马来西亚 JMB 和 MC 有什么分别:谁在管你的公寓、业主年度大会决定什么、管理层烂了去哪投诉
你在马来西亚买了公寓,收到一封信邀请你出席 AGM,也就是全体业主的年度大会。根据管公寓生活的法律 2013 年分层管理法令,一栋楼由三任管理者轮流管。发展商从交钥匙那天起管,并且必须在 12 个月内召开第一次年度大会成立 JMB(联合管理机构),一个业主加发展商的委员会。等每个单位的分层地契(各单位的产权文件)发出、楼里四分之一的产权转到买家名下,发展商必须召开 MC(管理机构)的第一次年度大会,那是业主自己的组织,JMB 三个月后解散。每次年度大会定下每月管理费、维修储备金和委员会。通知期 14 天;开会半小时内到场的业主不到一半,在场的人就算数,所以常常是一小撮业主决定了你的账单。管理层烂了,向建筑物专员投诉,那是地方议会里负责分层楼宇的官员,或者到受理 RM250,000 以内索赔的分层管理仲裁庭立案。
发展商管理期、JMB、MC:分别在哪里?
同一栋楼、同一份工作,不同的人在做主。工作就是维修公共产业、为此收钱。变的是谁坐在桌边,以及发展商有多少话语权。
| 发展商管理期 | JMB(联合管理机构) | MC(管理机构) | |
|---|---|---|---|
| 什么时候 | 从交房起,到 JMB 第一次年度大会后一个月为止(第 7 条) | 从它的第一次年度大会起;发展商必须在交房后 12 个月内召开(第 17、18 条) | 分层登记册开立时即成立;持有四分之一份额单位的买家登记为业主后一个月内召开第一次年度大会,之后接手管理(第 57 条) |
| 成员是谁 | 只有发展商 | 发展商加所有买家(第 17(4) 条);由买家加发展商组成的委员会运作 | 所有已登记的业主;发展商只以它还持有的单位作为成员 |
| 能定管理费吗 | 能,按份额单位比例;业主可以要求专员复核(第 52 条) | 能,在大会上以决议通过 | 能,在大会上以决议通过 |
| 能订住户守则吗 | 适用法定附例 | 可以特别决议订附加附例,向专员登记 | 同上 |
| 什么时候结束 | JMB 接手 | MC 第一次年度大会后三个月(第 27 条) | 不结束;楼在它在 |
第一次买房的人要知道两件事。JMB 是权宜之计,因为马来西亚的分层地契以前要好几年才发下来;MC 才是永久的组织。而且从 JMB 换到 MC 不是自动的:它取决于地契发出并转名,所以有些楼完工十年了还是 JMB。你的楼如果是这样,要问为什么。我们的分层地契与个别地契指南解释分层地契是什么、为什么对你的贷款和转售重要。
年度大会怎么运作,为什么关系到你每个月的管理费?
因为管理费、储备金、委员会,全部在年度大会上由在场的人决定。MC 大会的规则在 2013 年分层管理法令第二附表;JMB 的会议按 2015 年分层管理(维修与管理)条例里对应的附表进行,通知期同样是 14 天。
- 通知:至少 14 天,通知必须列出每一项决议、附上审计账目和上一次年度大会的会议记录,并提醒你可以亲自或委托代理人投票(第 12 段)。
- 法定人数:有投票权业主的一半,亲自或经代理人出席。如果开会时间过了半小时还没达到,在场的人就构成法定人数,会议照开(第 15 段)。500 个单位的楼,20 个业主就能通过预算。
- 投票:举手表决,一个单位一票;任何业主或代理人要求点票(poll)的话,改按份额单位计算,单位越大分量越重(第 17、21 段)。
- 谁不能投票:开会前七天管理费或储备金有拖欠的人(第 21(2) 段)。出席前先还清。
- 代理人:书面委托,开会前至少 48 小时交到管理处;一个人只能代理一位业主(第 18 段)。
- 决定什么:管理费和储备金的数额、逾期利息率(第 52 条规定每年最高 10%)、选举委员会、委任审计师、任何附加附例。
管理费是怎么算出来的:委员会提出来年的预算,除以整栋楼的份额单位总数,每位业主按自己单位的份额单位比例付。储备金是另一笔,法令规定不少于管理费的 10%。合理的数字长什么样、为什么便宜得可疑是警号,见管理费与储备金。
年度大会之间业主也有知情权:你可以付不超过 RM50 的费用查阅账簿(第 7 段),会议记录必须在 21 天内张贴在布告板,审计账目必须在年度大会后 28 天内呈交专员。管理层拒绝给你看账目,这个拒绝本身就可以告上仲裁庭。
JMB 或 MC 烂了,你能做什么?
