第三间房只能贷 70%:国家银行的 LTV 上限 2026 年怎么运作、银行怎么数你的贷款、为什么常见的绕路都走不通
国家银行把借款人第三笔房贷的贷款价值比(LTV)上限定在 70%,从 2010 年 11 月 3 日起实施至今——它的公告把上限用于「借款人申请的第三笔房屋融资」,第一和第二笔房贷则交给各银行自己的政策(通常 90%)。这条规则 2026 年仍然有效,每家银行都在执行。它数的是你 CCRIS 上未清的房贷,不是你拥有的房产:两间已还清的房子、没有贷款,你的下一笔就是第一笔贷款;两笔在供的贷款,下一笔就被封顶,哪怕其中一笔是你一分钱不付的联名贷款。
一间 RM500,000 的单位,这意味着头期 RM150,000 而不是 RM50,000,印花税和律师费另计——差 RM100,000 现金。挂配偶或子女的名只有在那个人凭自己的收入过关时才行得通;用 Sdn Bhd 买则撞上国家银行另一条对非个人借款人的 60% 上限。
第三间房 70% 规则到底是什么——2026 年还有效吗?
有效,而且措辞自国家银行 2010 年 11 月发布以来没有改过。国家银行的声明《促进稳定与可持续房地产市场及家庭健全财务与债务管理的措施》(2010 年 11 月 3 日)即时生效地设定「最高 70% 的贷款价值比,适用于借款人申请的第三笔房屋融资」,以遏制在特定地区推高房价的投机买盘。第一和第二笔房贷明确留给各银行内部信贷政策决定,实际上马来西亚公民最高 90%。
两条配套措施对投资者很重要:2011 年 12 月国家银行把非个人借款人(公司)的房贷 LTV 封顶在 60%,之后的措施又限制了房贷年期。所以阶梯是这样的:
| 借款人情况 | 最高 LTV | 由谁定 |
|---|---|---|
| 个人,0 或 1 笔未清房贷 | 银行政策——常见 90% | 各银行 |
| 个人,2 笔或以上未清房贷 | 70% | 国家银行,2010 年 11 月 |
| 公司(Sdn Bhd / Bhd) | 60% | 国家银行,2011 年 12 月 |
| 外国人 | 银行政策——公开指南报 60% 到 80% | 各银行 |
注意「房屋」两个字。国家银行的措施针对住宅房产融资;店铺、办公室和工业单位的贷款不在其内,但仍然算进你的 DSR。商业地契的服务式公寓,银行在这件事上当住宅处理(按 NBC 税务与商业博客对银行做法的总结)——是住的,就是房贷。
银行怎么数你的贷款——联名、已还清、公司名下、商业地契?
银行数的是评估你那天 CCRIS 上显示的未清房贷笔数。我们查的银行做法总结(PropCashflow 2026、NextSix 2026、NBC)在机制上一致:
- 已还清的贷款不算。贷款全额赎回并在 CCRIS 上关闭后就消失。申请前先赎回一笔旧贷款,你就退回阶梯下一级——但结清后要留两到三个月让 CCRIS 更新,否则银行还是看得到。
- 联名贷款对每一个借款人都全额算。你 2015 年和兄弟姐妹联名签的贷款是你两笔中的一笔,哪怕每一期都是他在供。而且新贷款的任何一个申请人已经有两笔就触发规则:NBC 的例子是有两笔未清贷款的 A 先生和没有贷款的 B 女士联名申请——联名贷款封顶 70%。
- 全款持有的房产不算。五间没贷款的房子,第六间还是第一笔贷款的借款人。
- 商业地契的店铺和办公室不算房贷;你自住或出租的服务式公寓算。
- 公司名下的贷款在公司的 CCRIS 上,不在你的,但公司本身封顶 60%,而且银行会要你的个人担保——担保随后出现在你的 CCRIS 上。
- 现有贷款转贷不增加笔数,但转贷套现按那间房的新贷款评估。
数笔数关乎能力也关乎政策:那两笔现有供款全额算进你的 DSR,租金收入只部分认可,而且要有租约和银行进账。就算 70% 上限不是卡住你的那条线,DSR 常常是——指望第三笔批准之前先过一遍 DSR 指南。
70% 上限在 RM500,000 的单位上要多付多少现金?
