马来西亚租赁地契(leasehold)能转永久地契(freehold)吗?能不能做、值不值得等
一般不能。按国家土地法典(NLC)第 76 条,州政府批地以不超过 99 年为期;永久批地(freehold)只在州政府认定土地用于公共用途、或存在特殊情况时才允许。没有申请转换的权利,没有固定公式,每个州各自决定。雪兰莪州政府 2023 年 11 月在州议会的书面答复写明:从未批准任何租赁地契转为永久地契,特殊情况的永久批地一律依据国家土地理事会第 64 号决议(经联邦 KPTG 第 1/2009 号通令)。
大家记得的那几次都是小范围:槟城 2008 年住宅租赁地逐案申请、森美兰 2020 年 1 月针对芙蓉三个地区的指南、柔佛 2025 年的 Medini 方案——而 Medini 转的是私人租约,不是州政府租赁地。如果你的租约在倒数,真正能用的工具是延长租约。
为什么在马来西亚租赁地契转永久地契这么少见?
因为法律是反过来写的。国家土地法典第 76 条把「有期限」定为州地的默认;永久是例外,需要州政府认定公共用途(第 76(aa)(ii) 条)或特殊情况(第 76(aa)(iii) 条)。地是州政府的,把你的租约转成永久,等于州政府永久放弃收回权——而且批了你,隔壁每一家都会来要同样的待遇。
操作上,如果州政府真的同意,走的是交回再批地(surrender and re-alienation):交回租赁地契,州政府以永久方式重新批地,你付溢价、清地税欠款,拿到一份新地契。一份 2020 年的行业指南(PropertyGuru)说整个过程几个月到几年不等,并指出槟城当年还需先取得国家土地理事会同意才能授予永久地契。雪兰莪 2023 年的议会答复确认的是同一套联邦框架——理事会第 64 号决议定义了什么算「特殊情况」。
所以当经纪说「这个 leasehold 以后可以转 freehold」,老实的翻译是:州政府理论上可以,如果它决定要,价钱它还没定。请按租赁地契的价值买。
各州到底做过什么?(雪兰莪、槟城、森美兰、柔佛)
| 州 | 转永久地契 | 延长租约 | 对你的意义 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 现况 | 记录时间 | 溢价 | 计划 | 溢价折扣 | ||
| 雪兰莪 | 未批准任何申请 | 2023 年 11 月州议会书面答复 | - | NLC 第 90A 条,2018 年 6 月 1 日起 | 有公开的公式和折扣 | 别指望 |
| 槟城 | 逐案申请 | 2008 年 6 月 | 永久地价与当时地价之差 | 2023 年 1 月 2 日起 | 住宅 90%、商业 80%、工业 50-75% | 历史性、有针对性、不是常设权利 |
| 森美兰 | 指南:Sikamat、Ampangan、Paroi(芙蓉) | 2020 年 1 月 | - | - | - | 只限这几个地区 |
| 柔佛 | 没有一般性政策;Medini 私人租约另有方案 | 2025 年 1 月 | 约每平方尺 RM8;已建成单位 RM10,000 | - | - | Medini 是特例 |
- 雪兰莪:2023 年 11 月州议会书面答复:未批准任何 pajakan 转 hakmilik kekal;特殊情况才按 NLC 第 76(aa) 条和国家土地理事会第 64 号决议(KPTG 第 1/2009 号通令)处理。雪兰莪在运作的是延长租约,走 NLC 第 90A 条(州内 2018 年 6 月 1 日起生效),有公开的溢价公式和折扣。
- 槟城(2008 年转换):时任首长林冠英开放 30、60、99 年住宅租赁地逐案申请转永久,溢价为永久地价与当时地价之差,可分期;PDC 廉价组屋也包括在内,市面指南记录约 2 万名廉价及中价组屋业主只付手续费(据 HBA 与 PropertyGuru)。
- 槟城(延长租约计划):槟城近期的计划(2022 年 11 月宣布、2023 年 1 月 2 日起)是延长租约不是转换:个人住宅及农业地溢价折扣 90%、商业 80%、工业 50-75%,附 10 年禁售期,期内出售须补足全额溢价(Buletin Mutiara)。今天买槟城租赁地,应按延长租约的条件估价——条件相当优厚。
- 森美兰:州政府发布 Sikamat、Ampangan、Paroi(芙蓉)住宅租赁地转永久的指南(PropertyGuru 2020 年指南)。这几个地区之外没有任何记录在案的计划。
