八打灵再也 (PJ) 公寓 2026 年行情:买家实际付了多少钱,逐栋看
假设你手上有大约 RM500,000,想在雪兰莪八打灵再也买公寓。这个预算刚好落在市场中间,而这里的「中间」是楼龄较高、面积较大的单位。2024 年以来,PJ 一般公寓的成交价大约是每平方尺 RM501。「每平方尺」的意思很简单,就是每一平方尺地板面积的价钱,所以一个普通的 900 平方尺单位,按这个价大约是 RM451,000。把它当粗略参考,不是报价。经常有成交的楼盘里,最便宜的是 Pantai Hillpark Apartment,大约每平方尺 RM391,Fraser Tower 和 Vista Angkasa 在 RM393 和 RM396;最贵的是 Atwater,大约 RM969,其次是 Kondominium Pantai Estet RM968 和 PJ Midtown RM926。老实说一句:RM500,000 买到的是二十年楼龄、电梯和水管快到更换期的楼,而新楼用 RM690,000 只给你大约 700 平方尺。如果你想用这个预算买又新又宽敞的,PJ 不是那个地方。这些数字来自 2024 年以来的官方房屋成交记录,范围是 PJ 中心约 3 公里内,由 Affirm Plus Research 整理。
PJ哪些楼盘 2024 年以来卖得最多,卖多少钱?
下面这 20 栋,是PJ中心约 3 公里内、2024 年以来成交最多的楼盘,从至少有 8 笔成交的 28 栋里挑出来。每个价钱都是那栋楼的一般成交价,所以一笔特别的成交拉不动它。月租只在 2024 年以来至少有 5 份租约时才显示,一年租金回报就是一年租金除以房价,还没扣管理费、税和空置期,只在我们有把握时才给。「-」表示数据不够,不敢讲。
| 楼盘 | 地契 | 2024 起成交笔数 | 一般每平方尺价 (RM) | 一般成交价 (RM) | 一般月租 (RM) | 一年租金回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pantai Hillpark Apartment | 租赁 (Leasehold) | 89 | 391 | 475,000 | 1,800 | 4.5% |
| The Park Residence | 租赁 (Leasehold) | 44 | 585 | 1,180,000 | - | - |
| Southview Residence | 永久 (Freehold) | 41 | 757 | 620,000 | 2,600 | 5% |
| Vista Angkasa Apartment | 租赁 (Leasehold) | 40 | 396 | 330,000 | - | - |
| Five Stone-Ss2 P,Jaya | 永久 (Freehold) | 32 | 827 | 1,698,000 | - | - |
| Residensi Ryan & Miho | 租赁 (Leasehold) | 31 | 889 | 720,000 | 3,000 | 5% |
| Pantai Panorama Kondo | 永久 (Freehold) | 30 | 443 | 492,000 | 1,900 | 4.6% |
| Pacific Star | 租赁 (Leasehold) | 29 | 722 | 450,000 | 1,320 | 3.5% |
| Ameera Residence-Ss2 P.Jaya | 永久 (Freehold) | 26 | 722 | 1,150,000 | - | - |
| Residensi Seventeen | 永久 (Freehold) | 24 | 856 | 712,000 | 1,900 | 3.2% |
| Millennium Place Serv Apart-Sek .14 P.J | 租赁 (Leasehold) | 24 | 426 | 424,000 | - | - |
| Prima Sixteen - Sek.16 Pj | 永久 (Freehold) | 24 | 486 | 755,000 | - | - |
| Atwater @ Petaling Jaya | 租赁 (Leasehold) | 23 | 969 | 690,000 | 2,800 | - |
| Li Villas Kondominium - Sek. 16 Pj | 永久 (Freehold) | 23 | 623 | 1,038,000 | - | - |
| Residency @ Park 51-Sek.51 P.Jaya | 租赁 (Leasehold) | 23 | 402 | 435,000 | 1,600 | 4.4% |
| Pj Midtown | 租赁 (Leasehold) | 22 | 926 | 775,000 | 2,600 | 4% |
| Fraser Tower-Sek.5 P.Jaya | 永久 (Freehold) | 18 | 393 | 635,000 | - | - |
| Kondominium Pantai Estet | 永久 (Freehold) | 18 | 968 | 2,895,000 | - | - |
| Istara Kondominium-Sek 52 P.Jaya | 租赁 (Leasehold) | 16 | 446 | 600,000 | - | - |
| Cameron Tower -Sek.5 Petaling Jaya | 永久 (Freehold) | 14 | 402 | 600,000 | - | - |
成交笔数可以看出一栋楼好不好买进、以后好不好卖出。不到三年有六十到一百笔成交,买家很多;只有十五笔,近期可比的成交少,银行估价(银行自己估这套房值多少)就比较难预料;见估价低过成交价怎么办。
PJ的价差对买家意味着什么?
