公寓买几楼最好?怎么挑单位:楼层、朝向、角落还是中间、离电梯多远
你在马来西亚选好了一个公寓项目,销售问你要哪个单位。按这个顺序决定:先看朝向,再看竖排位置,最后才是楼层。朝向就是你的窗口对着哪个方向;竖排位置(经纪叫 stack)就是同一个位置的单位在每一层重复出现的那一列。避开客厅朝西,因为下午的太阳把墙晒热,家里到了晚上还是热的;朝北或朝南最凉,朝东只晒早上的太阳,PropertyGuru 的高楼指南也是这么建议。在同一个竖排里,挑离电梯和垃圾房几个门、又不是刚好在泳池健身房那一层正下方的单位。中层是多数业主最满意的折中:低层便宜但吵、隐私差;高层有景观有风,但更贵,而且靠电梯和水泵过日子。好竖排里最便宜的单位,胜过烂竖排里最好的单位,因为高楼层救不了西晒和大道景,你卖的时候买家会把这个算进价钱里。
在马来西亚,公寓单位应该朝哪个方向?
朝北或朝南是安全的选择;朝西是要避开的。马来西亚靠近赤道,太阳几乎从头顶经过,而下午低角度的阳光打西面的墙和窗最狠。朝西的客厅从下午三点左右一直热到你下班回家以后,冷气费跟着来。朝东只晒温和的早晨太阳,做睡房没问题。朝北朝南一天里直射最少,所以指南和多数建筑师都偏好它们。
朝向不只是太阳的事。你对着什么,跟对着哪个方向一样重要。低楼层的泳池景单位周末吵、没隐私;对着大道的单位有永远的嗡嗡声和灰尘,再好的玻璃也隔不干净;对着几米外另一栋楼的单位,既没光也没隐私。在总平面图上先找北,再找马路、泳池和隔壁地段,顺着看每扇窗望向哪里。我们的看懂公寓平面图指南逐个解释这些符号。
去工地,不只去销售厅——挑一个晴天下午三点左右。站在楼将来立起来的位置,感受太阳在哪边。在现场十分钟,比任何宣传册更能解决朝向的问题。
低层、中层还是高层,哪个最好?
中层是多数买家最终最满意的折中。它高过街道噪音和最低几层的保安顾虑,电梯一下就到,价钱通常又低过楼顶那几层。下表列出取舍。
| 楼层 | 好处 | 坏处 |
|---|---|---|
| 低层(大约整栋楼最底的四分之一) | 同一 stack 里最便宜;电梯坏了或火警疏散最快出去;方便年长父母和婴儿车;水压最强 | 马路和泳池的噪音;隐私差;地面和一楼是外人最先能到的楼层;车流灰尘 |
| 中层 | 噪音、景观、价钱都平衡;等电梯也不久 | 没什么特别:是稳妥的选择,不是让人兴奋的选择 |
| 高层(最顶的四分之一) | 景观、风、隐私、蚊子少;转售故事通常最好听 | 每层加价;水压靠加压泵(楼越高压力越低,除非大楼的泵做得好);等电梯最久,疏散时走楼梯也最久;风声更大,雨更容易打进阳台 |
有两个楼层要特别查。停车场或裙楼正上方那一层可能带热气和废气;设施层正下方那一层压在泳池机房和健身房底下,泳池漏水会往下找路。问清楚设施占哪几层,除非价钱够便宜,否则避开紧贴它们下面的那一层。
角落单位还是中间单位?离电梯多远?
角落单位赢在采光和通风;中间(intermediate)单位赢在价钱。角落单位两面有窗,对流通风行得通,冷气可以多关一点,而且只跟一户邻居共用一面墙。代价是价钱高,朝西的角落还更热。中间单位便宜,只有一面窗墙,夹在两户邻居之间——楼建得好没问题,墙薄的话就难受。
离电梯大堂和垃圾房的距离,是多数买家搬进去以后才注意到的细节。紧挨电梯大堂的单位听得到每一声叮和每一段深夜对话。紧挨垃圾房的单位下午热的时候有味道,早上有推车声。理想位置是离两者几个门:近到提菜方便,远到听不见大堂。也数一数图上每层几户;一个电梯大堂配四户六户,跟配十二户,是两种日常生活,我们的公寓密度与电梯指南解释原因。
还有一个转售现实,直说:在马来西亚市场,单位号或楼层带 4 的卖得慢、很少能卖出溢价,带 8 的则有人抢。地产经纪反映 4 楼、14 楼、44 楼的单位比较难卖(99.co 对经纪反馈的分析和马来西亚车牌研究都记录了这个规律)。你不必信;但你要卖给可能信的人。有些发展商在编号时直接跳过这些楼层,可见市场有多当真。
怎么决定?一张短表和一条规则
| 你是 | 选 | 避开 |
|---|---|---|
| 自住,有年幼孩子的家庭 | 中层、朝北或朝南、预算够就角落、远离泳池平台 | 朝西;设施层下面那层 |
| 自住,有年长父母 | 低到中层,靠近但不紧挨电梯;水压强的楼层 | 靠电梯和水泵过日子的高层 |
| 买来租给年轻上班族 | 好 stack 里最便宜的干净单位:中间户、中层、安静那一面 | 为租客不会买单的楼层溢价付钱 |
| 买来五到十年后转售 | 好朝向、角落、编号没有 4、挡不住的景观 | 望向一块迟早会盖楼的空地 |
一条规则:好 stack 里最便宜的单位,胜过烂 stack 里最好的单位。Stack 是同一竖排、朝向相同、角落位置相同、离电梯距离相同的一列单位。高楼层给你的一切(景观、风、隐私),以后在二手市场多付一点钱买更高一层就能加到一个好 stack 上。烂 stack 什么都加不了:西晒、大道、垃圾房、电梯叮声都是永久的。所以预算先花在 stack 上,在里面接受低一点的楼层。比较单位时,比的是扣掉套餐后的净价,不是表面价;我们的看懂新盘价目表指南说明楼层加价通常怎么排。
常见问题
高楼层一定值得多付钱吗?
不一定。溢价买的是景观、隐私和风,对自住和景观型地段的转售有用。对租客来说租金加不了多少,他们主要为地点和屋况付钱。预算紧的话,把钱花在对的 stack 里的中层更划算。
朝西的单位有可以接受的时候吗?
有——如果朝西的是睡房而不是客厅,而且发展商做了深阳台、遮阳,或者隔壁有楼挡住傍晚的太阳。决定前在下午三点左右去现场看一次。
低楼层真的有保安问题吗?
地面和一楼是不用电梯、不用门卡就能到的楼层,在保安松的项目里风险确实高一些。在管理好的围篱式大楼里差别很小。低楼层日常更大的问题是噪音和隐私。
高楼层水压真的会变小吗?
离水箱越高,重力让水压越低,所以高楼靠加压泵和天台水箱。保养好的大楼你不会察觉;泵老化的旧楼,最顶几层最先受苦。这也是买旧单位前要看管理账目的原因之一;见买旧公寓。
单位号码要在意吗?
为了转售,要,因为有一部分买家在意。带 4 的单位住起来不会更差,但你卖的时候会挂得久一点。如果发展商因此定价低一些,对不介意的自住买家来说,那个折扣可能是划算的。
基于马来西亚公开的高楼买家指南和巴生谷二手市场单位的成交规律的一般买家说明,不构成建筑、法律或财务意见。每栋楼的朝向和 stack 布局都不同;把项目发给我们,我们替你读实际的总平面图。