新盘价格表怎么看:小册子上的价、合约里的价、你实际付的价是三个数

净价是真价。合约价是法律上的价。「起」价是最便宜的户型,很少是你想要的那个。用整数举个例子,看三者怎么关联:

例子里的百分比是示意,结构是通用的。注意合约上写 RM520,000,回扣在另一封信里,银行按 RM494,000 算。我们项目页上的「RM 起」是发展商对该项目最低价户型的净配套价,照列表原样引用,所以它告诉你项目从哪里起步,不是你那个高楼层两房要多少钱。同一天买同一户型的每个买家拿到同样的表价和同样的配套;配套会随着销售阶段变化(早期和清尾货不一样),这是两个邻居付的价钱会不同的唯一原因。

大多是你本来签约时要现金付的费用,变成由发展商来付。常见项目,以及每一项对你值多少:

• 承担买卖合约律师费。发展商付钱给它的指定律师帮你准备合约。你仍然可以自费请自己的律师。
• 承担贷款合约律师费。银行贷款文件也是同样道理。
• 买卖合约、转名或贷款的印花税。有时三样都包,有时只包贷款。读清楚信;「承担印花税」很少是指所有印花税。首购族的豁免是政府计划,不是发展商配套的一部分;2026 年的现况见2026 年印花税。
• 回扣或现金回赠。楼价的一个百分比,抵扣分期款或在某个阶段之后退还。问清楚几时付、谁付;交屋时才付的回扣,对你的现金流不如从头 10% 里直接扣掉的值钱。
• 装修或「ID 配套」。厨柜、冷气、热水器,有时含衣柜。拿书面的项目清单;示范单位不是清单。见看示范单位的清单。
• 免一段时间管理费、送停车位、送会所会籍。小项,但值得读细则:「免管理费」通常指发展商替你付交屋后固定月数的费用。

有一样东西配套永远不能包含:法定付款表以外的任何款项。1989 年条例第 11(2) 条规定,房屋发展商不得收取买卖合约规定以外的任何款项,不论名目。订金也在这个范围内,所以才有订金退款那套规则。其他不属于配套的销售厅招数见发展商销售招数。

因为回扣放在合约外面,而更高的合约价有三个连锁影响,签字前要知道。

1. 你的贷款按净价算,不是合约价。银行按楼价和自己估价两者中较低的放贷(PropCashflow 的贷款成数指南,2026 年 3 月 6 日更新),而国家银行的规定是贷款成数按扣除所有折扣和回扣后的净售价计算(Loanstreet,2026 年 1 月)。上面的例子里,RM494,000 的 90% 是 RM444,600;没有人会借你 RM520,000 的 90%。成数本身,头两笔房贷最高 90%,第三笔未清房贷起 70%,同样出自 PropCashflow 那份指南,细节见70% 规则。所以你的现金头期是净价的 10% 加上配套没包的部分。
2. 印花税和将来的税按合约价评估。转名印花税按对价或市值两者较高者征收,而对价就是合约价。配套包了印花税,现在不花你的钱;没包的话,一个被垫高的合约价就是真金白银。你将来卖出时,记录上的买入价也是合约价。
3. 合约价也是你保障的基数。附表 H 的迟交赔偿是每年买价的 10%,所以合约价高一点,项目迟交时 LAD 索赔也稍高一点(见LAD 索赔)。

有一种合法的折扣存在,但它不是配套项目:土著单位折扣,是州政府对土著配额保留单位的房屋政策,地契上带转售限制。它跟发展商的配套是两回事,详见土著单位 vs 非土著单位。

净价每平方尺对成交二手价每平方尺,两边都把购买成本加回去。这两个数字的构成不同,所以把小册子数字摆在房产网站的叫价旁边,什么都说明不了。要让它们可比:

1. 把新盘换算成每平方尺净价。净价除以建筑面积。记住建筑面积包括阳台和冷气机台,所以也要看户型:怎样看懂公寓平面图。
2. 用二手成交价,不用叫价。网站上的叫价是开价。登记在案的成交才是买家真正付的钱;我们的区域价格页由 Affirm Plus Research 整理,按楼盘列出中位数,就是这个原因。
3. 把各自没包的成本加上。二手:你自己的买卖合约律师费、转名印花税、贷款费用,通常还有经纪费,全是现金。新盘:建筑期间的进度利息,以及长达三年替一个你住不进去的家供贷款。现金清单见买 RM50 万公寓要多少现金。
4. 拿同类比同类。十年楼龄的现楼二手单位和三年后才拿钥匙的新盘,就算每平方尺一样也是不同的产品。完整取舍见新盘 vs 二手公寓。

谁不该被大配套打动:决定建立在配套而不是每平方尺净价上的人。高表价配大回扣,和公道表价配小回扣,净价可以一样;后者留给你一个更干净的合约数字,印花税的风险也更小。