PJ 便宜的一端,是 Pantai 边缘和 Section 5 那批 2000 年前后的楼。Pantai Hillpark Apartment 一般每平方尺 RM391(1,044 平方尺一般成交价 RM475,000),也是全区成交最多的楼,89 笔,遥遥领先。Section 5 的 Fraser Tower 每平方尺 RM393(RM635,000,1,550 平方尺),Vista Angkasa Apartment RM396(RM330,000,表格里总价最低),Cameron Tower RM402(RM600,000),Residency @ Park 51 RM402(RM435,000)。Section 14 的 Millennium Place(RM426,RM424,000)和 Pantai Panorama(RM443,RM492,000)刚好在上面一点。规律很清楚:RM450,000 到 RM650,000 在这里能买 1,000 到 1,550 平方尺,但楼龄 20 年。
贵的一端是 2015 年后建的小单位新楼,加上 Pantai 一栋豪宅。Atwater @ Petaling Jaya 一般每平方尺 RM969(700 平方尺 RM690,000),Kondominium Pantai Estet RM968(RM2,895,000,3,132 平方尺的豪宅),PJ Midtown RM926(RM775,000),Residensi Ryan & Miho RM889(818 平方尺 RM720,000),Residensi Seventeen RM856(RM712,000),SS2 的 Five Stone RM827(2,250 平方尺 RM1,698,000)。2022 年才开始成交的 Pacific Star 每平方尺 RM722,但总价只有 RM450,000,因为单位只有 617 平方尺。
中间那一段,每平方尺 RM480 到 RM760,才是真正的旧 PJ:Southview Residence(RM757,RM620,000)、SS2 的 Ameera Residence(RM722,RM1,150,000)、Section 16 的 Li Villas(RM623,RM1,038,000)、The Park Residence(RM585,RM1,180,000,2,077 平方尺)、Prima Sixteen(RM486,RM755,000,1,421 平方尺)、Kondo Villa Pantai(RM509,RM735,000)。实际的意思是:在 PJ,同样 RM700,000 可以买 2018 年楼盘的 700 平方尺单位,也可以买 Section 16 2004 到 2012 年楼盘的 1,400 平方尺。租金方面,Southview 和 Ryan & Miho 毛回酬 5.0%,Pantai Panorama 4.6%,Pantai Hillpark 4.5%(回酬就是一年租金除以房价,还没扣开销)。地契在这里是真的混杂:Pantai Hillpark、Vista Angkasa 和 Section 51、52 的楼是租赁地契(leasehold,土地是向州政府长期租的,通常 99 年),SS2 和 Section 5、16 是永久地契(freehold,你永久拥有自己那一份土地)。见永久地契 vs 租赁地契。
本站收录的PJ新盘有哪些,价钱怎么对照?
本站收录 6 个还在卖的PJ新盘公寓项目。「起价 RM」是发展商对最小户型的固定价钱,已经算掉任何配套或回扣,照本站项目页原样写。同一户型每个买家付的都一样,没有折扣可以追。火车站距离只在本站项目页有记录时才列。
| 项目 | 地段 | 起价 RM | 地契 | 最近火车站(据本站项目页) | 链接 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pinnacle Ara Damansara | Ara Damansara | 370,000 | 租赁 (Leasehold) | Ara Damansara (LRT Kelana Jaya), 500 m | 查看 |
| New Urban | Petaling Jaya | 396,501 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
| Amara Residence | Ara Damansara | 574,000 | 永久 (Freehold) | Ara Damansara (LRT Sri Petaling), 750 m | 查看 |
| HighPark Suites | Kelana Jaya | 590,000 | 永久 (Freehold) | - | 查看 |
| The Atera | Petaling Jaya | 685,000 | 租赁 (Leasehold) | Asia Jaya (LRT Kelana Jaya), 450 m | 查看 |
| Sunway Serene 2 | Kelana Jaya | 975,000 | 租赁 (Leasehold) | - | 查看 |
不要拿这些起价跟上面的二手价钱比。它们是两回事。二手价钱是买家实际为楼龄和状况都已知的现楼付的钱;起价是一个还没建好的单位的固定配套,而且是整栋楼最小的户型,不是典型单位。新盘价目表怎么读,在新盘价目表怎么看;两条路的老实取舍在新盘 vs 二手。PJ完整项目名单在本站PJ项目页。
数据从哪里来,不涵盖什么?
