Schedule H 分期付款阶段:在马来西亚买楼花,钱到底是怎么一笔笔付出去的
在马来西亚买新推出的公寓(楼花),付款按 1989 年房屋发展(管制与执照)条例(2015 年修订)附表 H(Schedule H)规定的法定分期进行。签 SPA 付 10%,之后随施工认证分八个阶段付 65%——地基 10%、结构框架 15%、墙体 10%、屋顶/电线/水管 10%、内外饰面 10%、污水工程 5%、排水沟 2.5%、道路 2.5%——然后交屋(VP)付 17.5%,交付分层地契和转让文件再付 2.5%,最后5% 由发展商律师以保管人身份扣住,交屋后 8 个月放 2.5%、24 个月再放 2.5%,用来担保缺陷维修。有地房屋用附表 G(Schedule G):施工阶段相同,但交屋付 12.5%,交付期限是 24 个月而不是 36 个月。
每一期款项只能凭发展商的建筑师或工程师证书申领,银行按阶段放出贷款,施工期间你只需就已放出的金额付「渐进利息」。全额本息供款要等到交屋最后一次放款后才开始。
Schedule H 和 Schedule G 的付款阶段到底是多少?
这些数字直接来自法定买卖合约的第三附表——发展商不能调整顺序、不能提前多收、不能加阶段。左栏是 Schedule H(分层:受房屋发展法令管的公寓、服务式住宅),右栏是 Schedule G(有地、个别地契)。
| 阶段 | Schedule H(分层) | Schedule G(有地) |
|---|---|---|
| 1. 签署 SPA 时 | 10% | 10% |
| 2(a). 地面以下工程 / 地基 | 10% | 10% |
| 2(b). 结构框架(钢筋混凝土框架) | 15% | 15% |
| 2(c). 墙体及门窗框就位 | 10% | 10% |
| 2(d). 屋顶/天花、电线、水管、煤气管、电讯线槽 | 10% | 10% |
| 2(e). 内外饰面 / 批荡 | 10% | 10% |
| 2(f). 大楼污水工程 | 5% | 5% |
| 2(g). 大楼排水沟 | 2.5% | 5% |
| 2(h). 大楼道路 | 2.5% | 5% |
| 3. 交屋,水电可接驳 | 17.5% | 12.5% |
| 4. 交付转让文件及地契正本 | 2.5% | 2.5% |
| 5. 发展商律师保管,交屋后 8 和 24 个月放 | 5% | 5% |
| 合计 | 100% | 100% |
- 第 2(d) 阶段:屋顶/天花、电线、水管(不含配件)、煤气管、电讯线槽。
- 第 4 阶段:交付转让文件及分层 / 个别地契正本。
- 第 5 阶段:由发展商律师保管:交屋后 8 个月放 2.5%,24 个月放 2.5%。
两个跟表格同样重要的条款:Schedule H 规定发展商必须在SPA 签署日起 36 个月内交屋(第 25 条),缺陷责任期为交屋起 24 个月(第 30 条)——这正是最后 2.5% 要在律师那里放 24 个月的原因。Schedule G 的交付期限是 24 个月。来源:P.U.(A) 106/2015 宪报刊登的 Schedule H 原文、购屋者协会(HBA)公布的 Schedule G 表格;有地房屋 8 个月及 24 个月的保管金释放,HHQ 律师楼关于保管律师的说明亦有确认。
谁认证每个阶段?银行怎么放款?
发展商的建筑师或工程师认证,发展商的律师发通知,你的银行付钱。签约后每个阶段的流程:
- 发展商的建筑师(或工程师)证明该阶段——比如结构框架——已完成。
- 发展商律师向你和银行发出书面进度请款通知,附上证书。Schedule H 下你有 30 天付款(Schedule G:21 个工作日)。
- 银行把对应比例的贷款直接放进发展商的房屋发展账户(HDA 账户)。只有你自己承担的部分(通常是首 10%,以及超出贷款比例的金额)才从你口袋出。
- 逾期付款,Schedule H 允许发展商就逾期款项收取每年 10% 的滞纳利息——所以买家要确保银行的放款文件齐全、及时。
因为银行是凭证书放款,工地肉眼可见的进度和你的银行对账单应该是同步的。如果贷款只有 70%(第三套房),或者你有部分房价用现金付,每次请款时差额都会找上你——要预留。从订购到拿钥匙的完整流程见新房购买步骤;让这些阶段成为强制规定的法律框架见什么是房屋发展法令(Act 118)。
渐进利息怎么算?为什么第 30 个月比第 3 个月痛得多?
