外国人在马来西亚买房,最低要多少钱?十三个州逐一讲清楚
没有一个全国统一的门槛。联邦指南写着外国人不得买单价低于 RM100 万的产业;但各州自己订的门槛,高的到 RM200 万(雪兰莪一、二区),低的写 RM50 万(玻璃市、吉兰丹、砂拉越)。两套数字同时挂在那里 —— 这不是我们讲不清楚,是它本来就这样。
所以正确的问法不是「马来西亚外国人门槛多少」,而是「我要买的那个州、那个类型(分层还是有地)、向发展商买还是买二手,门槛多少」。这四个变量,每一个都会改答案。
而且价格只是第一关。每一个州都要求外国买家取得州政府书面批准,批不下来,交易做不成。有些限制你在售楼处不会听到:雪兰莪不准外国人买个别地契的有地房产、霹雳连永久地契都不准买、马六甲买了 5 年内不能转让或出租。
先分清楚:你要过的是两关,不是一关
外国人买马来西亚住宅,规则来自两个不同的地方,很多文章把它们混成一句话,于是就写错了。
第一关:联邦指南。《Garis Panduan Perolehan Hartanah》(2022 年 7 月 13 日生效,取代 2014 年版)明写外国人不得取得四类产业 —— 单价低于 RM100 万的产业、州政府认定的廉价与中低价住宅、马来保留地上的产业、以及发展项目中拨给土著的单位。
第二关:州政府批准。这才是真正卡住交易的一关。律师公会的通告写得很直白:「外国买家在所有州属都必须申请并取得州政府批准才能取得产业。」各州还各自订了最低价、可买类型、甚至可买数量。
🔴 两套数字打架的时候怎么办。联邦写 RM100 万,但州的表里玻璃市、吉兰丹、砂拉越写的是 RM50 万。这是真实存在的矛盾,不是笔误。实务上决定你能不能成交的是州土地局那一纸批准 —— 所以低于 RM100 万的个案能不能过,只有该州土地局说了算。任何人(包括我们)在这里给你一个肯定答案,都是在猜。这种个案我们的做法是替你去问,不是替你猜。
十三个州的住宅最低价(2024 年 10 月版)
下面这四条不是细节,是会让整笔交易作废的条件。它们在售楼处几乎不会被主动提起。
- 雪兰莪:不准买个别地契的有地房产。外国人在雪兰莪只能买分层地契与有地分层地契。也就是说,一间挂着个别地契、价格 RM300 万的独立洋房,你就是买不了 —— 跟你付得起没关系。
- 霹雳:永久地契一律不准,住宅二手房也不准。自 2023 年 9 月起,非公民与外国公司不得取得、拥有、持有或继承霹雳的永久地契产业。而且住宅的二手交易(subsale)在怡保、第二区、第三区都写明 Not Permitted —— 外国人在霹雳只能向发展商买 60 年租赁地契的新房。
- 马六甲:买了 5 年内不能转让或出租。住宅与商业产业自 14A 转让文件登记之日起 5 年内不得转让或出租,地契上会加注 60 个月的 caveat。而且住宅最多只能持有 2 个单位。
- 拍卖房产:多数州直接不准。吉打、槟城、雪兰莪、森美兰、马六甲都把拍卖房产列为外国人不可取得。想靠法拍捡便宜的路,对外国人基本是封死的 —— 这一条我们在买公寓前必查的 12 个红旗里也提过,对本地买家是机会,对你不是。
四个结构不一样的州,单独讲
上面那张表把每个州压成一行,但有四个州的规则复杂到一行装不下。如果你要买的是这四个州,请看完这一节。
槟城 —— 岛与威省是两个市场,而且有一个过期数字在网上流传
槟城把门槛拆成四种组合:岛/威省 × 分层/有地。二手的门槛是:槟岛分层 RM100 万、槟岛有地 RM300 万;威省分层 RM50 万、威省有地 RM100 万。
🔴 你会在很多文章上看到槟岛 RM70 万这个数字。那是「滞销单位(overhang)向发展商直接购买」的优惠价,而且原文写明只适用于 2024 年 1 月 1 日至 12 月 31 日之间签的买卖合约(槟城拥屋计划)。那个窗口已经关了。拿这个数字去算预算,你会算少。
另外:外国人买槟城的商业与工业产业,自买卖合约日起满 3 年才能卖;州政府批准时另征 levy。
霹雳 —— 门槛最低,限制最重
