马来西亚公寓停车位规矩:你的车位到底是不是你的,订新盘前要查什么
你在马来西亚订一间公寓,销售员说这个单位配两个停车位。先问是哪一种,因为有三种。附属地段(accessory parcel)是画在楼宇产权图则上、绑定你单位的车位,法律上是你产业的一部分;根据管公寓产权的 1985 年分层地契法令,它不能跟单位分开出售或转让,也没人能把它重新分配。公共产业车位属于全体业主共有,由管理层分配,所以以后可以被调换或收费。只出现在你买卖合约里的指定车位,是发展商的一句承诺,不是产权,值多少要看之后的产权图则怎么画。附属地段老实说也有代价:它算进你在这栋楼的份额,所以你要为它付管理费。付订金之前,查产权图则和合约附表,不要看宣传册。
附属地段、公共产业、指定车位:分别在哪里?
三个标签、三种完全不同的法律地位,宣传册却用同一个词。1985 年分层地契法令第 4 条把附属地段定义为在分层图则上标示为附属地段、用于或拟用于配合主地段使用的地段;公共产业则是整个计划里不属于任何地段或附属地段的一切。
| 附属地段 | 公共产业车位 | 只在买卖合约里的指定车位 | |
|---|---|---|---|
| 写在哪里 | 分层图则和你的分层地契上,有自己的地段编号 | 不在你的地契上;它是公共产业的一部分 | 买卖合约的附表或条款里 |
| 谁拥有 | 你,作为单位的一部分 | 全体业主共有,由 JMB 或 MC(管理这栋楼的联合管理机构或管理机构)控制 | 地契发出前不属于任何特定的人;之后要么是附属地段,要么是公共产业 |
| 能被拿走吗 | 不能;它附属于你的单位 | 能;管理层可以通过决议重新分配、轮换或收费 | 看发展商画分层图则时怎么做 |
| 能单独卖吗 | 不能,1985 年分层地契法令第 34(2) 条 | 不能;没人单独拥有它 | 不能 |
| 要为它付管理费吗 | 要;2013 年分层管理法令第一附表在计算份额单位时,给楼外的附属地段 0.25、楼内的 0.5 的权重 | 间接付,通过公共产业预算 | 同上,归类之后 |
| 转售时 | 自动跟着单位走;估价师和买家在地契上看得到 | 管理层分配给下一任业主什么就是什么 | 看买卖合约和之后的地契怎么写;买家的律师会问 |
2013 年分层管理法令第一附表用一句话说清楚规则:附属地段是发展区里已附属于某地段、不能独立于该地段处置的开放或封闭部分。它自己举的例子就有车位、花园、屋顶平台和储物室。
为什么有些公寓的停车位不在地契上,卖房出租时意味着什么?
因为发展商选择或被迫把它们留作公共产业,或者因为发展商想留给自己而法庭说不行。在巴生谷你会碰到三种情况:
- 老楼盘,车位从来没有做成附属地段。买卖合约承诺一个车位,分层图则把整个停车场画成公共产业,管理层按住户守则分配。你的车位实际上存在,法律上不存在。你卖房时,买家的律师在地契上找不到附属地段,买家拿到的是管理层分配给该单位的车位。
- 发展商把车位留下来另外卖或出租。在 Ideal Advantage Sdn Bhd 诉 Perbadanan Pengurusan Palm Spring @ Damansara [2020] 4 MLJ 93 一案,上诉庭维持取消 394 个车位附属地段的裁决,那些车位是发展商挂在自己保留单位下拿来做生意的;车位回归公共产业(律师楼 HHQ 和 Yew Huoi, How & Associates 的案例摘要)。车位从来不是为了配合某个单位使用,把它做成附属地段就违反了法令。
- 发展商按买卖合约保留的剩余车位。在 Sri Keladi Sdn Bhd 诉 Bukit OUG Condominium JMB 一案,上诉庭读了买卖合约,裁定分配给买家之外的多余车位在那份合约下不是公共产业,发展商可以处置(Zul Rafique & Partners 的摘要)。两个判决并不冲突:买卖合约和分层图则怎么写,决定结果。
把车位租出去。如果你的车位是附属地段,它必须配合你的单位使用。上诉庭在 Target Term Sdn Bhd 诉 Waldorf and Windsor Management Corporation 一案把出租车位视为许可(licence)而不是对地段的处置,所以短期租给楼里另一位住户本身不违反第 34(2) 条,但 Ideal Advantage 一系列判决说得很清楚,车位不能脱离单位当成独立的停车生意来经营。大部分住户守则更进一步,禁止租给外人。如果你的车位是公共产业,你没有东西可以租;管理层才有。
一个楼盘落在这条光谱的哪一点,是地契问题,它连着分层地契与个别地契里更广的分层地契要点,也连着谁有权改分配,见 JMB 与 MC。
一个单位配几个车位,怎么在买卖合约和分层图则上查?
