马来西亚公寓火险:整栋楼已经保了什么、你自己要保什么、银行要什么
你要去收马来西亚公寓的钥匙,银行要你出示火险证明。整栋楼其实已经有了。管公寓生活的法律 2013 年分层管理法令规定,管理这栋楼的一方(发展商,之后是业主委员会)必须按重建成本为整栋楼投保火灾和类似损毁,你通过每月管理费分摊这份总保单的保费。它保结构,包括你单位的毛坯外壳,但不保你放进去的东西。那要靠两份自己买的保单:屋主保单(houseowner),保你的装修和厨柜、地板这些固定装置;住户保单(householder),保家具和个人物品。受国家银行监管的银行一般接受楼宇总保单作为贷款要求,只要管理层给你一份注明银行名字的证书。要小心的是保额不足:你的装修值得比投保的多,一场火之后就要自掏腰包重做。银行同时提到的 MRTA 和 MLTA 是保你性命的贷款保险,不是保房子的。
总保单、屋主保单、住户保单有什么分别?
它们保的是同一个家的三层:楼宇、你的装修、你的东西。有地房屋的屋主前两样一起买;公寓业主第一层通过管理层已经有了,另外两层自己决定。
| 总火险保单(楼宇) | 屋主保单(你的单位) | 住户保单(家里物品) | |
|---|---|---|---|
| 谁买 | 发展商、JMB 或 MC,是 2013 年分层管理法令第 93 条下的法定责任 | 你,自愿 | 你,自愿 |
| 谁付 | 所有业主,通过管理费 | 你 | 你 |
| 保什么 | 结构和公共产业:墙、楼板、屋顶、电梯、走廊、每个单位的毛坯外壳,按重置价值投保(第 94 条) | 单位里的固定装置:嵌入式厨柜、衣柜、你铺的地板、石膏天花、浴室配件、冷气机 | 家具、电器、电子产品、衣物、个人物品;通常也保强行闯入的盗窃 |
| 标准承保风险 | 最少是火灾、雷击、爆炸;大多数楼加上水管爆裂、暴动罢工、地陷山泥倾泻 | 火灾、雷击、家用爆炸、水箱水管爆裂、车辆或飞机撞击;水灾、风暴、地震有些保险公司列为标准,有些是选购 | 跟屋主保单同一份清单,加上盗窃 |
| 常见附加 | 清理废墟、专业费用、公共产业的公众责任 | 租金损失、单位内的公众责任、可选非强行闯入的盗窃 | 暴动恶意破坏、延长空置期、更高的责任限额 |
| 赔给谁 | 管理机构,用来重建;你的银行通常记在你单位的证书上 | 你(如有转让则银行优先) | 你 |
产品页怎么写:Allianz Malaysia 的屋主与住户保险页面列出火灾、雷击及家用爆炸、水箱或水管爆裂、撞击、盗窃、水灾、飓风、台风及风暴、租金损失和公众责任,分布在两个计划里。Etiqa 的屋主与住户伊斯兰保险页面列出火灾、雷击及家用爆炸、水灾、地震、台风及风暴、水箱水管爆裂或溢出、强行闯入的盗窃、以及最高为保额 10% 的租金损失,暴动罢工、更高责任限额和非强行闯入的盗窃是可选附加。两个页面都没有公布保费;保费按保额和你选的风险报价,所以我们这里不引任何数字。
银行办房贷到底要什么?
要证明抵押的产业已投保火险,并注明银行的权益。这是贷款条件,不是法定要求,所以看你的贷款献议书。分层单位有两个办法满足它。
- 用总保单。向管理处要你单位在楼宇总保单下的个别证书或批注,注明银行为抵押权人或受益人,交给银行。为 JMB 发布的指南(例如 jointmanagementbody.wordpress.com 上的 JMB 火险指南)记载,受国家银行监管的贷款机构接受总保单作为楼内单位的保障,附带它们的条款。实际上大多数银行都接受;有些会为每年的确认收一笔小费用。
- 另买一份单位的火险或屋主保单。有些银行默认这样做,因为行政上省事,有些银行的指定保险公司会通过贷款专员卖给你。这不算错,但对总保单已经保了的外壳重复投保。走这条路的话,屋主保单的保额按你的装修和固定装置定,不要按单位的全部买价;结构已经由楼宇保了。
MRTA 和 MLTA 不是火险。它们是保你这个借款人的寿险和残疾险,你身故或永久残疾时用来还清贷款。银行也可能把其中一种列为贷款条件,但那是另一个决定,见 MRTA 与 MLTA。把火险、MRTA 和信用卡捆在一个签名里的贷款专员,是在做三件不同的事;一件一件签。
要不要加水灾保障,索赔怎么走?