霹雳的价格数字看起来最亲民(第三区向发展商买分层 RM35 万起),但代价是:只能买 60 年租赁地契、只能向发展商买、二手房完全不准。三个区的住宅 subsale 栏都写着 Not Permitted。
原表把价格写成「RM700,000 > RM2,000,000」这种区间写法,具体落在哪个数字取决于类型与地点 —— 这一点原文没有写死,必须向霹雳州土地局确认。我们不替你填这个空。
森美兰 —— 分层门槛低,但批准这关跑不掉
分层 RM60 万以上、有地(含有地分层)RM100 万以上,永久与租赁地契都适用。有两个例外情形:直系亲属之间的「爱与感情」转让,以及小额遗产令或法庭命令。
要注意的是原文特别写了一句:即使地契本身没有任何转让限制,外国人或外国公司取得产业仍须州政府批准。别看到地契干净就以为可以直接过户。
马六甲 —— 数量有上限,而且锁五年
分层 RM50 万以上、有地(含有地分层)RM100 万以上,住宅最多 2 个单位。母地契(还没分割出分层地契)可以买,但要州政府批准。
最重的一条是五年锁定:住宅与商业产业自 14A 转让文件登记之日起 5 年内不得转让或出租,地契上会加注 60 个月的注册官 caveat。如果你买马六甲是想收租,这一条直接否决你的计划。此外,马六甲遗产区(Heritage Zone)内的产业不准买。
七件中介不一定会主动讲的事
- 价格被「抬」到刚好过门槛 —— 真正要看的是估价,不是成交价有发展商和二手屋主会把价钱拉到刚好碰到门槛(比如吉隆坡的 RM100 万)。问题是州政府和银行看的是估值。估不到那个数,批准一样被拒;而且银行的贷款成数是按估价算的,差额要你自己补现金。更亏的是 2026 年起的 8% 印花税按成交价或市值取高者计 —— 抬上去的那一截,你要多付 8%。谈价之前,先叫你的律师或代理把这栋楼近期的真实成交拿出来对。
- 订金一定要绑上「批不下来,全额退」下订与签买卖合约时,必须写明本交易以取得州政府批准(Kebenaran Pindah Milik)为先决条件,批不下来则全额退还订金。法律只规定没有批准的交易无效(国家土地法典第 433C 条),它没有规定你的钱一定拿得回来 —— 那完全看合约怎么写。这一句没写进去,订金就悬在那里。
- 人不在马来西亚,别打算用授权书代签国家土地法典第 433F 条写得很死:非公民以授权书(power of attorney)就已批土地签署的文件无效,而且不得注册。很多海外买家想在自己国家签一份授权书交给亲友或代理去跑流程 —— 这条路对外国人是封死的。要提早安排你本人签署,或先问律师有没有其他合规做法。
- 银行拿抵押不用批准,你过户才要第 433B(3) 条明写:非公民设定押记(charge)或留置权不需要州政府批准。所以卡住你的从来不是贷款那一关,是过户那一关。有人拿「银行都批了」来安你的心 —— 那是两码事。
- Levy 是一笔真金白银,而且有死线槟城按取得价值收 3%(只有槟岛分层 RM100 万–150 万那一档是 1.5%),吉打、彭亨、柔佛也有 levy。槟城的规矩最明确:批准信发出起 30 天内要缴,逾期要另外申请延期(每份地契 RM500),超过一年批准直接失效。把这笔钱和这个死线一起写进预算表和时间表。
- 在槟城,申请只能由律师递槟城州土地局的指南写明,外国人购产申请只能透过律师向 PTG 递交。如果有人告诉你他可以「帮你办批准」,在槟城这句话本身就不成立。
- 土著配额单位,加钱也买不了发展项目里拨给土著的单位,在联邦层面就直接排除外国人 —— 这是类别问题,不是价格问题。目前唯一明写可以释放的是柔佛(须获州务大臣署房屋组豁免)。签任何东西之前,先叫代理把这个单位的配额状态给你看。
照这个顺序查,少走冤枉路
- 先定州,再定预算同一笔钱在吉隆坡够门槛,在雪兰莪一区就差一截。先锁定州属,预算才有意义 —— 反过来做,看中的房子十有八九不合规。
- 确认产业类型你买得了分层?有地个别地契?有地分层?雪兰莪只准前两类中的分层与有地分层;霹雳只准租赁地契。这一步不过,价格再高也没用。
