马来西亚发展商套路:售楼处最常让买家中招的九招,以及每一招对应的规则

第 1 招——回扣。售楼处在 SPA 上写 RM550,000,给 10%「回扣」,你的「净价」是 RM495,000,却让银行按 RM550,000 的 90% 放贷。结果是:一个真实成交价——你和其他每个买家实际付的——只有 RM495,000 的单位,你借了 RM495,000,等于 100% 贷款,多出来的 10% 债务挂在你名下。国家银行 2013 年堵了这条路,要求贷款成数(LTV)按扣除所有发展商折扣、回扣和优惠后的净售价计算(Loanstreet 关于 2013-2014 年借贷措施的指南整理)。照规矩办的银行按 RM495,000 的 90% 放贷;悄悄按毛价做的配套,以后估价时会被翻出来。

伤害在转售时才显现。三年后估价师在记录里看到 RM550,000 的成交价,而实质上单位是 RM495,000 换手的,整栋楼的纸面价格都一样虚高。这就是估价低于售价怎么办里解释的估价缺口。

第 2 招——「免费」律师费和印花税。没有东西是免费的;SPA 律师费、贷款文件费、转名印花税都算进价里了。如果你本来就要付这些,那没问题——但「免费」配套通常比同一单位不带配套的标价更高,又回到 SPA 虚高的老问题。书面要一个不带配套的价格。隐藏成本列了配套真正涵盖什么。

第 3 招——现金回赠、「买房还倒拿钱」。回扣大到签约当场给你现金,是同一机制走得更远:你拿走现金,背上一笔比单位还大的贷款。国家银行的第三套房贷规则(第三套及以上房贷成数上限 70%,2010 年 11 月起实施)部分就是因为投资客大规模这么干。

第 4 招——保证租金回报(GRR)。发展商承诺,比如说,三年每年 6%。宣传册没写的三件事(The Edge Malaysia「The flip side of guaranteed rental returns」;Focus Malaysia 关于 GRR 的报道):保证已经算进楼价,你是在预付自己的租金;GRR 协议是另一份合约,用全国购屋者协会秘书长的话说,「不在现有管制发展商的法规范围内」——所以违约要上民事法庭,不是房屋仲裁庭;保证期一结束,整栋楼的单位同时涌进租赁市场。担保方常常是资本单薄的子公司,有些合约还允许担保方两个月通知就终止。把 GRR 当成你自己付钱买的折扣,按没有 GRR 的价值去衡量单位。

第 5 招——「全部售罄,只剩最后三个」。贴满红点的销售表是营销。核对要靠外部数据:我们的项目查询显示 KPKT 登记册里已售对总数,真正卖了 90% 的项目很少需要打第二次电话给你。

第 6 招——订金。「先付 RM5,000 锁住单位,慢慢考虑」是被禁止的:1989 年房屋发展(管制及执照)条例第 11(2)条禁止任何人——发展商、经纪或「保管人」——在 SPA 之前收取法定合约规定以外的任何款项。照收的钱可以追回,联邦法院在 PJD Regency 案(2021 年)判定交屋期限和 LAD 从你付订金那天起算。细节见订金退款。

第 7 招——效果图和距离说法。样板房有室内设计师配的家具、真实单位没有的天花板、从不出售楼层渲染出来的景观。宣传册写「5 分钟到 MRT」。要问:用什么方式的 5 分钟、从哪个门、到哪个站?我们项目页有实测的到最近车站的米数——Astrum Ampang 离 Jelatek LRT 站 100 米,Ambience Residences 离 Taman Naga Emas MRT 站 800 米,宣传册里都叫「近 MRT」,走起来完全是两回事。读 SPA 第四附表的建筑说明,不看效果图:依附表 H,那份说明才是发展商在合约上必须交付的。TOD 投资迷思讲车站溢价这个说法。

第 8 招——投资俱乐部和团购。「加入我们的群,特价买五个单位,我们帮你管。」单位打折是因为发展商需要销量;贷款风险是你的,乘以五。国家银行第三套及以上房贷 70% 上限,从第三个单位起就压下来。而一栋楼几十个单位握在同一个俱乐部手里,租赁市场会一起塌。答应之前先读第三套房贷 70% 规则。

第 9 招——当住宅卖的商业地契。商业地契上的「类住宅」SOHO 或服务式套房:水电和门牌税按商业费率,而且——如果批文是办公而不是住宅——不在 118 法令之内,意思是没有 HDA 账户、没有附表 H、没有法定 LAD、没有房屋仲裁庭。2007 年修法把给人住的服务式公寓纳入法令,所以关键看批文写什么。HDA 是什么有判断法;服务式公寓 vs 公寓有持有成本比较。

管理费压低报价。售楼处报每平方尺 RM0.20。发展商定初始费率,并在联合管理机构(JMB)成立前控制大楼,这么低的费率就是电梯在第十二年报废的原因——JMB 要么大幅加价,要么大楼衰败。要预算表,不要 psf 数字;跟管理费和储备金里的巴生谷区间比。

无照或执照过期。最大的套路根本不是套路——是项目从来没持牌,或者广告及销售准证在你签 SPA 之前就过期了。条例第 6(1)条要求每则广告列出执照号和准证号及有效期;Act 118 第 18 条规定无照开发是罪,罚款 RM250,000 到 RM500,000、监禁最高五年。宣传册上没有 APDL 号,本身就是一个发现。登记册是公开的:怎么查发展商往绩是 15 分钟版,我们的项目查询一次搜完。

一个结构性的提醒。销售员按签约拿佣金,所以上面每一招都瞄准你到访的那一天。新盘买卖里,先回家没有任何损失。