新街场值得买吗？2026 年诚实指南：车站、大马城和新盘价格
你看到一间新街场（Sungai Besi）的公寓，价格比武吉加里尔低，宣传册上写满大马城（Bandar Malaysia）和“TOD”（公共交通导向发展，也就是走路就能到火车站的项目）。值得买的理由是今天已经在运作的东西，不是被承诺的东西。新街场站是 LRT 大城堡线（Sri Petaling line）和 MRT 布城线（Putrajaya line）之间已经通车的转换站（2023 年 3 月 16 日起），离南湖镇综合车站（TBS）和机场火车只有一站。我们名单上有三个项目起价在 RM400,000 或以下（发展商净价，2026 年 9 月 24 日）。
大马城到今天还是计划。财政部在 2025 年 11 月 13 日说，由 KLCC (Holdings) 主导的这个项目预计在 2026 年底动工，并形容整个发展要大约 50 年。截至 2026 年 10 月 5 日，我们没有找到已经动工的宣布。把它当成可能的额外好处。要买的是走到车站的距离、地契和价格。
新街场是什么地方，谁该买？
它是吉隆坡的南缘，一个正在转成住宅区的老镇和工业走廊，适合把火车和价格排在“现成社区”前面的买家。这个名字包含两样东西：车站周围的新街场老镇，以及往北经过沙叻秀（Salak Selatan）一直到陈秀连（Chan Sow Lin）的 Jalan Sungai Besi 走廊。两者之间是准备变成大马城的前空军基地。西边是大城堡和武吉加里尔，东边是蕉赖。
| 结论 | 你是谁 | 原因 |
|---|---|---|
| 在这里买 | 在市区或布城线沿线上班的轨道通勤者 | LRT 和 MRT 在同一个站，今天都在跑 |
| 在这里买 | 经常出门的人 | 一站之外的南湖镇（Bandar Tasik Selatan）有 KTM、ETS、KLIA Transit 机场火车和 TBS 长途巴士总站 |
| 在这里买 | 想要吉隆坡地址的首购族 | 我们名单上有三个项目起价在 RM400,000 或以下；武吉加里尔名单从 RM438,000 起，大城堡从 RM594,000 起 |
| 看别处 | 现在就要商场、公园和学校在家门口的家庭 | 武吉加里尔和蕉赖是已经成形的社区 |
| 看别处 | 为大马城多付钱的买家 | 截至 2026 年 10 月 5 日没有动工的确认 |
| 看别处 | 以为很容易出租的投资者 | 同一条走廊上有几千个类似单位正在兴建 |
新街场的交通到底有多方便？
轨道非常方便，前提是你真的走得到车站。下面是今天已经开放的车站。
| 车站 | 目前的路线 | 备注 |
|---|---|---|
| Sungai Besi（SP16 / PY29） | LRT 大城堡线和 MRT 布城线 | 老镇里的转换站；MRT 第二阶段在 2023 年 3 月 16 日通车 |
| Bandar Tasik Selatan（SP15） | LRT 大城堡线、KTM 电动火车、KTM ETS、ERL KLIA Transit | 往市区方向一站；有行人天桥连接 TBS 巴士总站，TBS 自 2011 年 1 月 1 日启用 |
| Taman Naga Emas（PY28） | MRT 布城线 | 从新街场往市区方向的下一个 MRT 站 |
| Salak Selatan（SP13） | LRT 大城堡线；附近另有一个独立的 KTM Salak Selatan 站 | 面对前空军基地 |
| Chan Sow Lin（SP11 / AG11 / PY24） | LRT 安邦线和大城堡线、MRT 布城线 | Jalan Sungai Besi 走廊靠市区的一端 |
还没开的。布城线为大马城预留了两个站：Bandar Malaysia Utara（PY25）和 Bandar Malaysia Selatan（PY26）。两个都还没有兴建或开放（Wikipedia）。MRT3 环线计划在 Salak Selatan 设转换站，但我们的 MRT3 指南引用的 MRT Corp 目标是 2027 年动工、2032 年通车。
