买家指南 · COSTS

2026 买房隐藏成本大公开

除了头期，你还要准备多少钱？（完整费用清单）

PropertySifu 编辑团队 · 更新 2026 年 8 月 · 3 分钟

许多首次购房者在算预算时，眼里只有头期款 (downpayment)。他们天真地以为：买一间 RM500,000 的房子，凑够 RM50,000（10%）就搞定了。有些人甚至被 agent 的「零头期」话术误导，以为买新盘完全不必掏现金。

这是一个非常危险的误区。

在马来西亚置业，头期款只是入场券。真正决定你能不能签下买卖合约 (SPA)、拿到钥匙的，是那些鲜少被提起的「隐藏入场费用」。这些费用加起来，新盘通常占房价的 3%–5%，二手房则可以到 15% 以上。

PropertySifu 帮你把 2026 年买房必须掏的隐藏成本一项一项拆开，让你把现金流算准。

第一部分：四大法定费用（给政府和律师的钱）

这四项费用是法律规定、买任何房产都跑不掉的，也是现金门槛最高的一块。

1. 买卖合约印花税 (stamp duty on MOT)

最贵的一笔隐藏成本，交给政府，用来办产权转名 (MOT)。
2026 年的税率阶梯：

首 RM100,000：1%
RM100,001 至 RM500,000：2%
RM500,001 至 RM1,000,000：3%
超过 RM1,000,000：4%

例子（RM50 万的房子）：要给政府 RM9,000。
提醒（2026 年更新）：

首购族：第一间住宅、价格 RM500,000 或以下，转名印花税和贷款合约印花税两笔全免，适用于在 2027 年 12 月 31 日前签署的买卖合约（印花税豁免令 P.U.(A) 448/2025 与 449/2025）。单单转名那笔就省下 RM9,000，连贷款合约一起算大约 RM11,250。以前 RM500,001 至 RM1,000,000 那层 75% 豁免（i-MILIKI）2023 年底已经到期，没有恢复 — 详见2026 年印花税。
外国买家：从 2026 年起，外国人的转名印花税由 4% 起跳改为一律 8%，入场成本直接翻倍。

延伸阅读：HDA vs 非 HDA — 怎样避开高风险项目

2. 买卖合约律师费 (SPA legal fees)

给律师楼的钱，用来草拟买卖合约。
标准收费：首 RM500,000 收 1.25%。
例子：RM50 万的房子，律师费 RM6,250。

3. 贷款合约印花税 (loan stamp duty)

按贷款额收 0.5%。
例子：借 90%（RM450,000）→ RM2,250。

4. 贷款合约律师费 (loan legal fees)

算法和买卖合约律师费一样，只是按贷款额算。 例子：大约 RM5,625。

第二部分：银行与保障费用（买安心的钱）

1. 估价费 (valuation fee，只有二手房要付)

银行批二手房贷款之前一定会要一份估价报告。
收费按法定阶梯：首 RM100,000 收 0.25%，之后到 RM200 万的部分收 0.2%。
预算：连 SST 和杂费在内，RM1,100 至 RM1,500。

2. 房贷保险 (MRTA / MLTA)

法律上不强制，但大部分银行都会要求买一份。
MRTA：比较便宜，一次过付清，可以并进贷款里。
MLTA：比较贵，分期付，但有现金价值。

如果选择用现金付，预算 RM10,000 至 RM30,000。

第三部分：交屋与入住费用（拿钥匙那天的账单）

很多人以为拿到钥匙（vacant possession）就可以搬进去了。错。后面还有好几张账单等着。

1. 管理费与水电按金

预缴管理费：发展商通常要求先付 3 至 6 个月的管理费 + 储备金 (sinking fund)。
水电按金：TNB（电）+ Air Selangor（水）+ Indah Water（污水）。
预算：至少 RM3,000。

2. 装修与家具预算

这是最大的一个「无底洞」。
自住：要住得舒服，橱柜、家具、电器、室内设计全算进去，预算房价的 10%–15%（RM5 万至 RM7.5 万）。
投资出租：只做到租客能入住的基本配置 — 铁花、灯、风扇、热水器、冷气、简单厨房台面，预算 RM8,000 至 RM15,000。

延伸阅读：租金回报率要怎么算才对

终极对比：新盘 vs 二手房的现金门槛

以一间 RM50 万的房子来算：

情况 A：二手房 — 现金为王

头期款（10%）：RM50,000
买卖合约印花税 (MOT)：RM9,000
买卖合约律师费：RM6,250
贷款合约印花税：RM2,250
贷款合约律师费：RM5,625
估价费：RM1,500
入场现金合计：大约 RM74,625（还没算装修！）

情况 B：新盘 — 杠杆优势

头期款（扣掉 rebate 之后）：RM1,000 至 RM5,000（订金）
买卖合约印花税与律师费：RM0（通常发展商包了）
贷款合约印花税与律师费：RM0（看配套）
估价费：不用付
入场现金合计：大约 RM2,000 至 RM8,000

MOT 这一点一定要问清楚：直接问销售团队：「MOT 是免的，还是只包律师费？」转名印花税（大约 RM9,000）很多时候是交屋时才来收。如果发展商没有包，这笔钱要你自己掏。

这篇指南有帮到你吗?

PropertySifu 总结：别让隐藏成本掏空你的现金流

从上面的对比可以看到，二手房的隐藏成本非常高，往往等于头期款的 50%。

给买家的 3 个理财提醒：

现金流为王：千万不要把银行里的钱全部押在头期款上，手上要留 3 至 6 个月的分期供款当缓冲。
别被「零头期」骗了：新盘入场成本确实低，但交屋时的装修费和可能要自己付的 MOT 印花税一定要算进去。

用足首购优惠：2026 年，第一间住宅、价格 RM500,000 或以下，两笔印花税全免，适用于 2027 年 12 月 31 日前签署的买卖合约。这项豁免由你的律师在盖印时代你申请。RM500,001 至 RM1,000,000 那层 75% 豁免（i-MILIKI）2023 年就结束了。