外国人在马来西亚出租房子:税率 30%、没有任何减免,而且短租刚刚变天
决定你税率的不是国籍,是税务居民身份。不是税务居民的个人,租金收入按统一 30% 课税,而且不享任何个人减免。变成税务居民(所得税法令第 7 条的 182 天等测试)之后,才走 0–30% 的累进税率并可以用减免。
既然税率是平的、又没有减免,可扣除费用对你的重要性比对本地人高得多 —— 每一块钱的合法扣除,直接省你三毛。
🔴 短租(Airbnb)不是「灰色地带随便做」。槟城的《2026 年私人短期住宿(槟州地方政府)附例》已于 2026 年 8 月 1 日生效,给两个月宽限期登记,之后开罚;而且 MBPP 辖区内所有分层住宅一律禁止做短租。买公寓打算做 Airbnb 的人,先看完这一篇。
30% 还是累进?判准是「税务居民」,不是护照
马来西亚的所得税按税务居民身份分,不按国籍。判准写在《1967 年所得税法令》第 7 条,最常见的是一个课税年内在马来西亚停留满 182 天(另有连接期间与连续年度等测试)。
- 非税务居民个人:租金收入按统一 30% 课税,不享任何个人减免。
- 税务居民个人:并入总收入走 0–30% 的累进税率,可用各项减免。
所以一个长住马来西亚的外国人,和一个一年来两次的外国业主,税负可以差很远 —— 而这件事和你拿哪本护照无关。
注:30% 这个税率我们是从马来西亚税务局的公开裁定读到的引述,不是直接打开原始 PDF 核对段号。税率本身在业界没有争议,但如果你要引用条文段号,请让你的税务顾问核一次。
可以扣什么、不可以扣什么
住宅出租一般属于所得税法令第 4(d) 条的非营业来源,适用的是税务局公开裁定 12/2018《Income From Letting of Real Property》(2018 年 12 月 19 日)。
一般可扣的直接费用:门牌税与地税(assessment and quit rent)、为购买该产业而借款的利息、火险保费、收租与续约租约的相关支出、以及维修保养。
不可扣的:资本性支出,以及为了把房子首次弄到可出租状态而花的初始费用。这一条最常被误用 —— 买了旧房子大装修一轮再出租,那笔钱一般不能拿来扣第一年的租金收入。
注:上面第一项(门牌税与地税)我们从裁定原文确认了;其余项目是这份裁定的标准清单,但该 PDF 在三个官方镜像都打不开,所以完整清单请以裁定原文或你的税务顾问为准。我们宁可这样说,也不给你一份可能有出入的清单。
租客要不要替你预扣税?
一般不用。马来西亚对付给非居民的款项确实有预扣税(所得税法令第 109、109A、109B 条),但涵盖的是利息、权利金、第 4A 条的特类收入(其中的租金指的是动产租金)以及公众艺人 —— 土地与建筑物的租金不在内。所以租你房子的人没有法定的预扣义务,由你自己以 Form M 报税。
注:这是一个「否定式」结论,我们找不到税务局用这个措辞正面写出来的页面。结论本身在实务上是通行的,但正因为是否定式,发布前值得让税务顾问确认你的具体情况。
对照一下:卖房的时候是有预扣的 —— 买方必须从售价扣起 7% 作为你的 RPGT 预扣款,见卖房要交多少税。
马来西亚没有联邦层面的短租法律。合法与否由三层决定:土地用途与规划类别、地方政府执照、以及你那栋楼的分层管理机构附例。三层任何一层不过,就是不能做。
槟城 —— 全国第一个真正执法的州
- 《2026 年私人短期住宿(槟州地方政府)附例》2026 年 8 月 1 日生效,给两个月宽限期申请执照,之后开始执法(约 2026 年 10 月起)。
- 收费:申请行政费 RM50;年度执照 3 房以内 RM1,000,每多一房 +RM200;私人住宿费 RM1,800 / 单位 / 年。
- 罚则:罚款最高 RM2,000、监禁最高 1 年,或两者兼施。地方政府可入内检查、调查并勒令停业。
- 🔴 MBPP(槟岛市政厅)辖区内所有分层住宅一律禁止做私人住宿。可以考虑的是商业地契的服务式公寓、SOHO、店屋、店面办公室,以及有地的独立/半独立/排屋 —— 但都要先取得改变用途的规划许可,而且服务式公寓仍受管理机构附例约束。MBSP(威省)还在检讨自己的程序。