利息只按已放出的贷款金额、以贷款利率计算,每认证一个阶段就往上加。头几个月只放了地基那一份,账单很小;等墙体、屋顶、饰面都认证完,大部分贷款已放出,每月利息已接近全额供款的利息部分——而你还在别处交租。
公开指南描述的是走势而不是公式:第一年每月几百令吉,第二、三年累计比例过了 60% 至 70% 后陡升。每月的确切数字就是(累计已放款额)x(年利率)/ 12——用你自己的房价和利率在渐进利息与现金流里算一遍,那里也算出入住前总共付掉多少利息。
三件会改变现金流的事:
- 发展商承担利息计划(DIBS 类):交屋前由发展商付渐进利息。成本已算进房价,不是免费——见发展商销售套路。
- 工地进度慢:证书少、利息少,但你的房租也交得更久,这时保护你的是 LAD 时钟。
- 全弹性贷款(full-flexi):施工期间把闲钱存进去抵已放款余额可以减利息;产品差别见全弹性 vs 半弹性房贷。
发展商迟交、停工或项目变病态怎么办?
迟交 = 发展商欠你钱;停工 = 合约外一分钱都别付,并去查 KPKT 登记册。
- 迟交屋:36 个月(分层)或 24 个月(有地)内没交屋,法定 SPA 让你按房价每年 10% 就迟延期间索取算定赔偿(LAD)——索赔方法、期限和仲裁庭途径见迟交屋 LAD 索赔。
- 工地停工:分期制度在这里保护你——没证书就没请款、没放款。你的风险是已放出的金额加上它的利息。绝对不要为了「让项目动起来」付任何补贴或合约外款项。
- 病态或烂尾:KPKT 把进度落后超过 30% 的项目列为 Sakit;工地连续停工六个月可被宣告 Terbengkalai。签字前先在我们的免费 KPKT 查询查项目状态;签后才出事,读项目变病态时买家的权利。
交屋后,保管金是你的筹码。发展商律师扣住的那 5%,只在 8 个月和 24 个月时释放,而且前提是缺陷责任期内通知的缺陷已修好;发展商不理会缺陷通知,SPA 允许你自行修复并从保管金中扣回费用。怎么做一次像样的验屋见交屋与缺陷责任。
常见问题
发展商可以在签约时收超过 10% 吗?
不可以。Schedule H 把第一期定在 10%,并禁止在 SPA 之外收取任何规定以外的款项——2015 年修订把订金禁令延伸到保管人。折扣和回扣改变的是价格,不是百分比。
首 10% 是从贷款出还是自己掏?
自己掏,除非发展商给回扣。银行最多贷 90%(第三套房 70%),所以贷款支付的是第 2 阶段起的款项。有些楼盘用回扣结构让你实际交出的现金少于 10%——SPA 上仍写 10%。
银行付款前,我怎么知道那个阶段真的完成了?
每次请款都必须附发展商建筑师或工程师的证书。你有权到工地看,也有权向银行索取证书;如果所称阶段明显没完成,在 30 天期限内书面通知银行。
全额月供从什么时候开始?
最后一次放款之后,通常就是交屋时的 17.5% 加 2.5%。在此之前只就已放出余额付渐进利息;贷款年期和本金偿还在全额放款后才开始。
服务式公寓和 SOHO 适用 Schedule H 吗?
只有项目持有房屋发展法令执照才适用——大多数当住宅卖的服务式公寓适用,但一些商业地契的 SOHO/SOVO 不适用,那时用的是发展商自己的合约和付款条款。见SOHO、SOVO、SOFO 与公寓比较。
本文依据 1989 年房屋发展(管制与执照)条例(2015 年修订)下的 Schedule G 与 Schedule H 法定买卖合约整理,不构成法律或财务意见。2015 年 7 月 1 日前取得执照的项目可能仍用旧版表格;请读你自己 SPA 的第三附表,并让律师确认一致。