低楼层、地面单位、有地房屋、靠近河流或已知会闪电水灾的路段,就加水灾。基本火险不包括水灾;它是扩展项目。有些屋主和住户计划(上面的 Allianz 和 Etiqa 页面)把水灾、风暴和地震列为标准风险,有些当附加项收费。看保单明细表,不要看小册子。住 20 楼的单位,水灾风险是楼上水管爆裂,那一项在标准清单里。
两个常让公寓业主中招的除外条款:空置(很多保单在单位空置超过一定期限后暂停保障,常见是 90 天左右,除非你加保;Etiqa 页面把空置超过 90 天列为可选附加)和保额不足(RM40,000 的装修只保 RM20,000,保险公司按同样比例赔)。按真实的重置成本投保。
索赔基本步骤,按顺序:
- 先让产业安全、止住损失:关水、断电。
- 尽快通知保险公司;保单规定的期限很短,当天或第二天就做。如果损坏来自公共产业或邻居的单位,同时书面通知管理处,让总保单和任何责任索赔有记录。
- 清理前先把一切拍照。理算师看过之前保留损坏物品。
- 盗窃或恶意破坏要报警。
- 提交索赔表、收据、维修报价和照片。大额索赔会有理算师上门。
- 保险公司的决定不合理,金融服务申诉专员(Ombudsman for Financial Services)免费处理保险纠纷。
哪些人可以不买住户保单:出租无家具单位的业主。里面没有你的物品可保;固定装置的屋主保单加总保单就够了。出租带家具单位的房东,住户保单要用房东自己的名字,不是租客的,房东的家具才有保障。
常见问题
马来西亚公寓的火险是强制的吗?
楼宇是:2013 年分层管理法令第 93 条要求发展商、JMB 或 MC 为楼宇购买损毁保单,你通过管理费分摊。你的个别单位没有法律强制;银行可能列为贷款条件,否则屋主或住户保单由你自己决定。
JMB 已经有总保单,我还需要自己买火险吗?
结构不需要。你只需要为总保单不保的部分自己投保:你的装修、固定装置和物品。向管理层要你单位的总保单证书,读清楚除外条款再决定买不买额外的。
银行会接受 JMB 的总保单代替另一份保单吗?
一般会,只要你单位的证书上批注了银行的权益。向管理处拿证书交给银行;银行坚持要自己的保单,请它指出贷款献议书里的哪一条。
MRTA 和火险是同一样东西吗?
不是。MRTA 和 MLTA 保你的性命和残疾,好让贷款被还清;火险保产业不受损毁。银行可能两样都要,但它们应对的是不同的风险。那个决定见我们的 MRTA 与 MLTA 指南。
火险保水灾吗?
基本火险不保;水灾是扩展项目。有些屋主和住户计划把水灾、风暴、地震列为标准,有些当附加项卖。先在你的保单明细表上找到「水灾」两个字,再假设有保。
楼上水管爆了,把我的天花板弄坏了,谁赔?
当天书面向管理处报告。如果那条水管是公共产业,总保单和管理机构要负责;如果是楼上业主的内部水管,就是他的责任加你自己的屋主保单。你的保险公司可以先赔你,再向责任方追讨。
本文根据 2013 年分层管理法令第 93、94 条以及 Allianz Malaysia 和 Etiqa 公布的产品页面整理的一般资讯,不构成财务或保险意见。保障范围、除外条款和保费因保险公司和保单条款而异;请读你自己保单的明细表和产品披露书。