蕉赖 (Cheras) 公寓 2026 年行情:买家实际付了多少钱,逐栋看
假设你手上有大约 RM400,000,想在吉隆坡蕉赖买公寓。这个预算离市场的中间点不远。2024 年以来,蕉赖一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM413。「每平方尺」的意思很简单,就是每一平方尺地板面积的价钱,所以一个普通的 900 平方尺单位,按这个价大约是 RM372,000。把它当粗略参考,不是报价。经常有成交的楼盘里,最便宜的是 Pangsaria Petaling,大约每平方尺 RM276,Pandan Heights 和 Midah Ria 刚好在上面,RM308 和 RM313;最贵的是 Taman Pertama 的 Residensi Neksus,大约 RM734,其次是 Angkasa Condominium,RM648。老实说一句:便宜的那一端是二十五年楼龄的低层公寓,而靠近 MRT 站的新楼要每平方尺 RM500 起跳。如果你想用 RM350,000 以下买到有电梯的新公寓,蕉赖不是那个地方。这些数字来自 2024 年以来的官方房屋成交记录,范围是蕉赖中心约 3.5 公里内,由 Affirm Plus Research 整理。
蕉赖哪些楼盘 2024 年以来卖得最多,卖多少钱?
下面这 20 栋,是蕉赖中心约 3.5 公里内、2024 年以来成交最多的楼盘,从至少有 8 笔成交的 33 栋里挑出来。每个价钱都是那栋楼的一般成交价,所以一笔特别的成交拉不动它。月租只在 2024 年以来至少有 5 份租约时才显示,一年租金回报就是一年租金除以房价,还没扣管理费、税和空置期,只在我们有把握时才给。「-」表示数据不够,不敢讲。
| 楼盘 | 地契 | 2024 起成交笔数 | 一般每平方尺价 (RM) | 一般成交价 (RM) | 一般月租 (RM) | 一年租金回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Majestic Maxim Cheras | 租赁 (Leasehold) | 102 | 526 | 413,000 | 1,700 | 4.9% |
| Angkasa Condominium | 永久 (Freehold) | 87 | 648 | 600,000 | 1,520 | 3% |
| Ketumbar Heights | 永久 (Freehold) | 49 | 344 | 298,000 | - | - |
| Suasana Lumayan Condo(Casa Impian) | 租赁 (Leasehold) | 48 | 403 | 470,000 | 1,620 | 4.1% |
| Pandan Heights(Strata) | 永久 (Freehold) | 46 | 308 | 345,000 | - | - |
| You City (You Residences Apartment) | 永久 (Freehold) | 40 | 486 | 500,000 | 1,680 | 4% |
| You Residence, You City Cheras | 永久 (Freehold) | 34 | 579 | 436,000 | 2,250 | - |
| Vista Amani | 租赁 (Leasehold) | 29 | 374 | 430,000 | - | - |
| Prisma Cheras | 永久 (Freehold) | 26 | 364 | 422,000 | 1,400 | 4% |
| Puncak Banyan | 永久 (Freehold) | 26 | 443 | 358,000 | 2,550 | 8.6% |
| Segar Ria | 永久 (Freehold) | 24 | 337 | 222,000 | - | - |
| Ketumbar Hill | 永久 (Freehold) | 24 | 374 | 382,000 | - | - |
| Maxim Residences | 租赁 (Leasehold) | 24 | 445 | 400,000 | - | - |
| Pangsaria Petaling | 租赁 (Leasehold) | 20 | 276 | 230,000 | - | - |
| Residensi Neksus Taman Pertama | 永久 (Freehold) | 20 | 734 | 630,000 | - | - |
| Emerald 9 Cheras | 永久 (Freehold) | 19 | 568 | 388,000 | - | - |
| Midah Ria Apartment | 永久 (Freehold) | 19 | 313 | 180,000 | - | - |
| Prisma Perdana Apt | 永久 (Freehold) | 19 | 391 | 320,000 | - | - |
| Lumayan Apartment | 租赁 (Leasehold) | 17 | 409 | 367,000 | - | - |
| You City Cheras | 永久 (Freehold) | 16 | 563 | 468,000 | - | - |
成交笔数可以看出一栋楼好不好买进、以后好不好卖出。不到三年有六十到一百笔成交,买家很多;只有十五笔,近期可比的成交少,银行估价(银行自己估这套房值多少)就比较难预料;见估价低过成交价怎么办。
蕉赖的价差对买家意味着什么?