- 问清楚是向发展商买还是二手槟城和霹雳的门槛在这两条路上完全不同,霹雳的住宅二手更是直接不准。销售人员说「外国人可以买」时,请追问是哪一条路。
- 查这个单位有没有被列为土著配额或廉价房土著配额单位与廉价/中低价房,联邦层面就直接排除外国人。这不是价格问题,是类别问题 —— 加钱也买不了。
- 把州政府批准的时间算进你的时间表每个州都要批。这是买卖合约之后、过户之前的一道关,会实实在在拉长交易周期。签约前就该问律师这个州目前大概要多久。
- 总成本要算上 2026 年起的 8% 印花税非公民非永久居民买住宅,2026 年 1 月 1 日起转让文件印花税是统一 8%。别只算房价。
上表逐格抄自马来西亚律师公会转让实务委员会通告 444/2024(2024 年 12 月 23 日发出,表格数据截至 2024 年 10 月)。联邦四项禁止事项抄自经济部《Garis Panduan Perolehan Hartanah》(2022 年 7 月 13 日生效)。
两件事必须讲明:
- 发出这份表的律师公会自己写了免责声明 —— 原文说这张表「仅供参考,不应视为准确、完整或权威」,并建议向相关州政府查证。我们照登这句话,因为它是真的。
- 州属的门槛随时会改,而且不会公告。这张表的基准是 2024 年 10 月;我们查到 2026 年 8 月为止没有找到全国性的修订版,但个别州随时可能已经调整。签约前必须以你要买的那个州的土地局(Pejabat Tanah dan Galian)为准。
我们不会写「请自行查证」就把你丢在这里。你把项目和州属给我们,这一步我们替你去问。
常见问题
外国人在马来西亚买房最低要多少钱?
看州属。联邦指南写外国人不得买单价低于 RM100 万的产业;但各州自订的门槛从 RM50 万(玻璃市、吉兰丹、砂拉越)到 RM200 万(雪兰莪第一、二区)都有。吉隆坡、布城、纳闽是 RM100 万。槟城与霹雳还会按岛/威省、按分区、按新房/二手再细分。没有单一答案 —— 必须按州、按产业类型、按新房或二手三个变量一起看。
外国人可以在马来西亚买有地房产(排屋、洋房)吗?
看州。雪兰莪不行 —— 只准买分层地契与有地分层地契,个别地契的有地房产不准。霹雳的住宅二手房完全不准,而且永久地契一律不准。吉打、柔佛、马六甲把单层与一层半排屋列为不可取得。吉隆坡、森美兰、柔佛等地在符合最低价的前提下可以买有地。另外,马来保留地上的产业,全国一律不准。
一定要有 MM2H 才能买马来西亚的房子吗?
不需要。联邦指南只是把 MM2H 的购屋列为「免经济部批准」的其中一种情形,并不是说没有 MM2H 就不能买。事实上因果是反过来的:MM2H 强制你买房(白银 RM60 万以上、黄金 RM100 万以上、白金 RM200 万以上)。不管有没有 MM2H,州政府批准这一关都跑不掉。详见MM2H 四档与买房那关。
为什么有的文章说槟城 RM70 万就可以买?
那是过期数字。RM700,000 是槟岛「滞销单位向发展商直接购买」的优惠门槛,原文写明只适用于 2024 年 1 月 1 日至 12 月 31 日之间签的买卖合约(槟城拥屋计划)。那个窗口已经关闭,目前槟岛二手分层的门槛是 RM100 万、有地 RM300 万。
外国人可以买法拍屋吗?
多数州不准。吉打、槟城、雪兰莪、森美兰、马六甲都明文把拍卖房产列为外国人不可取得。国家土地法典第 433B(4) 条另外规定,在农业、建筑或工业用途的土地拍卖中,非公民与外国公司未经州政府批准不得竞标。想靠法拍捡便宜,对外国买家这条路基本封死。
州政府批准如果批不下来会怎样?
国家土地法典第 433C 条写得很清楚:违反 433B 的处置、交易或行为一律无效(null and void)。所以批准不是走形式,它是交易能不能成立的前提。但要注意:法律只讲交易无效,它没有规定你的订金一定退得回来 —— 那要看合约。所以下订与签约时必须写明:本交易以取得州政府批准为先决条件,批不下来则全额退还订金。这一句没写进去,批不下来时你可能连钱都拿不回。