马来西亚买房十大忠告:外国人是怎么上当的、每一招怎么运作、怎么提前看穿

1. 把租约当产权卖

怎么运作。柔佛部分地段的土地由总地主持有,出租给发展商 99 年;买家拿到的是该单位在剩余年期内的分租约——没有分层地契、没有转让。柔佛州行政议员 2024 年 12 月公布过规模:这个私人租约制下推出 56,247 套服务式公寓,售出 44,437 套,从 RM500,000 起(新海峡时报,2024 年 12 月 26 日)。制度合法——上诉庭 2025 年 4 月 29 日判它有效——但 80 多名买家(多数是新加坡人)2022 年起诉,说他们直到 2023 年才发现手上是租约(The Edge Singapore,2024 年 10 月 23 日)。

怎么看穿。文件标题是 Deed of Lease 或 Sub-Lease;没有 14A 表格;99 年从总租约起算日算,不是从你买的那天;价钱低于州门槛,因为没有土地在转让。我们帮你核:付订金前核那个具体单位的地契类型。完整说明:柔佛专页。

2. 「买房送 PR / 绿卡」

怎么运作。把一个长期签证说成居留权、绿卡或入籍的路。MM2H 通行证是社交访问准证——Silver 5 年、Gold 15 年、Platinum 20 年,可续——不是永久居民,官网写得明明白白。买房不会带来 PR;买房是签证的条件,不是签证的奖励。

怎么看穿。叫销售在 mm2h.gov.my 上指给你看「permanent」这个字。他指不出来。我们帮你核:我们不卖签证;我们告诉你你的预算够哪一档、那一档不给你什么。见 MM2H 四档。

3. 签证前先买、或买在档位以下

怎么运作。MM2H 规则要求买一套不低于档位门槛的房子(Silver RM600,000、Gold RM1,000,000、Platinum RM2,000,000),持有十年。中介资料和部门 2025 年的备忘说批准后 12 个月内要买。先买了、价钱低于最后拿到的档位、或买的单位不能算数的人,最后买了两次。部门 2026 年说会追究拿不出购房证明的持有人。

怎么看穿。先拿到档位批准,至少先定好档位,再选单位;确认单位价钱同时过州门槛和档位门槛。我们帮你核:巴生谷哪些新盘过你的档位——Silver、Gold、Platinum。

4. 用错门槛

怎么运作。买家被告知最低是 RM500,000,或槟城 RM700,000,或「全国 RM100 万」。真正的底线由各州定——雪兰莪大部分 RM2,000,000,槟岛有地 RM3,000,000——而槟城 RM700,000 是 2024 年拥屋计划的价格,2024 年 12 月 31 日已到期(律师公会通告 444/2024)。低于底线买的单位,州政府批准会被拒,按国家土地法典第 433C 条交易无效。

怎么看穿。拿州、地契类型和买法去对带来源的各州表,本月核对过、标了日期。我们帮你核:把单位对一遍表,再看报价有没有漏掉州税或申请费。

5. 抬价过门槛

怎么运作。RM950,000 的单位写成 RM1,000,000,好在吉隆坡「合格」。银行按估价放贷不按合约,差额买家掏现金;而且 2026 年 1 月 1 日起 8% 印花税按成交价或市值较高者收,买家为一个值 RM950,000 的单位付 RM80,000 的税。估价不到位,批准照样可能被拒。

怎么看穿。谈价之前先要同一栋楼最近的成交价,永远不要让 SPA 价和「真实」价不一样。我们帮你核:我们的项目页显示发展商直给的净价;另见8% 怎么算。

6. 保证租金回报

怎么运作。发展商承诺比如每年 6%、连续三年。「回报」已经算进房价,所以买家是被退回自己付的一部分钱;保证期结束,真实租金是市场给的;发展商付不出来,买家就是无担保债权人。2018 年赛城某项目约 60 名业主就未付的保证租金起诉,法庭判发展商付 RM397 万欠款(Malay Mail,2018 年 1 月 17 日和 5 月 21 日)。我们找不到监管机构对这类方案的警告,所以算术只能买家自己做。

怎么看穿。把这个单位的价钱跟同一栋楼、同一户型、没有保证的单位比;差额就是你为「回报」付的钱。问同类单位实际租到多少。我们帮你核:我们收录的每个项目,地图上都有 1 公里内的二手成交和租金中位数。

7. 那栋楼不准的 Airbnb 收入

怎么运作。用预估的短租收益来撑房价。然后管理机构的附例禁止短租,或者州禁止:槟城短租附例 2026 年 8 月 1 日生效、11 月 1 日起执法;马六甲过户后 5 年内不准出租;吉隆坡交给每栋楼自己定。再加上非居民净租金收入要交 30% 税。

怎么看穿。买之前向管理处要书面的楼规,不是问售楼处。见到底哪条法律决定你的公寓能不能做 Airbnb。

8. 同一个单位三个价

怎么运作。外籍论坛上的买家反映,同一个单位不同中介报价差很多,广告上的低价一问就「没了」。表价、扣完回扣的「净价」、SPA 价可以三个都不同,而印花税和银行跟着 SPA 走。

怎么看穿。向发展商售楼处要书面价钱,并问清楚是不是 SPA 价。我们帮你核:我们的盘单带发展商净价;一个盘的回扣改变你要付的税,我们会告诉你。

9. 用授权书签约,和一笔回不来的订金

怎么运作。海外买家签授权书,让亲戚或中介代办。国家土地法典第 433F 条规定,非公民以授权书签署的土地文件无效、不得注册。另外,州政府批准被拒时,第 433C 条让交易无效,但对订金只字不提——只有合约能把它还给你。

怎么看穿。转让文件打算自己签;坚持订购表和 SPA 写明「以批准为条件,被拒全额退款」。我们帮你核:付钱之前我们跟你一起读订购表的退款条款。见州政府批准怎么走。

10. 盖不完的项目

怎么运作。截至 2026 年 6 月 30 日,房屋部把 303 个私人房屋项目列为病态、100 个列为废弃,废弃那组有 27,998 个单位、14,961 个买家(国会书面答复,2026 年 7 月)。外国买家按进度付在建单位的钱,风险跟所有人一样——只有一点不同:商业地契的服务式公寓一般不在房屋发展法令的保护范围内,所以要问 SPA 是法定的 Schedule H 合约,还是别的东西。

怎么看穿。订购之前把项目丢进房屋部登记查一遍,并要发展商过去的交楼记录。我们帮你核:房屋部登记体检(把盘名给我们,我们跑),以及每个项目页上的发展商完工往绩。