- 一律禁止的场所还包括:政府与法定机构物业、医疗或托儿中心、工人宿舍、私立教育机构,以及廉价与中低价房屋、价格管制房屋、人民组屋(PPR)。
🚫 网上流传「槟城 2024 年 3 月 1 日起全面禁止公寓做 Airbnb」—— 我们查不到 2024 年的宪报,不采用这个说法。目前可核实的执法依据是上面这份 2026 年附例。
吉隆坡 —— 真正卡住你的通常是那栋楼自己
没有明文的全面禁令,但住宅区未取得执照经营短租并不被允许,DBKL 要求商业执照;同时分层管理机构可以通过特别决议或附例限制甚至禁止短租。我们不会写「DBKL 禁止 Airbnb」 —— 找不到 DBKL 用这个措辞的文件。实务上,买之前请先要一份该楼的管理机构附例来看。
雪兰莪 —— 只是提案,还不是法律
2025 年 11 月宣布拟自 2026 年 1 月起限制每单位每年最多 180 晚并收永续费,但《星报》2026 年 1 月 9 日报道该上限仍在检讨中,我们也查不到宪报。请当成提案看待,不要当成现行法律。
打算靠租金回本?照这个顺序验证
- 先算清楚是 30% 还是累进你一年在马来西亚待多久?达不到税务居民门槛,租金就是统一 30% 且零减免 —— 这会直接改写你的回报率试算表。
- 把可扣除费用的单据制度建起来税率是平的、没有减免,所以扣除的价值反而更高。门牌税地税、贷款利息、火险、维修的单据从第一天就留好。
- 买之前先要那栋楼的管理机构附例尤其你打算做短租。在吉隆坡,决定你能不能做的通常不是市政局,是这份附例。
- 如果买在槟城,先确认地契类别MBPP 辖区内分层住宅一律禁止短租。想做短租只能看商业地契的服务式公寓、SOHO、店屋,或有地房产,而且要先拿到改变用途的规划许可。
- 别把「180 晚」当成雪兰莪的现行规定那还是提案。要按现行法律做规划,不要按新闻标题。
- 找一个熟悉非居民报税的税务顾问Form M、可扣除项目的边界、以及有没有预扣义务,这三件事值得花一次咨询费问清楚 —— 比事后被追缴便宜。
常见问题
外国人在马来西亚的租金收入要交多少税?
看你是不是税务居民,不看国籍。非税务居民个人按统一 30% 课税,而且不享任何个人减免。成为税务居民(《1967 年所得税法令》第 7 条,最常见是一年停留满 182 天)之后,才适用 0–30% 的累进税率并可使用减免。
租客需要替我预扣税吗?
一般不需要。马来西亚对付给非居民的预扣税涵盖利息、权利金、第 4A 条特类收入(其中的租金指动产租金)与公众艺人,不包括土地与建筑物的租金。所以住宅租客没有法定预扣义务,由你自己以 Form M 申报。不过这是个否定式结论,我们找不到税务局正面写明的页面 —— 你的具体情况请让税务顾问确认。
出租房子有哪些费用可以扣?
住宅出租一般走第 4(d) 条非营业来源,适用公开裁定 12/2018。一般可扣的直接费用包括门牌税与地税、为购买该产业借款的利息、火险保费、收租与续约租约的支出,以及维修保养。不可扣资本性支出,以及为把房子首次弄到可出租状态的初始费用。完整清单请以裁定原文或你的税务顾问为准 —— 该 PDF 在官方站台目前打不开,我们不凭记忆给你一份清单。
外国人可以在马来西亚做 Airbnb 吗?
看州、看地契、也看你那栋楼的管理机构附例 —— 马来西亚没有联邦层面的短租法律。槟城已于 2026 年 8 月 1 日实施《2026 年私人短期住宿(槟州地方政府)附例》,并明确规定 MBPP 辖区内所有分层住宅一律禁止;可考虑的是商业地契的服务式公寓、SOHO、店屋与有地房产,且须取得改变用途的规划许可。吉隆坡没有明文全面禁令,但住宅区经营需执照,而且真正决定你能不能做的通常是该楼的管理机构附例。雪兰莪的 180 晚上限截至我们查证时仍是提案,未见宪报。
槟城做短租要多少钱、罚多重?
依 2026 年附例:申请行政费 RM50;年度执照 3 房以内 RM1,000,每多一房 +RM200;私人住宿费 RM1,800 / 单位 / 年。违规罚款最高 RM2,000、监禁最高 1 年,或两者兼施;地方政府可入内检查、调查并勒令停业。附例 2026 年 8 月 1 日生效,给两个月宽限期登记。