外国人在马来西亚买房的完整流程:从看盘到拿地契,每一步该做什么
外国人买马来西亚房产,流程和本地人最大的差别只有一处,但它决定成败:签了买卖合约之后、过户之前,要多走一道州政府批准(Kebenaran Pindah Milik)。批不下来,依国家土地法典第 433C 条整笔交易无效。
所以正确的顺序是「先验资格,再谈价钱」:先确认这个州、这个产业类型、这个单位你买得了,再去看房、议价。反过来做,你会在一堆根本不合规的盘上花掉几个月。
🔴 而且有两件事必须在付订金之前处理好:合约要写明以取得州批准为条件、批不下来全额退还订金;以及确认你能本人签署 —— 授权书对外国人在土地交易上是无效的。
外国买家的九个步骤
- 第 0 步:先定州,再定预算
- 第 1 步:拿到至少两家银行的书面预批外国人的贷款成数没有法定上限,由各家银行的信贷政策决定,差别很大。口头「应该可以」不算 —— 要 letter of offer 或书面 indicative approval。详见贷款那一篇。
- 第 2 步:选盘,并在单位层级核实资格销售说的「外国人可以买」通常指整个项目。你要问到单位层级:这一间是不是土著配额?是不是廉价/中低价类别?地契类型对不对?要求书面确认。
- 第 3 步:议价前先看真实成交有卖家会把价钱抬到刚好碰到州门槛。州与银行看的是估价,估不到不但批准会被拒,差额还要你补现金,而且 8% 印花税按成交价与市值取高者计 —— 抬价会扣你两次钱。
- 第 4 步:下订单,把两句话写进去①本交易以取得州政府批准为先决条件,批不下来全额退还订金;②完成期限要把州批准的时间算进去。法律不会替你保住订金,合约才会。
- 第 5 步:委任做过外国人个案的转让律师槟城硬性规定申请只能由律师递交。问清楚他最近办过几宗、那个州目前实际跑多久 —— 各州都没有公布官方时限,只有他手上的近期案子是真的。
- 第 6 步:签买卖合约(SPA),本人签署🔴 国家土地法典第 433F 条:非公民以授权书就已批土地签署的文件无效且不得注册。提早安排行程,别指望找人代签。
- 第 7 步:律师递交州政府批准申请这是你和本地买家唯一结构性的差别。费用差很远 —— 槟城住宅外国个人 RM10,000 一份地契,雪兰莪 RM200 一份。同时你的贷款文件可以并行处理,因为银行设定押记不需要州批准(第 433B(3) 条)。
- 第 8 步:批准下来后缴 levy、然后过户与缴印花税槟城的 levy 是取得价值的 3%,而且批准信起 30 天内要缴,超过一年批准失效。印花税从 2026 年 1 月 1 日起是统一 8%,由买方付。完整清单见总费用那一篇。
你会在很多地方看到「外国人买房大约三到六个月」这类说法。问题出在中间那一段:州政府批准没有任何一个州公布过官方处理时限。网上流传的「吉隆坡一到三个月、槟城三到四个月、东马六个月」我们查不到出处 —— 按我们的规矩,查不到就不写。
我们唯一能核实的时限是联邦层面的 10 个工作天,但那只适用于 RM2,000 万以上或涉土著股权稀释的个案,一般住宅买家根本碰不到。
你该做的是:签约前直接问你的转让律师,该州目前实际在跑多久;然后把这段时间写进买卖合约的完成期限。这样即使批准慢了,你也不会因为逾期完成而违约。
买新盘和买二手,流程差在哪
向发展商买(新盘)
用的是法定的买卖合约格式,付款按工程进度分期(渐进式付款)。对外国买家要额外注意三件事:
- 门槛可能不同。槟城与霹雳对「向发展商买」和「二手」订的门槛完全不同 —— 霹雳的住宅二手甚至一律不准,只能向发展商买。
- 期房要等 2 到 4 年才交楼,这段时间你的资金被锁住,而州批准仍然要走。
- 要查项目本身的状态,不只是价格。发展商的往绩、这个项目现在卖到几成、周边同期供应多不多 —— 这些决定你交楼时的处境。
买二手(subsale)
所见即所得,通常 3 到 4 个月可以完成 —— 但外国买家要把州批准那一段加上去,所以实际会更长。另外要注意:
- 多数州不准外国人买拍卖房产(吉打、槟城、雪兰莪、森美兰、马六甲都明文禁止)。价格特别漂亮时,先问来源。
- 卖方如果也是外国人,他要被扣 7% 的 RPGT 预扣款,这可能影响他的成交意愿与时间表。
要更完整地比较两条路,见新盘 vs 二手公寓。
常见问题
外国人在马来西亚买房要走哪些步骤?
和本地买家的差别在于中间多一道州政府批准。顺序是:确认该州门槛与产业类型是否开放给外国人 → 拿银行书面预批 → 在单位层级核实资格 → 下订(写明以州批准为条件、否则全额退订金)→ 委任转让律师 → 本人签买卖合约 → 律师递交州政府批准申请 → 批准后缴 levy、缴 8% 印花税、办理过户。
整个流程要多久?
没有可靠的通用答案,因为决定长短的州政府批准没有任何一个州公布过官方处理时限。网上的「三到六个月」我们查不到出处,不重复。唯一有出处的时限是联邦层面的 10 个工作天,但那只适用于 RM2,000 万以上或涉土著股权稀释的个案。请直接问你的转让律师该州目前实际跑多久,并把这段时间写进合约的完成期限。
我人在国外,可以签授权书让人代办吗?
不行。国家土地法典第 433F 条写明,非公民以授权书就已批土地签署的契据或文件无效,属交易文件者不得注册。请提早安排你本人签署,或先问律师有没有其他合规安排。
订金什么时候付?批不下来退不退?
订金通常在下订单时付、余下的头期在签买卖合约时付。退不退取决于你的合约怎么写,不取决于法律 —— 第 433C 条只规定没有批准的交易无效,它没有规定订金必须退还。所以下订之前就要写明:本交易以取得州政府批准为先决条件,批不下来则全额退还订金。
买新盘和买二手,对外国人有什么不同?
三点:①门槛可能不同 —— 槟城与霹雳对「向发展商买」和「二手」订不同的最低价,霹雳的住宅二手甚至一律不准;②时间不同 —— 新盘是期房,通常 2 到 4 年才交楼,二手一般 3 到 4 个月完成(外国买家再加州批准的时间);③拍卖房产多数州不准外国人买,这在二手市场要特别留意。