蕉赖便宜的一端,是 Pandan、Taman Midah、Taman Segar 和 Taman Petaling 一带 2000 年前后的公寓。Pangsaria Petaling 一般每平方尺 RM276(一般成交价 RM230,000),Pandan Heights RM308(1,130 平方尺大单位 RM345,000),Midah Ria Apartment RM313(RM180,000,560 平方尺),Segar Ria RM337(RM222,000),Ketumbar Heights RM344(RM298,000,也是成交第三多的楼,49 笔)。这些楼很基本,但多数是永久地契(Pangsaria Petaling 是租赁地契的例外),也是吉隆坡境内 RM200,000 到 RM300,000 还能买到东西的地方。
贵的一端是 MRT 加影线沿线 2012 年后的楼盘。Taman Pertama 的 Residensi Neksus,2020 年才开始成交,一般每平方尺 RM734(RM630,000,850 平方尺)。Angkasa Condominium 虽然是 2002 年的老楼,但位置好,每平方尺 RM648(RM600,000),成交第二多,87 笔。You City 几座在 RM486 到 RM579 之间(RM436,000 到 RM500,000),Emerald 9 Cheras 678 平方尺小单位每平方尺 RM568(RM388,000),全区成交最多的 Majestic Maxim(102 笔)每平方尺 RM526(RM413,000,818 平方尺)。
中间那一段,每平方尺 RM370 到 RM510,是家庭市场:Suasana Lumayan(RM403,RM470,000,1,141 平方尺)、Vista Amani(RM374,RM430,000)、Prisma Cheras(RM364,RM422,000,1,195 平方尺)、Ketumbar Hill(RM374,RM382,000)、Maxim Residences(RM445,RM400,000)、Anggun Lumayan 和 Lido Residency(都是 RM507,RM530,000 到 RM558,000)。实际的意思是:RM430,000 能买 2000 到 2012 年落成、1,100 到 1,200 平方尺的单位,或者 Majestic Maxim 大约 820 平方尺。租金方面,Majestic Maxim 毛回酬 4.9%,Puncak Banyan 8.6%(回酬就是一年租金除以房价,还没扣开销;Puncak Banyan 的数字来自小单位,应该当作特例)。地契混杂:Lumayan 和 Maxim 几座是租赁地契(leasehold,土地是向州政府长期租的,通常 99 年),Taman Midah 和 Pandan 的老楼是永久地契(freehold,你永久拥有自己那一份土地)。见永久地契 vs 租赁地契。
本站收录的蕉赖新盘有哪些,价钱怎么对照?
本站收录 15 个还在卖的蕉赖新盘公寓项目。「起价 RM」是发展商对最小户型的固定价钱,已经算掉任何配套或回扣,照本站项目页原样写。同一户型每个买家付的都一样,没有折扣可以追。火车站距离只在本站项目页有记录时才列。
| 项目 | 地段 | 起价 RM | 地契 | 最近火车站(据本站项目页) | 链接 |
|---|---|---|---|---|---|
| Levia Residence | Cheras | 300,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Maxim D'Parc | Alam Damai | 344,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| The Connaught One | Taman Connaught | 350,900 | 永久 (Freehold) | Taman Connaught (MRT Kajang), 100 m | 查看 |
| Tiara Vista Residensi | Cheras | 434,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| Rio Cheras South | Balakong | 482,100 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| Emerald 9 | Taman Cuepacs | 493,000 | 永久 (Freehold) | Taman Suntex (MRT Kajang), 500 m | 查看 |
| PSV1 Residence | Bandar Tasik Selatan | 539,700 | 租赁 (Leasehold) | Bandar Tasik Selatan (LRT Sri Petaling), 700 m | 查看 |
| PSV2 Residence | Bandar Tasik Selatan | 550,000 | 租赁 (Leasehold) | Bandar Tasik Selatan (LRT Sri Petaling), 600 m | 查看 |
| Akasa | Other | 553,888 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| Maxxon Residence | Other | 577,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| Sunway Velocity 3 | Cheras | 636,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Alderwood Residence | Taman Maluri | 677,000 | 租赁 (Leasehold) | Maluri (MRT Kajang), 450 m | 查看 |
| Binastra Cochrane | Cheras | 721,800 | 永久 (Freehold) | Cochrane (MRT Kajang), 100 m | 查看 |
| Sunway Cochrane | Taman Maluri | 842,000 | 永久 (Freehold) | Cochrane (MRT Kajang), 60 m | 查看 |
| EkoCheras Residence | Cheras | 850,544 | 永久 (Freehold) | Taman Mutiara (MRT Kajang), 500 m | 查看 |
不要拿这些起价跟上面的二手价钱比。它们是两回事。二手价钱是买家实际为楼龄和状况都已知的现楼付的钱;起价是一个还没建好的单位的固定配套,而且是整栋楼最小的户型,不是典型单位。新盘价目表怎么读,在新盘价目表怎么看;两条路的老实取舍在新盘 vs 二手。蕉赖完整项目名单在本站蕉赖项目页。
数据从哪里来,不涵盖什么?
