外国人卖马来西亚房产要交多少税?前五年一律 30%,而且永远免不了
非马来西亚公民且非永久居民卖房:第 1 至 5 年内处置一律 30%,第 6 年起 10%。没有第六年归零这回事 —— 那是公民与永久居民才有的待遇。
原因在法条的结构:2022 年 1 月 1 日起「持有满五年免 RPGT」只改了《产业盈利税法令》附表五第一部分(公民与永久居民)。非公民非永久居民属于第三部分,那一部分没有被修改。所以对你来说,RPGT 是一个永远存在的退出成本,只是第六年起从 30% 降到 10%。
另外,成交时买方律师必须从售价中扣起 7% 作为你的 RPGT 预扣款。这不是税额本身,是现金流 —— 但它意味着你拿到手的钱会比合约金额少一截,而且要等退税。
同一间房子,谁卖差多少
用马来西亚公司持有,RPGT 会好一截 —— 但别只看这一点
在马来西亚注册的公司走的是另一条阶梯:3 年内 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 10%。和外国个人比,差别集中在第 4 与第 5 年 —— 同样一笔盈利,外国个人 30%,本地公司 20% 或 15%。如果你的持有期大概落在四到五年,这个差距很实在。
预扣也不同:卖家是在马注册的公司且 3 年内处置,买方扣 5%;其余情形 3%。只有非公民非 PR 个人、其遗产执行人,以及非在马注册的公司,才是扣 7%。
但公司路线不是万灵丹,三件事要先想清楚:
- 它救不了门槛与批准。联邦指南把「外国权益」定义为包含外资持股超过 50% 的马来西亚公司 —— RM100 万门槛、州政府批准、四条禁止,一样适用。
- 有持有成本。外资持股的本地公司实收资本至少 RM250,000,加上每年的公司秘书、审计与报税。
- 退出时换成另一套税。2024 年 1 月 1 日起,公司、有限责任合伙、合作社与信托机构处置产业公司(RPC)股份改课资本利得税而不是 RPGT —— 净收益 10%(2024 年 1 月 1 日前取得的资产可选按毛价 2%)。个人处置 RPC 股份仍在 RPGT 之内。
还有一个定义上的陷阱值得知道:印花税法令里的「外国公司」和国家土地法典里的「外国公司」不是同一个定义。在马来西亚注册的公司就印花税第 32 项而言不算外国公司(所以可能避开入场的 8%),但国家土地法典第 433A 条的「外国公司」涵盖外资持股 50% 以上的马来西亚公司。这两个定义的落差是真陷阱,必须由税务顾问按你的实际结构判断 —— 我们不在网站上替你下结论。
就算你愿意付 30%,有些州的规定会让你根本卖不了:
- 马六甲:住宅与商业产业自 14A 转让文件登记之日起 5 年内不得转让或出租,地契上会加注 60 个月的注册官 caveat。买来收租的计划,这一条直接否决。
- 槟城:外国人的商业与工业产业自买卖合约日起满 3 年才能卖。
- MM2H:不管哪一档,获批后购买的住宅10 年内不准卖,唯一出口是换一间更贵的。详见 MM2H 那一篇。
所以「几年后卖」这个假设,在买之前就要验证。买在马六甲、又打算三年后套现的人,不是税重的问题,是根本做不到。
卖之前要先弄清楚的五件事
- 确认你的持有期从哪一天算计算的是取得日到处置日。差一天跨过第五年与第六年的界线,税率就是 30% 和 10% 的差别 —— 这个差额通常是六位数。
- 先查这个州准不准你现在卖马六甲 5 年、槟城商业工业 3 年、MM2H 10 年。税算得再准,期限没到也没用。
- 把 7% 预扣当成现金流问题处理买方律师必须从售价扣起 7%。你实际到手的钱会少这一截,多退少补要等报税之后。规划资金时按扣完的数字算。
- 把可扣除的成本整理好取得成本、装修改良、律师费、代理佣金这类支出会影响应税盈利。单据要留 —— 这一步做得好,省下的是真金白银。具体哪些可扣,请由你的税务顾问按你的个案确认。
- 如果是公司持有,先问清楚走 RPGT 还是资本利得税2024 年起公司处置 RPC 股份改课资本利得税。你卖的是产业本身还是公司股份,税制完全不同 —— 决定架构之前先问,不要卖了才问。
常见问题
外国人在马来西亚卖房的 RPGT 是多少?
非马来西亚公民且非永久居民:第 1 至 5 年内处置一律 30%,第 6 年起 10%。和公民/永久居民不同的是,你永远不会归零。
为什么本地人持有满五年免税,外国人不行?
因为 2022 年 1 月 1 日生效的免税修订只改了《产业盈利税法令》附表五第一部分,也就是公民与永久居民适用的那一部分。非公民非永久居民、这类人的遗产执行人,以及非在马来西亚注册的公司,适用的是第三部分,那一部分当时没有被修改。所以对外国业主来说,RPGT 是一个永久存在的退出成本。
成交时被扣起的 7% 是什么?
那是 RPGT 的预扣款(retention sum)。当卖家是非公民非永久居民、这类人的遗产执行人,或非在马注册的公司时,买方(实务上是买方律师)必须从取得价中扣起 7% 交给税务局。这不是最终税额,只是先扣起来 —— 多退少补在报税后处理。但它会实实在在压缩你成交当天拿到的现金。
用马来西亚公司持有,RPGT 会不会比较低?
在第四、五年会。在马来西亚注册的公司走 30% / 20% / 15% / 10% 的阶梯,而外国个人前五年一律 30%。预扣也从 7% 降到 5%(3 年内处置)或 3%。但公司路线救不了RM100 万门槛、州政府批准与四条禁止,而且有实收资本与每年合规成本;更重要的是 2024 年起公司处置产业公司股份改课资本利得税而非 RPGT。这是要由税务顾问按你的实际情况算的,不是一句「开公司比较省」讲得完。
马来西亚有遗产税吗?
没有。1941 年遗产税法令及其他各州(含沙巴、砂拉越)的遗产税法令,已由 1992 年财政法令第 45 至 46 条自 1991 年 11 月 1 日起废止。此后没有开征新的死亡税、遗产税或继承税。不过产业转移给继承人这件事本身仍有程序要走 —— 而且非公民继承仍须州政府批准。
我可以随时卖吗?
不一定。除了税,有些州与计划另有最短持有期:马六甲的住宅与商业产业自转让登记起 5 年内不得转让或出租;槟城的商业与工业产业自买卖合约日起满 3 年才能卖;MM2H 参与者购买的住宅 10 年内不准卖。买之前就要把你的退出时间表对一遍这些限制。