用公积金(EPF)减房贷或还清房贷:能拿多少、省多少利息、什么时候不该动这笔钱

要看银行怎么处理变小了的余额:要么你照旧供同样的月供,贷款提早几年结束;要么银行把剩下的钱重新摊开,月供变少。我们用标准房贷公式算:RM450,000、35 年、4.00%(Maybank 公布的标准房贷利率,2026 年 9 月 24 日查的,和我们的每月供款指南同一个基础),月供大约 RM1,992。供了五年,还欠大约 RM417,300。这时候放一笔公积金进去,结果是这样:

两个结果差很远。同样是 RM50,000:月供变少的话,贷款还是摊在剩下的 30 年,总利息只少付大约 RM35,900;月供照旧、提早供完,就少付大约 RM96,500。月供变少,换来的是每个月松一口气;年期变短,省下的钱才多。

你会得到哪一个,是银行对那个贷款的规定,不是公积金局决定的。申请之前先问银行一句:「公积金进来 RM50,000 之后,是月供变少,还是贷款提早结束?我可以选吗?」普通定期贷款和 flexi 贷款的答案也不一样,见 full-flexi 对 semi-flexi。想用自己的数字试算,可以用我们的公积金房屋计算器。

单看账面,钱留在公积金赚得更多。拿去还房贷,只有当你要的不是「回报更高」的时候才说得通。放进 4.00% 房贷的每一块钱,等于「赚」4.00%,也就是你不用再付的利息。留在公积金,2025 年派息 6.15%,过去十年(2016 至 2025)每一年都在 5.20% 到 6.90% 之间(kwsp.gov.my 派息表,Simpanan Konvensional,2026 年 10 月 2 日读取)。十年里公积金年年赢。我们的计算:RM50,000 留在公积金,每年按 6.15% 算,10 年后大约 RM90,800,20 年后大约 RM165,000。过去的派息不保证将来;有保证的只是 Simpanan Konvensional 每年最低 2.50%。

所以这件事不是为了赢过派息。以下情况适合你:

• 月供才是压着你的那块石头。银行肯重新摊分的话,按我们的例子,RM50,000 让每个月少供大约 RM239。碰不到的派息帮不了你付这个月的账单,月供变少可以。
• 想在退休前把贷款供完。薪水停了、月供还在,是实实在在的风险。提早大约 6 年供完,这个风险就没了。
• 你快 55 岁了。这笔钱能再赚派息的年头本来就不多,而且这项提款只开放给未满 55 岁的会员。
• 你的贷款利率明显高过公积金派息。今天 4.00% 的房贷不属于这种,但比较旧、比较贵的贷款有可能。

月供应付得来、离退休还有几十年、贷款利率在 4% 左右的人,钱留在公积金比较好。提了之后 Akaun Sejahtera 会见底的,也先别动:教育和医疗提款用的是同一个户口。

还有一个选择:这项提款可以和公积金的「房贷月供提款」同时进行。那是公积金局每个月付一笔钱给你去供房贷,不是一次过打进贷款。详情见用公积金付每月房贷供款。

可以:只要 Akaun Sejahtera 的钱够盖过整笔余额,公积金可以把贷款还清。但先看清两件事:锁定期,还有这是一道只能走一个方向的门。

锁定期的陷阱。锁定期(lock-in period)是贷款的头几年,通常三到五年。在这段时间里把贷款全部还清,银行通常会罚款,大约是贷款额的 2% 到 3%。只还一部分一般是允许的,全部还清才会罚。所以,还没读过银行的贷款批准信(letter of offer)之前,不要在锁定期内用公积金还清整笔贷款。细节在我们的房贷锁定期和转贷指南。

贷款变小或还清之后,你多了什么。两样。第一,如果月供变少了或贷款还清了,你每个月要还的债就少了,下次申请贷款时银行看的就是这个。第二,将来 refinance 的空间大了。Refinance 就是把贷款搬去另一家银行,或者用房子再借一笔;银行是按房子的价值减去还欠的数目来借,欠得越少,空间越大。有空间不等于会批,银行到时照样审核你的收入和信用记录。Refinance 本身也要花钱:RM450,000 的贷款大约 RM11,000(贷款额 0.5% 的印花税、律师费、估价费,还有解除旧银行抵押的费用)。

只能走一个方向的门。kwsp.gov.my(2026 年 10 月 2 日读取)写明,原本的房贷余额已经全部还清的,不符合这项提款的资格;透支户口(overdraft)和个人用途的贷款也不符合。说白了:用公积金把贷款还清之后,再拿房子去借钱,那笔新贷款不能用 Akaun Sejahtera 来减;提出来的钱,也不能再当房屋用途的钱放回去。至于房贷还在供、中途 refinance 的,页面写的是按当时的贷款余额计算。全部还清之前,先想清楚你以后还会不会需要公积金这条路。

未满 55 岁、Akaun Sejahtera 至少有 RM500、第一或第二间房还欠着公积金局认可机构(例如持牌银行或 LPPSA)的房贷,就有资格。其他条件,全部按 kwsp.gov.my 的 Reduce/Redeem Housing Loan 页面(2026 年 10 月 2 日读取):

不包括:第三间房;海外的房子;装修、维修、扩建或个人用途的贷款;透支户口;向个人借的钱。

帮配偶减贷款。房子完全在配偶名下、或者两人联名,而且配偶是借款人,你就可以用自己的 Akaun Sejahtera 去减那笔贷款。公积金局要看结婚证。也可以和配偶或家人联名提款。

申请步骤:

1. 先问银行两个问题:钱进去之后是月供变少还是贷款提早结束?贷款还在不在锁定期内?
2. 向银行要一份符合公积金局格式的房贷余额证明(Housing Loan Outstanding Balance Statement;LPPSA 有自己的格式),日期不能早过申请日的 3 个月前。
3. 打开 KWSP i-Akaun 应用,进 Withdrawal,选 Reduce/Redeem Housing Loan,连同 MyKad 和余额证明提交。余额证明资料不齐全时,才需要买卖合约或抵押证明。非 MyKad 持有人用 KWSP 9C (AHL) 表格。
4. 14 个工作天内到任何一间公积金局办事处按指纹验证,否则申请会被拒。
5. 公积金局把钱直接打进 panel 银行的贷款户口。官方页面没有写处理时间,所以不要预设哪一天到账。钱进去之后,再向银行确认新的月供或结束日期。

也可以到公积金局办事处人工申请。其他的公积金房屋提款,包括买房用的那一种,见我们的公积金提款买房总览。