签约时多 RM100,000,而且其他每一项入场费的现金比例都更高。头期是看得见的数字;看不见的是签 SPA 时的 10% 和完成时的尾款都随缺口放大。以 RM500,000 的单位为例——我们很多盘源的价位带,比如蒲种的 Anya Residence @ Shorea Park,从 RM492,000 起,永久地契:
| 第一或第二笔贷款(90%) | 第三笔贷款(70%) | |
|---|---|---|
| 房价 | RM500,000 | RM500,000 |
| 贷款 | RM450,000 | RM350,000 |
| 头期 | RM50,000 | RM150,000 |
| 月供 @ 4.35%、35 年(我们的算术) | RM2,088 | RM1,624 |
| 买房时额外需要的现金 | - | +RM100,000 |
两栏都还要加上转让印花税、SPA 和贷款的律师费、估价费;完整逐项清单在买 RM50 万公寓要多少现金。投资者低估的两个后果:第一,更低的月供对你 DSR 的帮助没你想的大,因为两笔现有贷款还在;第二,多压进去当权益的 RM100,000 只替你赚了贷款利率(4% 以上),别的什么都没有——在一间毛租金回报 3% 到 4% 的单位上,第三间房的现金回报通常比前两间差。如果你指望公积金,注意买房提款公式在 70% 融资时给的额度更大(房价减贷款加 10%),但只限这是你第一或第二间用公积金买的房。
挂配偶、子女或 Sdn Bhd 的名能绕过去吗?
只有当那个人或那家公司真的凭自己过关才行——而且每条路都有一个付了订金之后才发现的代价。
- 挂没有贷款的配偶。合法,也常见。问题是:配偶必须凭他自己的收入过 DSR,因为把你加进来做联名借款人就把你的两笔贷款带进来、触发上限。配偶的收入撑不起月供,银行就会要你——你又回到 70%。这也意味着房产法律上是他的;离婚、身故或家庭闹翻时这很要紧。产权和遗产机制见联名买房。
- 挂成年子女。同样的逻辑:子女必须单独过关。一个月薪 RM3,500 的 24 岁年轻人撑不起 RM350,000 的贷款,父母担保则担保进父母的 CCRIS。银行也看得穿一个刚毕业的人贷 90%、父母从自己户口供款的把戏。
- 用 Sdn Bhd。国家银行 2011 年 12 月自己的措施把非个人房贷封顶在 60%——比 70% 更差。再加上公司注册和年度合规成本、租金收入的公司税、脱手时的 RPGT 处理,公司这条路只对长期持有、账目齐全的组合有意义。它不是拿 90% 贷款的办法。
- 先还清一笔。唯一一条其实就是规则按设计运作的「绕路」。赎回最小的那笔未清贷款,等 CCRIS 更新,下一次买房又是第二笔贷款。如果你有现金这么做,拿它和直接付 30% 头期比一比——算下来常常差不多。
谁根本不该买第三间贷款房:现有两间的 DSR 已经超过 50% 的人、指望租客从第一天起替你供款的人,以及没读过 KPKT 注册项目延误会怎样的人——我们的买公寓前的危险信号是付订金前的清单。
常见问题
70% 上限是针对我的第三间房产还是第三笔贷款?
第三笔房贷。国家银行 2010 年的措施适用于借款人申请的第三笔房屋融资,银行数的是 CCRIS 上未清的房贷。没有贷款的房产不算;已还清的贷款在 CCRIS 更新后就消失。
我是父母房子的联名借款人,但一分钱不付。算吗?
算。那笔贷款在你的 CCRIS 上显示为未清房贷,是你两笔中的一笔,不管谁在付。那笔月供也算在你的 DSR 里。
还清两笔中的一笔后,什么时候能再拿 90%?
等结清的贷款在 CCRIS 上关闭之后,公开的银行做法指南说是赎回后两到三个月。等它消失了再申请,别提前。
上限是按房价还是按估价的 70%?
两者取低。银行估价师估得低过你的买价,70% 就按估价算,整个缺口你用现金补——见我们的估价低过买价指南。
能用公积金 Akaun Sejahtera 付更高的 30% 头期吗?
只限这是你第一或第二间用公积金买的房;公积金的买房提款不涵盖第三间房。如果符合,提款公式(房价减贷款加房价 10%,以余额为上限)在 70% 融资时其实允许更多——RM500,000 的单位可提 RM200,000。
本文根据国家银行 2010 年 11 月 3 日的措施公告和公开的银行放贷做法总结(PropCashflow、NextSix、NBC)整理,截至 2026 年 9 月——不构成财务、法律或税务意见。第一和第二笔贷款的 LTV、DSR 上限和租金收入的认定方式是各银行自己的政策、各有不同;算例是我们按所述假设做的算术。