2025 年签 SPA、2026 年过户:外国人印花税付 4% 还是 8%?
2026 年 1 月 1 日起,非公民(不含永久居民)和外国公司买住宅,转让印花税统一 8%(Finance Act 2025,Act 874,在印花税法令 1949 第一附表加入第 32(ab) 项)。之前是 4%。RM1,000,000 的单位,从 RM40,000 变 RM80,000;RM2,000,000 从 RM80,000 变 RM160,000。
税率看的是「课税那份文件」的签立日期,不是你什么时候谈好。还没出分层或个别地契的新盘,印花税收在买卖合约(SPA)本身(印花税法令第 21(1) 条)——所以 2025 年签的 SPA,2025 年已按 4% 盖印,之后签的转让文件只收 RM10。有地契的房子,印花税收在 14A 转让表格上,2026 年签立的 14A 表面上就是 8% 的文件,即使 SPA 是 2025 年签的。
最后那一种,就是还没定的那一种。截至 2026 年 11 月 1 日,税收局没有发布任何关于「2025 年签 SPA、2026 年签转让」的说明,律师公会 2026 年的通告也没碰这个问题。Skrine 律师行 2025 年 11 月就点出这个缺口并要求澄清。先按 8% 准备,并叫律师把立场写下来。
一段话讲完法律
Finance Act 2025(Act 874;2025 年 12 月 27 日御准,12 月 31 日宪报)第 29(b) 条在印花税法令 1949 第一附表加入新的第 32(ab) 项:「2026 年 1 月 1 日起,任何住宅产业售予外国公司、或非公民且非永久居民的人——每 RM100 或不足 RM100 的部分收 RM8」。第 25 条规定这一章 2026 年 1 月 1 日生效。同一条也修改了 2024 年 1 月 1 日引入的 4% 第 32(aa) 项,改成只适用于外国人买住宅以外的产业。
从条文可以直接读出三件事。永久居民不在 8% 之内——PR 付一般累进税率(首 RM100,000 1%,至 RM500,000 2%,至 RM1,000,000 3%,超出部分 4%)。「住宅产业」的定义包含服务式公寓和 SOHO,所以建在商业地上的服务式公寓逃不掉 8%。税按成交价或市值较高者计,跟所有转让一样。
法令里没有 MM2H 豁免,税收局的豁免页面也没有。8% 之外只有两条路:公民,或永久居民。
印花税收在哪份文件上,哪个日期决定税率
马来西亚的印花税是向文件收的,收哪一份由印花税法令决定。单单这一点,就回答了大部分「2025 还是 2026」的问题。
| 你买的是 | 收从价印花税的文件 | 决定税率的日期 | SPA 2025 年签、2026 年完成 |
|---|---|---|---|
| 新盘,地契还没出(在建公寓的常态) | 买卖合约本身。印花税法令第 21(1) 条规定买卖协议按「如同实际转让」课同样的从价印花税;之后的转让契据或 14A 表格按第 32(i) 项只收 RM10,因为税已经付过(税收局第一附表指南 C.2.2)。 | SPA 签立的日期。 | 4%,2025 年已经付了。2026 年的转让文件收 RM10。 |
| 二手或已出分层/个别地契的现房 | 14A 转让表格。SPA 作为附属文件收 RM10(第 4(3) 条)。 | 14A 签立的日期。 | 表面上是 8%。2026 年日期的 14A 落在第 32(ab) 项。税收局会不会回头看 2025 年的 SPA,没定——截至 2026 年 11 月 1 日没有任何说明。 |
| 新盘,但完工前已出地契,发展商用 14A 转让 | 问律师哪份文件盖了从价印花税——如果 SPA 已按第 21(1) 条盖了从价税,14A 就是 RM10。 | 跟着盖从价税的那份文件。 | 看上一格的答案。 |
| 永久居民 | 同上。 | 跟税率无关。 | 一般 1%–4% 累进,2025 或 2026 都一样。 |
| 在马来西亚注册、外资持有的公司 | 同上。 | 同上。 | 印花税法令没有定义「外国公司」。国家土地法典把外资持股 50% 以上的马来西亚公司当外国公司处理(就州批准而言);税收局会不会按 8% 收,要问你的律师。我们不替你下结论。 |
算给你看,住宅、非公民、非 PR:
| 房价 | 公民 / PR(累进) | 外国人,2024–2025(4%) | 外国人,2026 起(8%) |
|---|---|---|---|
| RM600,000 | RM12,000 | RM24,000 | RM48,000 |
| RM1,000,000 | RM24,000 | RM40,000 | RM80,000 |
| RM1,500,000 | RM44,000 | RM60,000 | RM120,000 |
| RM2,000,000 | RM64,000 | RM80,000 | RM160,000 |
按你自己的房价算,连贷款印花税、律师费、州税一起加,用外国人买房费用计算器。
- 没填日期的 14A。有地契的二手房,转让表格常常跟 SPA 同时签,但先不填日期,等付清尾款完成交易那天才填。如果完成日落在 2026 年,它就是 2026 年的文件。你记得的签名日期,不是税收局看到的签立日期。
- 迟盖印不会把日期推回去。文件要在签立后 30 天内盖印(第 47 条)。迟了要加罚款——RM50 或少缴税额的 10%,再迟升到 RM100 或 20%(第 47A 条)——但税率仍然是签立日期当天的税率。2026 年没有办法「盖回 2025 年」。