- 柔佛:没有记录在案的一般性转换政策。2025 年 1 月,Iskandar Investment Bhd 向 Medini 买家提出把其私人租约计划转为永久地契、收取溢价——据 The Edge 报道,未开发土地约每平方尺建筑面积 RM8,已建成单位每单位 RM10,000。那里的买家从来没持有过州政府租赁地,持有的是私人地主的租约。这对柔佛一般的租赁地毫无参考意义。
其他你可能听到的说法——「吉隆坡可以转」「发展商竣工后会帮你转」——在任何州政府平台或律师楼文章里都找不到依据。没有州政府批准信,一律当销售话术。
现实的替代方案是什么?延长租约,以及要多少钱
延长租约是例行申请;转永久是政治决定。每个州都受理到期前的延长租约(lanjutan pajakan)——按 NLC 第 197 和 76 条交回再批地,或在雪兰莪按第 90A 条不用交回地契直接延长。州政府仍有酌情权,但公开的公式和折扣让结果可预期。
- 雪兰莪:溢价 = 1/4 × 1/100 × 评定地价 × (新年期 − 剩余年数) × 土地面积,出自州土地局通令,律师楼 Chia, Lee & Associates 引述。2023 年一个公开算例(Malaysia Housing Loan):八打灵再也 3,000 平方尺、剩 10 年、地价每平方尺 RM120、补足 89 年 = 折前 RM80,100,按当时 30% 回扣后 RM56,070。
- 槟城:2023 年 1 月 2 日起按土地类别给 50-90% 延长溢价折扣,见上表。
- 其他州:各有公式,到县土地局索取现行通令。
用租约延长计算器先估自己的数,完整流程、时间和坑见马来西亚租约延长费用。分层单位由管理机构(MC)代表整个项目申请,所以旧的租赁地契公寓要在倒数变短之前先有一个运作正常的 MC。
谁可以不用担心,谁现在就要动手?
99 年租约还剩 80 年以上的,不用担心。这比任何房贷都长,也比大多数人持有一套房的时间长;跟同一条街永久地契的差价是定价问题,不是风险问题。按地点、格局和楼宇健康来买,并且在为用不到的永久地契多付钱之前,先读永久地契 vs 租赁地契公寓。
剩 50-60 年左右就该开始规划。市面贷款指南说银行一般要求剩余租约明显长过贷款年期——一份 2026 年指南(Maxxan)引用的经验法则是贷款期之外至少还剩 60 年。低于这条线,能贷款买你单位的人开始减少,你的退出难度在租约远没到期时就先上升。
剩不到 30 年就要动手——或者银行已经砍了你的贷款成数、或直接拒批。Chia, Lee & Associates 指出剩不到 30 年的房产市价明显偏低,因为难贷款;到这一步已经接近只能现金交易的资产。申请延长租约(或推动 MC 去申请);如果你是买家,要么把延长费用算进价格,要么走人。别因为「以后会转永久」的承诺去买短租约——没有任何记录支持这句话。
常见问题
我可以申请把租赁地契的房子转成永久地契吗?
可以写信给州土地局,但没有转换的权利。永久批地需要州政府按 NLC 第 76(aa) 条认定特殊情况,雪兰莪 2023 年 11 月表明一宗都没批过。改为申请延长租约。
租赁地契转永久地契要多少钱?
没有常设收费,因为没有常设计划。各州做过的那几次都是逐案定溢价——槟城 2008 年用的是永久地价与当时地价的差额。相比之下延长租约有公开公式(雪兰莪:1/4 × 1/100 × 地价 × 年数 × 面积)。
槟城真的把租赁地契组屋转成永久了?
是,2008 年一次针对住宅租赁地(含 PDC 廉价组屋)的定向行动,市面指南记录约 2 万名廉价及中价组屋业主只付手续费。槟城 2023 年现行的计划是延长租约,溢价折扣最高 90%。
柔佛 Medini 的永久地契转换是同一回事吗?
不是。Medini 单位是按 Iskandar Investment Bhd 的私人租约计划出售,不是州政府租赁地。IIB 2025 年 1 月的方案是把这份私人租约转为永久地契、收溢价(报道为每建成单位 RM10,000)。这是地主的商业决定,不是柔佛州政策。
剩 40 年的租赁地契银行会贷吗?
通常会降成数或缩短年期,有些银行会拒;市面指南的常见经验法则是租约要大幅长过贷款期。付订金前先问银行,并把延长溢价算进去。
本文根据国家土地法典、雪兰莪州议会书面答复(2023 年 11 月)、槟城州政府公告以及律师楼和门户网站的公开指南整理,不构成法律意见。州土地政策以通令随时调整;依赖任何延长费用数字之前,先向土地局取得书面现行溢价。