分层地契(strata title)vs 个别地契(individual title):你到底拥有什么,为什么「分层地契未发出」买之前要问清楚
个别地契(hakmilik individu)是把一块地单独登记在你名下——围篱社区之外的排屋、半独立、独立式洋房通常就是这种。分层地契(hakmilik strata)是把一个「单位」(parcel)登记在你名下——公寓单位、townhouse、或围篱保安分层社区里的有地房子——外加公共产业的份额单位(share units),同时受 2013 年分层管理法令约束:强制性管理费、储备金和附例。分层地契发出之前,整个项目都在发展商的总地契(master title)上,你的拥有权只是合约上的(买卖合约加转让契据)。
1985 年分层地契法令的 2013 年修正案于 2015 年 6 月 1 日生效后,发展商必须在主体结构阶段申请分割,并按 Schedule H 买卖合约第 12 条,在交付空置管有(交钥匙)之前申请分层地契并签署转让文件。所以二手广告上写着「分层地契未发出」,值得你狠狠追问一句。
总地契、分层地契、个别地契:各自给你什么?
| 个别地契 | 分层地契 | 总地契 | |
|---|---|---|---|
| 名字在上面的是谁 | 你(或联名业主) | 你,针对一个单位 | 发展商(或地主),针对整个项目 |
| 你拥有什么 | 那块地和地上的一切 | 单位、附属单位、公共产业份额 | 还没有 |
| 典型物业 | 排屋、半独立、独立式、店屋 | 公寓、组屋、townhouse、围篱分层有地 | 所有分层项目在分割之前 |
| 适用法律 | 国家土地法典 | 1985 年分层地契法令 + 2013 年分层管理法令 | 国家土地法典 + 房屋发展法令 |
| 持续费用 | 地税、门牌税 | cukai petak、门牌税、管理费、储备金 | 同分层,交给发展商的管理方 |
| 转卖或转贷 | 土地局直接过户 | 地契在你名下后直接过户 | 再签新的转让契据,由发展商确认并更新记录 |
- 你拥有什么:分层地契是你的单位(parcel)、附属单位如车位,加公共产业的份额单位。总地契还没有——你的权利靠买卖合约和转让契据(Deed of Assignment)。
- 典型物业:个别地契是分层计划以外的排屋、半独立、独立式、店屋。分层地契是公寓、组屋、服务式公寓、townhouse、围篱分层社区里的有地房子。
- 适用法律:总地契是国家土地法典(发展商)+ 房屋发展法令(你,如果是 HDA 项目)。
- 持续费用:个别地契的居民协会会费自愿。分层地契是地税以 cukai petak 形式、门牌税,加法定管理费和储备金。总地契同分层,在 JMB 成立前交给发展商的管理方。
- 转卖或转贷:总地契要再签一份新的转让契据,由发展商确认并更新记录。
联邦土地及矿物局(JKPTG)把分层计划定义为「分割成单位、附属单位和公共产业并设有管理制度的建筑物或土地」,并明确把 townhouse 和「围篱社区里的有地房子」跟组屋、公寓并列。地契类型跟着计划走,不看房子的形状。每个月账单长什么样,见管理费与储备金。
为什么竣工的公寓还可能没有分层地契?
因为发展商没把文件做完——而 2015 年之前法律允许它拖很多年。按 1985 年分层地契法令,原业主(发展商)必须申请分割建筑物,让每个单位拿到自己的地契;1990 和 2000 年代建成的项目常常等十年以上,有的到今天还没有。发展商已经清盘的,只能由业主自己推动申请。
法律在 2015 年通过三项相关改革一起收紧:
- 2013 年分层地契(修正)法令(2015 年 6 月 1 日生效):发展商在主体结构阶段申请「拟议分层图证书」(CPSP),证书发出后一个月内申请分割(据马来西亚律师公会的摘要)。不做是法令下的罪行。
- 2013 年分层管理法令(2015 年 6 月 1 日生效):卖出任何一个单位之前,单位表(Schedule of Parcels)必须先呈交建筑物专员(第 6 条),JMB/MC 制度和强制性收费取代旧的自愿安排。
- 2015 年房屋发展(修正)条例(2015 年 7 月 1 日生效):Schedule H 买卖合约第 12 条要求发展商在交付空置管有之前申请分割并签署对买家的转让备忘录,钥匙和地契一起到,Schedule H 最后一期付款跟这挂钩(据律师楼 Ganzul 和 Wespedia 的摘要)。
实际怎么读:2015 年年中以后签 Schedule H 合约的项目,交钥匙时分层地契应该已在办理或已发出。一个 2018 年竣工的公寓到 2026 年还没有分层地契,付订金之前先书面问 JMB 为什么。
分层地契没发出就买二手,风险在哪?