- 为了过州门槛抬高的价钱,8% 按抬高后的数字收。税按成交价或市值较高者。RM950,000 的单位写成 RM1,000,000 去过吉隆坡的外国人门槛,8% 就是 RM80,000 而不是 RM76,000——而且银行按估价放贷,不按 SPA 价。见各州最低购屋价指南。
如果你的 SPA 是 2025 年签的,转让已经或将要在 2026 年进行
- 先查从价印花税盖在哪份文件上向你的产业转让律师要盖印证书。如果盖在 SPA 上(新盘、没地契),你 2025 年已付 4%,事情结束。如果 SPA 上只有 RM10,税就在 14A 上,下面三步才用得上。
- 叫律师把立场写下来具体问两件事:14A 会写哪一天的日期、律师楼会按第一附表哪一项递交。口头的「应该没问题」,以后给税收局看不了。
- 现在就按 8% 准备钱RM1,000,000 的有地契单位,差额是 RM40,000。评税回来是 4%,你多出一笔;按 4% 准备、回来是 8%,就是完成交易的问题。第二种情况我们见过买家因此赶不上付款期限。
- 税收局按 8% 评税、而你认为该是 4%,问律师要不要提出异议印花税法令有对印花税局评税提出异议的程序,期限很短。对 2025 年的 SPA 值不值得用,是法律判断,我们不替你做——但程序存在,期限短,评税信到的当天就要问。
- 把 2025 年 SPA 的盖印证书和填了日期的 14A 放在一起以后税收局如果发布过渡说明,退税或异议就靠这两份文件。
核对于 2026 年 11 月 1 日。原文来源:Finance Act 2025(Act 874)第 25 和 29 条;印花税法令 1949 第 4(3)、21、47、47A 条及第一附表第 32(a)、32(aa)、32(ab)、32(i) 项;税收局第一附表指南(C.2.1(c) 与 C.2.2,2026 年 6 月 30 日版)。「2025 年 SPA、2026 年转让没定」的判断,来自 Skrine 律师行 2025 年 11 月 24 日的简报,以及我们读到 2026 年 11 月 1 日为止的税收局公告和律师公会通告里都没有相关说明(律师公会 2026 年第 090 和 128 号通告只讲首购豁免)。
一个我们查过但站不住的说法:有一个计算器网站写「税收局已确认」2025 年的 SPA 维持 4%。那一页没有任何出处,我们也找不到这个确认。我们不转述它。
税收局发布过渡说明的当天,这一页会更新。如果你手上有税收局关于这一点的裁定信,传给我们,我们会引用。
- SPA
- 买卖合约——你跟卖家或发展商签的那份合同。
- 14A 表格
- 转让备忘录:土地局把有地契的房子过到你名下用的表格。
- 从价印花税
- 按房价百分比收的印花税,跟固定 RM10 的相对。
- 课税文件
- 印花税收在它上面的那份法律文件。
- PR
- 马来西亚永久居民——不是公民,但不在 8% 之内。
- 州政府批准
- 州土地局的书面批准,每个外国买家过户登记前都要拿到。
- 州税(levy)
- 有些州(柔佛、槟城、马六甲)批准时另收的百分比费用,跟联邦印花税叠加。
- LHDN
- 内陆税收局,评定和收取印花税的机关。
常见问题
我有 MM2H,8% 适用吗?
适用。Finance Act 2025 和税收局的豁免清单都没有给 MM2H 持有人较低税率。MM2H 是长期签证,不改变你在印花税上的非公民身份。第 32(ab) 项之外只有公民和永久居民。
我是永久居民,付 8% 吗?
不用。第 32(ab) 项适用于「非公民且非永久居民的人」。PR 按第 32(a) 项一般累进:首 RM100,000 1%,至 RM500,000 2%,至 RM1,000,000 3%,超出部分 4%。RM1,000,000 是 RM24,000。
我的服务式公寓是商业地契,4% 还是 8%?
8%。法令为第 32(ab) 项定义的「住宅产业」包含服务式公寓和 SOHO。第 32(aa) 项的 4% 现在只管非住宅——店铺、办公室、厂房、土地。
我 2025 年 12 月签了在建公寓的 SPA,用哪个税率?
如果当时地契还没出,SPA 本身按第 21(1) 条课从价印花税,2025 年已按 4% 盖印。之后的转让契据或 14A 收 RM10。看你 SPA 上的盖印证书:如果显示的是从价金额,事情就结束了。
我 2025 年 11 月签了有地契现房的 SPA,14A 在 2026 年 2 月签立,用哪个税率?
表面上是 8%:14A 是课税文件,而它是 2026 年的文件。税收局会不会回头看 2025 年的 SPA,没定——截至 2026 年 11 月 1 日没有任何说明。按 8% 准备,叫律师把立场写下来,如果评税回来是 8% 而律师认为该是 4%,问异议程序。
8% 会取代柔佛或槟城的州税吗?
不会——两个叠加。8% 是联邦的转让印花税。柔佛的 3%(最低 RM30,000,2025 年 7 月 1 日起)、槟城的 3%(槟岛分层 RM100 万至 150 万为 1.5%)、马六甲的 3%(最低 RM30,000)是州政府批准时收的州税。外国人 2026 年在新山买 RM1,000,000 的公寓,付 RM80,000 联邦印花税加 RM30,000 州税,律师费还没算。见外国人买房全部费用。
贷款合约的印花税也变了吗?
没有。贷款合约仍是贷款额的 0.5%(第 27(a)(iii) 项,每 RM1,000 收 RM5),所有人一样。外币贷款原本的 RM2,000 上限 2024 年 1 月 1 日起已取消。