隆新高铁（KL-Singapore HSR）。它原本计划以大马城为终点，在 2021 年 1 月取消。2023 年起研究由私人界主导重启。交通部长说内阁在 2026 年 1 月 8 日审议了概念建议书，模式还在敲定中（The Edge）。路线、车站和日期都没有确认，所以在买房决定里我们不给它任何价值。
公路。吉隆坡—芙蓉大道、Besraya（新街场）大道和 MEX 都经过这里，SMART 隧道的南端在旧机场旁接上吉隆坡—芙蓉大道（Wikipedia）。纸面上通达，高峰时段很慢。签约前在早上 8 点开一次你真正的路线。
新街场哪些区强，哪些区弱？
强的是离已经开放的车站只有一小段有遮荫步行距离的单位；弱的是靠地图卖的单位。
- 新街场老镇和车站：真正的转换站。周围是旧店屋、组屋和小贩美食；自己没有什么商场或公园。
- Taman Naga Emas 一侧：比较安静的住宅区，有自己的 MRT 站。我们名单上的 Ambience Residences 离它 800 米。
- 沙叻秀和空军基地边缘：离大马城最近，所以也是宣传得最用力的一区。Arte Star @ Sg Besi 离 KTM Salak Selatan 50 米、离 LRT 500 米。请用这两个站来评估它，不是用对面的计划。
- 陈秀连一端：最靠近市中心，也靠近三线转换站（One Residences 离车站 750 米），但仍然是作坊和轻工业区。Jalan Chan Sow Lin 是吉隆坡市政厅（DBKL）在 2026 年 5 月 12 日点名的 14 个闪电水灾热点之一。
- 南湖镇一侧：严格来说属于蕉赖，但是同一个市场。我们名单上的 PSV1 Residence 和 PSV2 Residence 离车站分别是 700 米和 600 米。
弱点，直接说。走廊上有些路段仍然是罗里、作坊和空地。面向大道的单位很吵。隔壁的旧古仔（Kuchai Lama）也在 DBKL 的热点名单上，所以请用我们的淹水风险查法查那条街。供应也很重：单是我们名单上，Arte Star 两期就有 846 和 996 个单位，Radium Adesa 1,218 个，One Residences 688 个，Quaver Residence 684 个，Aricia Residences 612 个。
TOD 卖点。这里有些大楼真的离月台只有几分钟。有些只是直线距离近；上面的距离都是直线，一条大道匝道就能把 500 米变成大太阳底下的 15 分钟。还要问清楚单位是住宅地契还是商业地契，因为这会影响水电费率和持有成本，看服务式公寓 vs 公寓。在这里签约之前，先读我们的 TOD 投资迷思和供应过剩风险两篇。
新街场的新盘多少钱？
我们名单上的八个项目从 RM300,000 起，最高的起价是 RM724,000。“起价”是该项目在 2026 年 9 月 24 日我们名单上最低价的单位。这些都是发展商净配套价，也就是扣掉配套之后、每个买家都一样的价格。看怎么看新盘价目表。车站距离是直线距离。
| 项目 | 地契 | 起价 | 备注 |
|---|---|---|---|
| Vista Adesa @ Sungai Besi | 租赁地契 | RM300,000 | 800 平方尺单位 |
| Radium Adesa @ Sungai Besi | 租赁地契 | RM350,000 | 1,218 个单位 |
| Arte Star @ Sg Besi | 租赁地契 | RM395,000 | 离 KTM Salak Selatan 50 米，离 LRT Salak Selatan 500 米 |
| Ambience Residences | 永久地契 | RM462,230 | 离 MRT Taman Naga Emas 800 米 |
| Residensi Hana | 租赁地契 | RM486,000 | 299 个单位 |
| Quaver Residence | 租赁地契 | RM522,000 | 684 个单位 |
| One Residences | 租赁地契 | RM577,200 | 已建成；离 Chan Sow Lin 站 750 米 |
| Aricia Residences | 永久地契 | RM724,000 | 612 个单位 |
八个里面有六个是租赁地契。拿它们和别处的永久地契大楼比较之前，先读公寓的永久地契 vs 租赁地契。
