不想住廉价屋,又买不起 RM60 万的新公寓?这 13 个私人公寓盘里藏着 RM25 万到 RM30 万的政府配额单位
有。在吉隆坡,这种单位属于联邦直辖区的 RUMAWIP(Residensi Wilayah)计划,价钱最高 RM300,000;在雪兰莪,属于州房屋局 LPHS 管的「商业可负担单位」(Komersial Mampu Milik),服务式公寓大多 RM250,000 到 RM275,000。它们跟同一个盘的正常单位共用地址和地段,有的就在同一栋楼。例如 Bandar Kinrara 的 Avantro Residences,正常单位 RM664,000 起,同一个盘另一翼有 208 间 RM250,000 的配额单位,11 月 2 日还剩 12 间。
代价有三个:要先在政府网站登记、由政府派位,不是去展厅直接订;收入有上限(RUMAWIP 单身 RM10,000、已婚家庭 RM15,000;雪州商业可负担单位家庭 RM15,000);买了以后有禁售期(RUMAWIP 从签买卖合约起 10 年,雪州 5 年后还要州政府批准才能转名)。单位多半是小户型,设施能不能跟正常单位一起用,官方大多没写明,要一个盘一个盘问。
月入 RM7,000,看中的盘一间要 RM66 万
阿芳 29 岁,和先生在 Puchong 上班,家庭月入 RM7,000。她不想住廉价组屋,也不想要没有保安和泳池的旧公寓;她看中 Bandar Kinrara 的 Avantro Residences,可是最便宜的正常单位要 RM664,000,按她的收入借不到。
她不知道的是:同一个盘里,有一翼 208 间 550 方尺、1+1 房的单位,按雪州政府的管制价卖 RM250,000。这一翼连着 B 座,地址、保安亭、商场和地铁站跟正常单位一样。她的家庭月入在 RM15,000 以下,夫妻名下也没有雪州的这类单位,符合申请资格。她要做的是在雪州房屋局的系统登记、等派位,而且买了以后 5 年内不能卖,之后转名也要州政府批准。
这种单位不在发展商的广告里大声宣传,我们自己的项目页也没有全部列出来。下面是我们逐个对官方名单查出来的结果。
为什么同一个盘会有两种价钱?
吉隆坡和雪兰莪的地方政府在批准一些私人发展项目时,会规定发展商拿出一部分单位按政府定的价钱卖给中等收入家庭。发展商用这些单位换取发展批准,其余单位照市价卖。所以同一块地上会出现两种价钱:
| 吉隆坡:RUMAWIP / Residensi Wilayah | 雪兰莪:商业可负担单位 | |
|---|---|---|
| 谁管 | 联邦直辖区部(JWP) | 雪兰莪房屋及产业局(LPHS) |
| 价钱 | 最高 RM300,000 | 服务式公寓 / SOHO 大多 RM230,000 到 RM300,000 |
| 常见户型 | 800 到 900 方尺,3 房 | 约 550 方尺,1 房或 1+1 房 |
| 在哪里申请 | residensiwilayah.jwp.gov.my | ehartanah.lphs.gov.my |
| 禁售期 | 从第一次签买卖合约起 10 年,期间只能转给直系亲属 | 买卖合约 5 年后,经州政府批准才能转名 |
雪州另有一种 Rumah Selangorku(雪州可负担房屋),多是整个盘都按政府价卖的公寓或排屋,资格分 A 到 E 五级,细节见 Rumah Selangorku 资格和申请。这篇讲的是藏在私人公寓盘里的那一部分。
吉隆坡:现在还能申请的只有 Vista Adesa
我们把 RUMAWIP 门户上全部 90 个项目的坐标、发展商和描述,逐个对上我们盘库里的盘,再用发展商资料和新闻核实。对得上的盘里,大多数已经截止申请,现在还开放的只有 1 个:
| 盘 | 地区 | RUMAWIP 价 | RUMAWIP 间数 | 正常单位起价 | 在哪一栋 | 申请状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vista Adesa (Residensi Desa Timur) / Radium Adesa | Sungai Besi | RM299,990 | 1,218 | RM350,000 | 另一栋 | 开放申请,到 2027 年 5 月 8 日 |
Vista Adesa 在 Sungai Besi 的 Desa East Residence 里,D、E 两栋是 RUMAWIP(官方名称 Residensi Desa Timur),旁边是同一块地的商业部分 Radium Adesa。门户列出 RUMAWIP 这两栋自己有泳池、健身房和幼儿园,申请开放到 2027 年 5 月 8 日。