你买的是一份合约,不是登记的地契——而且交易要经过发展商。没有分层地契,卖家手上是买卖合约和转让契据(DOA)。要卖给你,得签一份新的 DOA 给你,而且要发展商确认单位资料、更新它的记录。具体后果:
- 发展商确认和费用。受《房屋发展法令》管的住宅,第 22D 条(2007 年 4 月 12 日生效)写明转让不需要发展商同意,发展商确认单位资料的收费每次最多 RM50。确认本身还是可能拖几个星期。店铺和办公室不受第 22D 条保护;发展商已清盘的,曾有清盘人索取屋价 2-3% 的费用(全国购屋者协会,2021 年)——更慢也更贵。
- 贷款。银行偏好在登记地契上设押记。只靠 DOA 的单位可以贷,但更难,之后转贷条件可能更差(ClickBina)。发展商已经不存在的旧楼,是贷款最常失败的地方。
- 之后的「完善转让」。分层地契终于发出时,拥有权要「完善」(perfection of transfer):发展商签转让备忘录给你,盖印花、到土地局登记,有自己的律师费,有贷款的还要完善银行押记。把钱预留出来,并在买卖合约里写明谁付。
- 发展商倒闭。分割之前,土地和公共产业都还在发展商的总地契上;发展商先倒,业主得自己组织申请。
这些都不等于没地契的单位不能买——2000 年代巴生谷大部分公寓多年来都是这样转手的。它意味着这种单位要压价、提早办贷款、文件做仔细。完整流程和律师的角色见二手房产购买步骤。
有地房子:围篱保安分层 vs 个别地契,哪个好?
没有哪个更好,是两种不同的交易。分层制下的有地房子(有土地单位的围篱社区)给你有强制力的保安和维护,靠强制收费买单,代价是自主权。个别地契、有保安的社区(guarded neighbourhood)给你完全的自主权,以及一个谁都不能强迫你交费的居民协会——这也是为什么岗亭有时候没人。
| 分层有地(围篱保安) | 个别地契(保安社区) | |
|---|---|---|
| 土地 | 你的土地单位 | 地段是你的 |
| 道路、岗亭、公园 | 公共产业,你持有份额单位 | 道路和公园属于地方政府 |
| 费用 | 管理费和储备金 | 居民协会会费 |
| 是否强制 | 是——2013 年分层管理法令下的法定收费 | 不——自愿 |
| 装修 | 没有 MC 批准不能改外观 | 只受地方政府规定 |
| 扩建 | 一般禁止,角头也不行 | 只受地方政府规定 |
| 维护 | 屋顶、外墙、火险都自己负责 | 全部自己负责 |
| 转售 | 买家愿意为有强制力的保安和统一街景付钱 | 买家群更广,没有分层文件 |
- 费用:分层有地按单位面积分摊——角头和尾间交得更多(The Edge)。
- 装修:分层有地的附例可由 75% 特别决议收紧(The Edge)。
- 维护:分层有地自己的屋顶和外墙自己修;MC 只管公共产业。火险自己买。
买有地房子签约前看买卖合约是哪一种:Schedule G(个别地契,土地加建筑)还是 Schedule H(分层单位)。「有地」宣传册配 Schedule H 就是分层,上表左栏的一切都适用。排屋、cluster、townhouse、superlink 各种有地类型和通常配什么地契,见有地房产类型解释。
常见问题
分层地契比个别地契差吗?
不是——是不同的一套。分层给你一个单位加公共产业的共同拥有权和法定管理制度;个别给你整块地、没有共同制度。公寓没得选;有地房子的选择是自主权 vs 有强制力的保安。
竣工后多久应该发出分层地契?
2015 年 7 月 1 日以后按 Schedule H 出售的项目,发展商必须在交付空置管有之前申请分割并签署转让,所以交钥匙时地契应该已在办理。之后土地局的处理时间各州不同。2015 年前的项目实际上没有这种期限,所以很多旧公寓等了很多年。
没有分层地契的单位能向银行贷款吗?
通常可以,通过转让契据和贷款合约,但银行偏好登记地契,有些会拒绝旧楼或发展商已清盘的项目。先拿到贷款批准再付订金,不要反过来。
「完善转让」(perfection of transfer)是什么?
分层地契发出后把它登记到你名下:发展商签转让备忘录,盖印花、呈交土地局,有律师费。有贷款的,银行押记同时完善。
townhouse 是分层地契还是个别地契?
分层。townhouse 是共用土地上叠起来的单位,发的是分层地契,所以像公寓业主一样要交管理费和储备金。
本文根据 1985 年分层地契法令(2015 年修正)、2013 年分层管理法令、房屋发展法令以及律师楼和门户网站的公开指南整理,不构成法律意见。具体单位的地契状况,签约前由你的产业律师确认。