首购族印花税：第一间房屋价格在 RM500,000 或以下、买卖合约（SPA）在 2027 年 12 月 31 日或之前签署的，过户和贷款合约的印花税 100% 豁免（P.U.(A) 448/2025 和 449/2025）。超过 RM500,000 没有豁免。八个项目里有五个起价低于这条线；完整表格在我们的印花税指南。
二手成交价：新街场还没有纳入我们的登记成交数据集，所以这篇不引用任何二手数字。把大楼名字 WhatsApp 给我们，我们帮你调出那里实际卖了多少。
利与弊：按你是哪种买家来看
- ✓LRT 和 MRT 在同一个转换站，KTM、ETS、机场火车和 TBS 只隔一站
- ✓三条大道往南到沙登和布城，往北进市区
- ✓新盘价格比我们的武吉加里尔和大城堡名单低
- ✕走廊上有些路段仍是工业区：罗里、作坊和空地
- ✕走得到的商场、公园或学校很少，多数日常所需要开车
- ✕吉隆坡—芙蓉大道高峰时段塞车
- ✓我们名单上八个项目里有五个起价低于 RM500,000
- ✓RM500,000 或以下的第一间房屋，过户和贷款合约都免印花税（SPA 在 2027 年 12 月 31 日前签）
- ✓有八个项目可以比净价、地契和走到车站的距离
- ✕八个里面有六个是租赁地契
- ✕大量类似单位陆续落成，转售要竞争好几年
- ✕建筑期间一边付贷款利息一边还在租房，看渐进式利息
- ✓转换站是真的、已经开放的，不是规划中的，租客今天就能用
- ✓租客来自吉隆坡南区的工作地点、TBS 的旅客和武吉加里尔的校园
- ✓入场价较低，租金回报才有机会
- ✕几千个类似单位在同几年内落成，会把租金压低，看租金回报怎么算
- ✕截至 2026 年 10 月 5 日大马城没有确认动工，不要为它付钱
- ✕商业地契单位的持有成本较高，会吃掉净回报
步行距离。中午从家门口走到月台计时，不是看地图。地契。住宅还是商业，永久还是租赁。竞争。一公里内有多少栋大楼和你的同一年落成。大马城。任何关于时间表的说法，都应该附上政府或 KLCC (Holdings) 公布的来源。项目本身。在 Semak Projek 查 KPKT 记录，再对照我们的红旗清单和销售中心常见的销售话术。噪音和淹水。晚上去看一次，再做一次淹水风险查法。把项目名发给我们，这六样我们帮你查。
买新街场，还是改看武吉加里尔、大城堡或蕉赖？
买家真正会问的新街场问题
新街场适合居住吗？
火车方便，生活机能一般。你有 LRT 和 MRT 转换站和三条大道，但部分地区仍是工业区，多数商场和公园要开车。适合把交通和价格放第一的买家。
新街场有 MRT 站吗？
有。Sungai Besi（PY29）在 MRT 布城线上，可转乘 LRT 大城堡线；Taman Naga Emas（PY28）是下一个 MRT 站。为大马城预留的两个站还没有兴建或开放。
大马城什么时候完成？
没有人给过完成日期，整个发展被形容为需要大约 50 年。KLCC (Holdings) 根据 2024 年 10 月 4 日签署的协议买下其中 486 英亩（EdgeProp）。财政部在 2025 年 11 月 13 日说项目预计在 2026 年底动工。截至 2026 年 10 月 5 日，我们没有找到已经动工的宣布。
隆新高铁会停新街场吗？
什么都还没确认。原本以大马城为终点的计划在 2021 年 1 月取消。重启还停留在选择模式的阶段，路线、车站和日期都没有公布。
新街场是永久地契还是租赁地契？
新盘多数是租赁地契。我们名单上 Ambience Residences 和 Aricia Residences 是永久地契，其余六个是租赁地契。还要问地契是住宅还是商业。
新街场适合买来出租吗？
可以，但供应是风险。吉隆坡南区的工作地点、TBS 和武吉加里尔的校园确实带来租客，但同一条走廊上有几千个类似单位陆续落成。选走到已开放车站实际距离最短的单位，并先读我们的 TOD 投资迷思。
车站和路线资料取自 Wikipedia；大马城和高铁的进展取自 The Star、EdgeProp、The Edge 和 Malay Mail；DBKL 热点名单取自 Malaysia Gazette（2026 年 5 月 12 日）；全部于 2026 年 10 月 5 日查阅。项目价格和地契以 2026 年 9 月 24 日我们的名单为准，每一期都会变。这是一般的地段资讯，不是财务或法律意见。