我们查过但没有放进来的:Aurum Residence 旁边的 Residensi Serina、REN Residences 旁边的 Residensi Aman Bukit Jalil,是同一家发展商在隔壁另起的 RUMAWIP 盘,不是同一个盘的一部分。
雪兰莪:我们盘库里有管制价单位的 12 个盘
雪州房屋局的名单列出每个盘的管制价;它的申请系统 ehartanah 还公开每个盘的总间数和今天剩几间。对上我们盘库,确认是同一个发展项目的有 12 个(M Sinar 分两期):
| 盘 | 地区 | 管制价 | 配额间数 | 11 月 2 日剩余 | 正常单位起价 | 在哪一栋 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avantro Residences | Bandar Kinrara | RM250,000 | 208 | 12 | RM664,000 | 另一翼,连着 B 座 |
| Nara Residence | Puchong | RM250,000 | 142 | 2 | RM425,700 | 官方没写明 |
| M Sinar (phase 1) | Bangi | RM270,000 | 78 | 14 | RM439,200 | 官方没写明 |
| M Sinar (phase 2) | Bangi | RM250,000 | 72 | 72 | RM439,200 | 官方没写明 |
| e.Sentral Smart City (Sentral Elit) | Subang Bestari | RM270,000 | 155 | 103 | RM306,900 | 同一栋 |
| Residensi Naluri | Bandar Mahkota Cheras | RM275,000 | 441 | 117 | RM365,400 | 整盘在马来保留地 |
| New Urban | Petaling Jaya | RM270,000 | 138 | 58 | RM397,000 | 同一栋 |
| Myra Senja | Subang Bestari | RM270,000 | 64 | 48 | RM658,600 | 同一栋 |
| Emerald 9 (Tower E) | Cheras | RM250,000 | 810 | 155 | RM493,000 | 另一栋(E 座) |
| M Terra | Puchong | RM250,000 | 251 | 113 | RM475,000 | 同一栋 |
| Wyn Residence @ Puchong | Puchong | RM250,000 | 464 | 79 | RM550,000 | 官方没写明 |
| Alia @ Mori Park | Shah Alam | RM270,000 | 203 | 5 | RM433,620 | 官方没写明 |
| The Atera (phase 2) | Petaling Jaya | RM270,000 | 88 | 6 | RM633,800 | 官方没写明 |
几个要注意的地方:
- Residensi Naluri 整个盘在马来保留地上,按雪州马来保留地法令只能转给马来人,不只是配额单位。
- Emerald 9 的配额单位在独立的 E 座,发展商资料写 E 座设施在 9 楼;能不能用其他座的设施,没写明。
- Avantro 的配额单位在另一翼,连着有 295 间市价单位的 B 座。
- New Urban、Myra Senja、M Terra 的广告准证显示配额单位跟市价单位在同一栋楼。
- Nara 只剩 2 间、The Atera 剩 6 间,很快会没有。
查过但没放进表的:Ancubic Harmoni Pavilion 和 Tiara Vista Residensi,名单上有同名项目,但我们确认不了是不是同一批单位。Lagenda Ardea(Kerling)整个盘都是 Rumah Selangorku 排屋,不是混合盘。
怎么自己认出一个盘有配额单位
- 看价格区间。同一个盘最便宜的单位比第二便宜的便宜很多(例如 RM250,000 对 RM470,000),而且刚好是 RM250,000、RM270,000、RM300,000 这类整数,多半是配额单位。
- 看户型名。户型名写 SAMM、RMM、RW、Mampu Milik、Selangorku,或者「Fully Sold」却只卖给政府派位的。
- 查官方名单。吉隆坡查 residensiwilayah.jwp.gov.my 的「Projek」;雪兰莪下载 LPHS 项目名单,再到 ehartanah.lphs.gov.my 用盘名搜,看总间数和剩余。
- 查房屋部记录。用我们的 KPKT 项目查询 看这个盘的执照、准证和进度,配额单位跟市价单位通常在同一张执照下。
你符不符合资格?