数据由 Affirm Plus Research 整理,来源是巴生谷 2024 年以来公寓成交和租约的官方记录,截至 2026 年 9 月。实际上的意思是:
- 一般成交价,不是开价。每个数字都是买家实际付的,不是卖家希望的。统计上这叫中位数:把所有成交从最便宜排到最贵,取正中间那一笔。
- 只算 2024 年以来。更早的成交不算,所以数字讲的是现在的市场,不是 2019 年的。
- 只列 2024 年以来至少 8 笔成交的楼盘,租金只在至少 5 份租约时才给。成交冷清的楼不在表里,所以你认识的某些楼盘会不见。
- 地图上画一个圈。这里的「PJ」指离一个固定中心点约 3 公里内,不是邮区,也不是任何发展商的营销范围。28 栋通过了全部条件;表格列成交最多的 20 栋。
- 不含廉价屋和人民组屋 (PPR),所以表格便宜的一端是公开市场最便宜的,不是PJ最便宜的住房。
- 不是估价。一栋楼的一般成交价告诉你那里近期成交的中间点;你那个单位的楼层、朝向、装修和当天的市场,可能让它高很多或低很多。银行估价师会看具体的近期成交,二手买房步骤解释了估价在流程里的位置。
常见问题
八打灵再也公寓每平方尺平均价是多少?
我们用每栋楼的一般成交价,不用平均数。28 栋自 2024 年起有登记成交的楼盘里,一般楼盘的成交价是每平方尺 RM501,多数楼盘落在 RM425 到 RM731 之间(Affirm Plus Research,PJ 中心约 3 公里内)。
RM500,000 在 PJ 能买到什么?
按一般成交价看:Pantai Hillpark Apartment(一般 RM475,000,1,044 平方尺)、Pantai Panorama(RM492,000)、Kerinchi Residensi(RM445,000)、Residency @ Park 51(RM435,000)、Millennium Place(RM424,000)、Pacific Star(RM450,000,617 平方尺)、Vista Angkasa(RM330,000)。本站新盘里,Pinnacle Ara Damansara 起价 RM370,000,New Urban 起价 RM396,501;起价是最小的户型,不是典型单位。
PJ 哪些公寓租金回酬最好?
在租约够多的楼盘里:Kerinchi Residensi 7.0% 和 Residensi Pantai Sentral 2 6.3%(两个样本都小)、Southview Residence 5.0%、Residensi Ryan & Miho 5.0%、Pantai Panorama 4.6%、Pantai Hillpark 4.5%、Residency @ Park 51 4.4%。都是毛回酬;见租金回酬怎么算。
这张表包括 Damansara、Kelana Jaya 和 Ara Damansara 吗?
不包括。PJ 中心 3 公里涵盖旧 PJ、SS2 和 Pantai 边缘。新盘表格倒是有 Kelana Jaya 和 Ara Damansara 的项目,因为本站把它们归在八打灵再也下面,所以两张表要当作有重叠但不完全相同的地区。Damansara 有自己的指南:Damansara 值得买吗。
八打灵再也到底值不值得买?
价钱只是答案的一半。八打灵再也值得买吗逐个 Section 讲、LRT、老化的楼盘,以及谁不该在这里买。
二手数字是 2024 年以来固定范围内官方成交记录的一般成交价(中位数),由 Affirm Plus Research 整理;新盘价钱和地契照 2026 年 9 月本站项目页,会随分期售出而变动。这是一般市场资讯,不是估价,也不是投资建议。任何PJ项目有没有执照、进度正不正常,是房屋部 KPKT 记录在案的事实,可以在本站项目查询免费查。