批准的建筑图则和发展商的分配给多少就是多少;巴生谷公寓通常小单位一个、大单位两个,法律上没有每单位最少几个的规定。地方议会的规划批准定下整个项目的车位总数;怎么分由发展商决定。去哪里看,按可靠程度排:
- 分层图则(已完工的楼)或拟议分层图则(新盘)。每个附属地段有编号、面积和它附属的主地段。车位不在上面,它就不是附属地段。
- 买卖合约及其附表。在法定的附表 H 合约里,地段描述应该写明随单位出售的附属地段。另一条说发展商将「指定」或「分配」一个车位的条款比较弱:那是关于公共产业的合约承诺,不是地契上的权利。我们的买卖合约核对清单指出它在文件里的位置。
- 分层地契本身(二手)。附属地段印在上面。付诚意金之前向卖方经纪要一份副本。
- 管理层的分配名单(二手、公共产业车位)。书面确认该单位目前用哪几个车位,以及分配会不会转给新业主。
两个实际的坑。前后排的串联车位(tandem)常被当成「两个停车位」卖,在图则上是一个附属地段。营销材料里写「保留」或「指定」的车位,在买卖合约里可能悄悄是公共产业;要找的字眼是附属地段(accessory parcel)。
可以装电动车充电桩吗,访客停车怎么算?
可以,要管理层书面批准;如果你的车位是附属地段、用你自己单位的电,会简单得多。电动车安装商(EVGuru、SuperHomes)2026 年发布的指南描述的是同一种区分:附属地段车位、从你单位配电箱供电的充电桩,需要管理层书面同意和按能源委员会指南 GP/ST/No.54/2025 施工的持牌电工;公共产业车位上的充电桩需要管理机构的决议、TNB 分表和穿过公共区域的布线,要几个月。两种情况安装费都是你付,包括穿过公共走廊或管道井的电缆,大多数管理层会为这项工程收装修按金。没有技术理由的一刀切拒绝,可以提交分层管理仲裁庭,它根据 2013 年分层管理法令第四附表有权批准对公共产业的改动。
访客车位是管理层控制的公共产业。任何人,包括发展商,都不能卖它,Ideal Advantage 就是发展商试过的那个案子。买之前的实际问题:这栋楼每个单位摊到多少访客车位、免费还是收费、有第二辆车的住户是不是悄悄长期占着。500 个单位、30 个访客车位、没人执法的楼,就是你的客人停在马路边的楼。
订新盘前要问的:
- 这个单位配几个车位,是拟议分层图则上的附属地段还是公共产业分配?
- 车位是串联还是并排,地段编号是多少?
- 发展商有没有保留车位,用来做什么?
- 访客车位和单位的比例是多少,访客停车收费吗?
- 车位有没有预留电动车充电,走谁的电表?
- 哪些人不该为第二个车位多付钱:只有一辆车、打算把单位租出去的单身买家。巴生谷大部分公寓的租客不会为第二个车位多付多少,而你要永远为它付管理费。
常见问题
用简单的话说,附属地段是什么?
发展区里的一块地方,最常见是一个车位,在分层图则上画成属于你的单位,并印在你的分层地契上。单位去哪它去哪,不能单独出售(1985 年分层地契法令第 34(2) 条)。
我可以把停车位跟公寓单位分开卖吗?
不可以。1985 年分层地契法令第 34(2) 条禁止独立于所附属的地段处置附属地段。单独卖车位的交易无效。如果车位是公共产业,你根本不拥有它。
我可以把附属地段车位租给楼外的人吗?
法律上有风险,住户守则通常也禁止。上诉庭把短期出租视为许可而不是处置,但同样的法庭也取消过被当成停车生意经营的附属地段。在管理层知情下租给楼里另一位住户,是光谱上安全的那一端。
怎么查我的停车位在不在分层地契上?
看分层地契或分层图则:附属地段各有编号列出。新盘就要拟议分层图则和描述地段的买卖合约附表。如果车位只出现在一条关于发展商指定车位的条款里,它就不是附属地段。
我要为停车位付管理费吗?
如果是附属地段,要。根据 2013 年分层管理法令第一附表,附属地段以楼外 0.25、楼内 0.5 的权重计入你单位的份额单位,所以两个车位每个月比一个贵。
管理层可以拿走我的指定车位吗?
如果是公共产业,可以,通过决议并受住户守则约束。如果是你地契上的附属地段,不可以。这个分别,就是买之前要查地契的全部理由。
本文根据 1985 年分层地契法令、2013 年分层管理法令以及文中点名的律师楼所整理的上诉庭判决摘要写成的一般资讯,不构成法律意见。某个车位是附属地段还是公共产业,取决于该楼盘的分层图则和买卖合约;请你的律师两份都读。