| RUMAWIP(吉隆坡) | 雪州商业可负担单位 | |
|---|---|---|
| 国籍 | 马来西亚公民 | 马来西亚公民(申请人和配偶) |
| 年龄 | 21 岁以上 | 18 岁以上,单身或已婚都可以 |
| 收入上限 | 单身 RM10,000、已婚家庭 RM15,000 | 家庭 RM15,000,月入 RM10,000 以下优先 |
| 已有房子 | 家庭在联邦直辖区不能已有住宅(继承的除外) | 不能已有 LPHS 的商业可负担单位;已有 Rumah Selangorku 的也可以申请 |
| 地点 | 在联邦直辖区出生、居住或工作的优先 | 没有规定要住在雪州 |
| 登记有效期 | 按门户各项目开放期 | 2 年,过期要重新登记 |
最常被忽略的一点:雪州商业可负担单位不要求你住在雪州,在吉隆坡上班的人也能申请。RUMAWIP 的申请步骤见 RUMAWIP 资格和申请,三种计划的比较见 PR1MA、RUMAWIP 和 Rumah Selangorku 怎么选。能借多少可以先用贷款额度计算器算。
买之前要接受的 5 个代价
| 代价 | 具体是什么 |
|---|---|
| 不能马上卖 | RUMAWIP 从第一次签买卖合约起 10 年内只能转给直系亲属;雪州 5 年后还要州政府批准 |
| 出租有限制 | RUMAWIP 规定不准租给非公民;雪州现行名单的条件里没有出租条款,但政策目的是自住,房屋局可以要出租的屋主解释 |
| 户型小 | 雪州的配额单位多是约 550 方尺的 1 房或 1+1 房;一家三口以上会挤 |
| 不一定同栋、不一定共用设施 | 有的在同一栋,有的在另一栋或另一翼;设施和停车位官方大多没写明,要在签约前书面问清楚 |
| 不是投资 | 禁售期加上转售对象受限,转手比市价单位难;买它是为了自己住 |
如果你预计 5 年内会换工作城市、结婚生子要换大房,或者希望房子出租抵供,市价单位可能比较适合你。
收入超过上限或不想等派位,怎么办
配额单位只适合收入在上限内、愿意等、打算自住的人。其他人可以看:
- 公开市场 RM50 万以下的新盘:吉隆坡 RM50 万以下新公寓
- 用公积金凑首期:公积金提款买房
- 首购族印花税减免和政府计划:首购族可申请的计划
我们能帮你做什么,不能做什么
能做的:帮你对你的收入和工作地点,看哪个盘的配额单位你有资格申请;告诉你哪个盘还有剩、在哪一栋;陪你准备登记要的文件(身份证、薪水单、公积金月结单、CCRIS 报告等);雪州有些项目要直接找发展商办,我们可以帮你联络。
不能做的:我们不能帮你插队、保证派到单位,也不能改政府的资格规定。派位由联邦直辖区部或雪州房屋局决定。通过 PropertySifu 买房,你不用付我们任何费用,我们怎么运作写在 PropertySifu 的模式。
常见问题
配额单位跟同一个盘的正常单位共用设施吗?
不一定。官方资料大多没写明。我们查到 Vista Adesa 的 RUMAWIP 两栋自己有泳池和健身房,Emerald 9 的 E 座设施在 9 楼;其他盘要在签约前请发展商书面说明。
配额单位可以出租吗?
RUMAWIP 规定不准租给非马来西亚公民。雪州商业可负担单位现行名单的条件里没有出租条款,但政策目的是自住,房屋局可以要出租的屋主解释。
禁售期过后可以卖多少钱?
没有固定答案。禁售期过后照市场价卖,但 RUMAWIP 10 年、雪州 5 年加州政府批准,转手比市价单位慢,不要把它当投资。
可以叫中介帮我抽签或拿位吗?
不可以。派位由联邦直辖区部或雪州房屋局决定,任何人都不能保证。中介能帮你查资格、准备文件和联络发展商。
外国人可以买吗?
不可以。RUMAWIP 和雪州商业可负担单位都只限马来西亚公民。
住在吉隆坡可以申请雪州的配额单位吗?
可以。雪州商业可负担单位没有规定要住在雪州,家庭月入 RM15,000 以下、名下没有同类单位的公民都能登记。
RUMAWIP:residensiwilayah.jwp.gov.my 项目页和政策文件,2026 年 11 月 2 日查。雪兰莪:LPHS 项目名单(2026 年 9 月 10 日更新)和 ehartanah.lphs.gov.my 项目页,剩余间数为 2026 年 11 月 2 日所见,会每天变。是否同一发展项目:发展商网站与广告准证、The Edge、EdgeProp、StarProperty 报道。正常单位价钱出自 PropertySifu 项目页。配额单位不计入任何一个盘的起价,也不放进地区价格比较。这是事实整理,不是法律意见;资格以政府最新公告为准。
告诉我们你的家庭月入、工作地点和想住的区,我们帮你对资格、查哪个盘还有剩、在哪一栋,也帮你准备登记文件。