 SPV(特殊目的公司),所以你买卖合约上的那家 Sdn Bhd 可能「零历史」是设计出来的。这是行业里正常且记录在案的结构——但它意味着你要查的是集团和董事们的记录,不是 SPV 的。用董事名字在 SSM 查一遍,他们名下其他公司、那些公司的项目下场,都会浮出来。

1. KPKT 的 TEDUH 登记册——teduh.kpkt.gov.my:西马每个持牌房屋项目、APDL 号码和到期日、工程进度状态,以及 Sakit/Terbengkalai/Lewat 分类。(沙巴和砂拉越有各自的房屋条例,不在这个登记册里。)
2. 我们的免费查询工具——semak-projek 帮你对好登记册,rekod pemaju 把一个发展商集团的交楼记录集中在一页,不用逐项目翻。
3. SSM 公司查询——SSM 的 e-Search 花小钱就能调出任何 Sdn Bhd 的董事名单和他们的其他董事职位。「新」SPV 和老集团之间的线,就是这样连起来的。
4. 广告上的 APDL——每一则合法房屋广告都必须展示 APDL 号码。广告上没有 APDL 号码,本身就是一个发现:无准证销售完全在 118 法令的保护之外。

按严重程度从高到低:

1. APDL 过期或不存在。没解决之前直接走人。没有有效 APDL,就没有法定附表 G/H 合约、没有装你钱的 HDA 监管账户、没有 LAD 赔偿制度——整套保护框架都不存在。
2. 集团有过烂尾(Terbengkalai)项目。登记册全国记录 179 个烂尾项目(TEDUH,截至 2026 年 8 月 29 日);出产过一个的集团,背着最重的历史。不是自动否决——复建确实发生——但必须拿到书面解释。
3. 集团现有 Sakit 项目。Sakit 意味着 KPKT 记录该项目进度落后超过 30%。整体交楼正常的集团里有一个病态项目,跟半个组合都出问题,是两回事——怎么解读 Sakit 名单。
4. 首次开发的 SPV、没有母公司担保。新 SPV + 陌生董事 + 没有成熟母公司为完工兜底 = 你在用一笔 30 年的贷款给一家初创公司背书。问清楚谁担保完工,并拿书面。

要么让价格补偿风险,要么走。大多数真实的发展商记录都是混的——几年前迟交过一次,其余干净。三个实际做法:

• 要纸。集团任何当前延误项目的书面修订时间表,以及你这个项目的完工担保结构。销售厅的口头保证不是纸。
• 看人群在做什么。把工程进度和销售进度对照——卖得慢、盖得也慢的项目,是在给自己的风险叠加。售出数据在我们的名单里。
• 让折扣诚实。如果记录是混的,价格却比附近记录更干净的竞品没便宜半分,那这份风险就是白担的。要么价格补偿你,要么把订金留给更干净的项目——下订前的完整扫雷清单在买公寓前的红旗。