马来西亚房产转名给配偶或孩子:印花税豁免、RPGT、爱心转让(love and affection)流程,以及为什么「把房子转给孩子、自己再以首购身份买」会弄巧成拙

完全看关系,而且税是按 JPPH 估的市值算,不是按你在表格上写的 RM10。Tay & Partners、EY 和 Ng Law 对豁免令的整理给出以下现况,2026 年预算案没有改动(ZIC Legal 的 2026 年预算案摘要没有列出任何家人转让方面的变动):

• 父母与子女、祖父母与孙子女:豁免令 P.U.(A) 178,2023 年 4 月 1 日或之后签署的文件适用。

实例(引自 Malaysia Housing Loan 的解释):父母把一间 RM2,000,000 的房子赠与公民子女。全额税是 RM64,000(RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM40,000)。首 RM1,000,000 市值对应的税 RM24,000 全免;第二个 RM1,000,000 对应 RM40,000,减半。应付税:RM20,000。一间 RM800,000 的老家,税就是零。「子女」包括继子女和合法收养的子女;兄弟姐妹之间什么减免都没有,所以有人会走「父母转子女、再转兄弟姐妹」的路线,代价是两套费用。

2023 年 4 月以前,父母子女之间只有 50% 减免(2019 年印花税(减免)(第 2 号)令)。谁跟你说「父母转孩子 50%」,他读的是旧规则。完整的转名税分级见马来西亚印花税 2026。

转让本身不用。LHDN 的 RPGT 指引把夫妻之间、父母子女之间、祖父母孙子女之间的赠与列入「出售价视同买入价」的交易:赠与人「视为没有取得盈利、也没有蒙受亏损」,而且从 2017 年 1 月 1 日起,赠与人必须是马来西亚公民才适用。双方仍要在 60 天内提交 CKHT 表格(赠与人提交 CKHT 1A 和 CKHT 3,受让人提交 CKHT 2A);没有税,但申报不是可选的。

税单是推迟,不是取消。受让人视为以赠与人当初的买价加允许开销取得该产业,RPGT 的持有期从转让日重新起算。Mah Weng Kwai & Associates 的例子:父亲 RM500,000 买入,房子值 RM1,000,000 时赠与儿子,儿子在受赠后第三年以 RM800,000 卖出。儿子要为 RM300,000 的盈利(RM800,000 减父亲的 RM500,000)按第 1 到 3 年的 30% 税率缴 RPGT,尽管以他收到那天的市值算他「亏」了 RM200,000。按持有年份的税率表见卖房和 RPGT 2026。

所以赠与只对赠与人免税,而且只是今天免。如果计划是孩子不久后就卖,先比较一下:父母持有到第 6 年以 0% 卖掉,再把现金给孩子。

1. 委托产业律师,做地契查册。确认登记业主、地契类型,以及有没有抵押、注册禁令(caveat)或权益限制。
2. 估价。律师把转让文件提交给 JPPH(估价及产业服务局)确定计税用的市值;数字不是你说了算。
3. 准备并签署文件。个别地契或分层地契用 14A 表格(转让备忘录),对价一栏写「natural love and affection」,附出生证或结婚证证明关系。还没有个别地契的,用转让契据(Deed of Assignment)加发展商同意。
4. 盖印。通过 MyTax 的 e-Duti Setem 评税并申请豁免;跟任何文件一样,签署后 30 天内。
5. 州政府批准,如果地契是租赁地契或带有权益限制(雪州和吉隆坡大多数租赁地契公寓都有)。这是最慢的一步;Global Law Experts 的指南把整个流程估为三到六个月。
6. 银行:赎回或重新贷款。产业有抵押的话,银行不会为一宗它没批准的转让放出地契。要么结清贷款(还在锁定期内就付罚款),要么受让人以自己名义借新贷款、旧贷款在完成时赎回。受让人必须凭自己的收入和 DSR 过关。
7. 到土地局登记,然后通知市政厅,三个月内提交 Borang I(1976 年地方政府法令第 160 条),让门牌税账单跟着新业主走。

要预留的费用:律师费按 2023 年律师酬金令的收费表、以市值计算(首 RM500,000 收 1.25%,接下来 RM7,000,000 收 1%,最低 RM500),RM800,000 的房子大约 RM9,250;加上杂费、JPPH 估价费、租赁地契的州政府批准费,如果涉及银行,还有重新贷款的费用(新贷款律师费和 0.5% 贷款印花税)。租赁地契转让先查剩余年期;年期短会同时影响估值和孩子将来的贷款,见租赁地契延期费用。

因为这个计划只是把问题挪了位置,没有解决它,而且通常花的比省的多。四个出错的地方:

• 孩子自己的首购豁免永远没了。RM500,000 的首购印花税豁免(延长到 2027 年底)要求买家从未拥有过住宅,包括受赠或继承。25 岁收下老家的孩子,以后自己第一次买房要付全额印花税;完整规则见首购族计划。
• 父母也不会因此变成首购族。豁免给的是从未拥有过的人;拥有过再送出去,仍然算拥有过。转让能做到的,是减少父母名下未偿房贷的数目,但前提是被赠房子的贷款已结清或从父母名下重新贷款出去。
• 70% 贷款上限是按借款人、按未偿房贷数目算的。把地契转给需要贷款的孩子,是给孩子加了一笔贷款;如果父母当担保人或联名借款人,风险敞口仍然留在父母的记录上。运作细节见第三间房 70% 贷款规则。
• RPGT 是继承的。孩子接下父母的旧买价和一个新起算的时钟;五年内卖出,几十年的增值要按 15% 到 30% 缴税。以父母名义在第 6 年后卖,是 0%。

转名真正说得通的情况:已供完、持有多年的房子做真正的传承安排;把配偶加进地契;或整合联名持有的产业。即便如此,也要跟立遗嘱留给后人比较一下,我们在继承房产和遗产认证里讲;加名而不是换名之前,先读联名买房。