三个层级:投票、向建筑物专员投诉、到分层管理仲裁庭立案。按费力程度排序。
- 用好大会。任何业主都可以在开会前至少七天以书面通知要求把动议列入年度大会议程(第 13 段)。持有至少四分之一份额单位总数的业主可以要求召开特别大会,必须在六个星期内举行(第 11 段)。委员可以在特别大会上以决议撤换。大部分烂管理层能撑下去,只是因为没人出席。
- 向 COB 投诉。建筑物专员(Commissioner of Buildings)是根据法令第 4 条委任的官员,设在你所在的地方议会:吉隆坡是 DBKL,雪兰莪是 MBPJ、MBSA、MBSJ、MPAJ 等。COB 可以调查账目并由该机构出钱委任审计师(第 26、54 条),指示召开特别大会,授权他人召开发展商或委员会没召开的会议(第 57(5) 条),严重的话委任管理代理。书面投诉、附证据、留副本。
- 到分层管理仲裁庭立案。第 105 条赋予仲裁庭管辖第四附表所列的索赔,上限 RM250,000:没履行法令下的职责、瑕疵维修费用、追讨管理费、下令召开会议、撤销没有妥当通知或剥夺投票权下通过的决议、强制提供文件、调整保险、复核专员的决定。一般不允许律师出庭,所以费用低,而且仲裁庭在可行的情况下须在第一天聆讯起 60 天内作出裁决(据律师楼 MahWengKwai 的仲裁庭指南)。无视裁决是第 123 条下的罪行。
哪些人不必去仲裁庭:真正的不满是邻居吵、保安态度差的业主。那是住户守则和委员会的事。仲裁庭处理的是违反法令:瑕疵不修、账目不见、会议不开、钱交代不清。
买进一栋楼之前,管理层的警号
你买的是管理层的一份,不只是一个单位。二手卖家或经纪拿得到这些文件;拿不出来本身就是一个发现。
| 警号 | 为什么重要 |
|---|---|
| 交房超过一年还没成立 JMB | 发展商违反第 17 条,还握着钱;向 COB 投诉 |
| 完工多年还是 JMB | 分层地契没发或没转名;问卡在哪里,银行没有地契肯不肯贷 |
| 过去 15 个月没开年度大会 | 法令要求每年一次;没开就没有通过的预算、没有选出的委员会 |
| 审计账目拿不到或没呈交 COB | 没人知道钱去了哪里 |
| 收款率远低于开单金额 | 不管管理费多少,这栋楼已经悄悄破产;等着坏电梯和特别征费 |
| 储备金余额相对楼龄少得可怜 | 大修会向当时的业主一次过征费,那个人会是你 |
| 委员会多年不变、会议记录不张贴 | 不违法,但查账目里的关联方合约 |
| 该机构被仲裁庭裁决多次 | 是模式,不是意外 |
楼龄大的,把这个和买 15 年以上的旧公寓里的实体检查配着看。委员会好、基金健康的楼老得漂亮;管理费便宜、账目不见的楼不会,你在价格上占的便宜会以征费的形式回来。
常见问题
一句话说 JMB 和 MC 的分别?
JMB 是分层地契发出前、由业主加发展商组成的过渡组织;MC 是地契发出、四分之一份额单位转名之后接手的永久、只有业主的组织。
JMB 或 MC 可以不经我同意涨管理费吗?
可以,由出席大会的业主以决议通过;不需要你个人同意。你的保障是出席或委托代理人,并要求看涨价背后的预算。发展商管理期内,你可以根据第 52 条要求建筑物专员复核收费。
我拖欠管理费还能投票吗?
不能。根据第二附表第 21(2) 段,开会前七天管理费或储备金有拖欠的业主没有投票权。同样的拖欠也让你没资格竞选委员。
分层管理仲裁庭的索赔上限是多少?
RM250,000,根据 2013 年分层管理法令第 105 条。超过的要上法庭。立案便宜,一般不允许律师出庭,所以个别业主用得起。
建筑物专员是谁,去哪里找?
州政府根据法令第 4 条委任的官员,设在你所在地区的地方议会:吉隆坡是 DBKL,雪兰莪是 MBPJ、MBSA、MBSJ、MPAJ 或相关议会。COB 接收 JMB 和 MC 的呈报、登记附例、调查投诉。
我的楼 8 年了还是 JMB,有问题吗?
意思是分层地契还没发,或者发了但转名的买家还不够触发 MC 成立。问管理层和发展商是哪一种。没有地契,银行就没有地契可以押;地契迟迟不出是转售时常见的摩擦点。
本文根据 2013 年分层管理法令、其第二和第四附表以及 2015 年分层管理(维修与管理)条例整理的一般资讯,不构成法律意见。期限和程序会因各楼的具体情况而异;有实际纠纷,请找分层法律师或你所在地的建筑物专员。