数据由 Affirm Plus Research 整理,来源是巴生谷 2024 年以来公寓成交和租约的官方记录,截至 2026 年 9 月。实际上的意思是:
- 一般成交价,不是开价。每个数字都是买家实际付的,不是卖家希望的。统计上这叫中位数:把所有成交从最便宜排到最贵,取正中间那一笔。
- 只算 2024 年以来。更早的成交不算,所以数字讲的是现在的市场,不是 2019 年的。
- 只列 2024 年以来至少 8 笔成交的楼盘,租金只在至少 5 份租约时才给。成交冷清的楼不在表里,所以你认识的某些楼盘会不见。
- 地图上画一个圈。这里的「蕉赖」指离一个固定中心点约 3.5 公里内,不是邮区,也不是任何发展商的营销范围。33 栋通过了全部条件;表格列成交最多的 20 栋。
- 不含廉价屋和人民组屋 (PPR),所以表格便宜的一端是公开市场最便宜的,不是蕉赖最便宜的住房。
- 不是估价。一栋楼的一般成交价告诉你那里近期成交的中间点;你那个单位的楼层、朝向、装修和当天的市场,可能让它高很多或低很多。银行估价师会看具体的近期成交,二手买房步骤解释了估价在流程里的位置。
常见问题
蕉赖公寓每平方尺平均价是多少?
我们用每栋楼的一般成交价,不用平均数。33 栋自 2024 年起有登记成交的楼盘里,一般楼盘的成交价是每平方尺 RM413,多数楼盘落在 RM374 到 RM507 之间(Affirm Plus Research,蕉赖中心约 3.5 公里内,吉隆坡这一边)。
RM300,000 在蕉赖能买到什么?
按一般成交价看:Ketumbar Heights(一般 RM298,000)、Pertama Residency Designer Suites(RM290,000)、Pangsaria Petaling(RM230,000)、Segar Ria(RM222,000)、Midah Ria(RM180,000)。本站新盘里,Levia Residence 起价 RM300,000,Maxim D'Parc 起价 RM344,000,都是租赁地契;起价是最小的户型,不是典型单位。
蕉赖哪些公寓租金回酬最好?
在租约够多的楼盘里:Pertama Residency Designer Suites 6.2%、Majestic Maxim 4.9%、Suasana Lumayan 4.1%、You City 4.0%、Prisma Cheras 4.0%。Puncak Banyan 显示 8.6%,但样本小、单位小。都是毛回酬;见租金回酬怎么算。
这张表包括蕉赖南部、Balakong 和 Bandar Mahkota 吗?
不包括。我们用的蕉赖中心 3.5 公里,只涵盖蕉赖的吉隆坡这一边。新盘表格倒是有雪兰莪那边的项目,像 Rio Cheras South、Taman Cuepacs 的 Emerald 9 和 Maxxon Residence,所以两张表要当两个地区看。蕉赖属于吉隆坡还是雪兰莪讲了这条界线。
蕉赖到底值不值得买?
价钱只是答案的一半。蕉赖值得买吗逐个地段讲、MRT、塞车,以及谁不该在这里买。
二手数字是 2024 年以来固定范围内官方成交记录的一般成交价(中位数),由 Affirm Plus Research 整理;新盘价钱和地契照 2026 年 9 月本站项目页,会随分期售出而变动。这是一般市场资讯,不是估价,也不是投资建议。任何蕉赖项目有没有执照、进度正不正常,是房屋部 KPKT 记录在案的事实,可以在本站项目查询免费查。