费用单上的 LCF 是什么？RM22 万的房子被收 RM1.3 万「贷款顾问费」，还借到 RM25 万，问题出在哪里

2026 年，一位第一次买房的女生在 Threads 贴出她收到的费用单，问大家这样合不合理。她买的是一间 RM22 万的二手房（subsale），贷款 RM25 万，对方说她会拿到 RM3 万「现金回扣」（cashback），但扣来扣去，她估计最后拿到手的不到 RM1 万。

网友的反应很一致：「我买了第七间房，从来没被收过顾问费」「叫中介讲清楚这 RM13,000 是什么」「先拿他的名片和 REN 号码去查」。这张单其实有三个问题，下面逐个讲：LCF 收太多、贷款比屋价还高、律师费看起来偏高。

贷款顾问（loan consultant、mortgage consultant）是帮你申请房贷的人。有些是银行自己的销售人员，有些是独立的公司或个人。好的顾问真的有用，尤其是你收入不固定、做生意、或之前被银行拒绝过。但这一行没有政府发的执照和收费表，于是就有人走歪路。分辨方法看他做什么：

重点：你向银行申请房贷，银行不向你收申请费。所以贷款顾问的钱，是你额外付的，你有权先问清楚「这笔钱买到什么服务」，不满意可以不请顾问，直接去银行或请你的律师介绍。想先自己算能借多少，可以用我们的贷款额度计算器，DSR 的算法在 DSR 怎么算。

银行借房贷，看的是「买卖合约价格」和「银行估价」两个数字，按比较低的那个借，第一、第二间房一般最多借九成。照这个规则算她的情况：

贷款能比房价还高，通常只有一个办法：交给银行的买卖合约写的价格比真正的成交价高，估价也配合写高，银行按假的价格借钱，多出来的部分再以「现金回扣」的名义给买家。业内叫 mark-up loan（抬价贷款）。2025 年 7 月 StarProperty 访问的房地产中介和估价师协会都说，这种做法常要买家、卖家、中介，有时连估价师一起配合，可能触犯刑事法典的欺骗、诈骗或教唆罪。马来西亚律师公会 2011 年 6 月 27 日的通告也说：买家用抬高的价格向银行借钱，就是对银行作虚假陈述，买家和卖家都可能犯欺骗或诈骗罪；明知还帮忙办的律师也一样，还会被律师公会纪律处分。

就算不谈犯法，这笔账对买家也很差：

也就是说，为了拿不到 RM1 万现金，她要多背 RM5.2 万的债，未来 35 年多还大约 RM9.7 万。回扣的其他部分，被顾问费和各种费用吃掉了。如果是银行估价低过合约价、需要多付首期，正确做法在 银行估价比买价低怎么办。

很多人以为「是顾问做的，跟我无关」。但在银行的文件上，申请人是你，签名的是你，贷款也是你在还。银行发现资料是假的，后果全部落在你身上：

银行不一定马上发现，但不代表没事。吉隆坡推事庭审过一宗案子：一名保险代理 2018 年用伪造的薪水单、银行月结单、EPF 月结单、报税文件和公司证明信向银行借 RM15 万；银行 2020 年 6 月才报警，他 2023 年 11 月被捕，依刑事法典第 417 条（欺骗，最高监禁 5 年或罚款或两者兼施）认罪，被罚款 RM14,000（不付就坐牢 8 个月）。从借钱到被捕，隔了五年。

还有一个常被忽略的后果：抬价贷款通常也代表你借了自己还不起的钱。房贷是按真实收入批的，假资料把额度做大，等于每个月要还超出你能力的数目，断供的机会大得多。

马来西亚的房地产中介由估价师、评估师、地产代理及物业管理局（LPPEH，英文 BOVAEP）发执照和管理。规则很简单：中介替谁做事，就向谁收钱，一宗买卖只收一边。

所以，如果带你看房的中介已经从卖家那里拿佣金，又另外向你收「顾问费」「服务费」「LCF」，就是两头收钱，你可以拒绝，也可以向 LPPEH 投诉。先在 search.lppeh.gov.my 输入他的 REN 号码或名字，查他是不是注册中介、挂在哪一家中介公司；查不到的，他连收佣金的资格都没有。细节见 中介费谁付、怎么查 REN。

通过 PropertySifu 买新盘，你同样不用付任何中介费或顾问费，我们怎么运作写在 PropertySifu 的模式。

律师费有法定收费表（Solicitors' Remuneration Order 2023），首 RM50 万按 1.25% 收，买卖合约和贷款合约各算一次，另加 8% 服务税。印花税首 RM10 万收 1%，接下来收 2%；第一次买 RM50 万以下自住房的公民，2027 年 12 月 31 日前签的买卖合约和贷款合约都免印花税。按她的数字算：

就算不是首购、要付印花税，两份合约的律师费、服务税加印花税合计大约 RM1.1 万；她的单写了 RM2.08 万。差额可能是杂费，也可能夹了别的东西。任何律师费都可以要求律师开逐项账单（itemised bill），每一项写清楚，正规律师楼不会拒绝。首购印花税减免的条件见 2026 年印花税怎么算。

1. 先别签、别转账。要求对方用书面列出每一项费用：收费的是谁、做什么服务、怎么算出来。
2. 查中介。在 search.lppeh.gov.my 查 REN 号码，确认他属于哪家中介公司，付钱只付给中介公司户口，不付给个人。
3. 直接打给律师楼。不要只透过中介或顾问传话，问律师本人：费用单是不是律师楼开的、逐项账单在哪里。
4. 看贷款金额。贷款比买价高、或对方说「会有回扣」，就停下来，问清楚合约上写的价格是多少。合约价格跟你们谈好的价格不一样，不要签。
5. 收入资料只交真的。任何人说要帮你「做」薪水单、EPF 月结单或公司信，直接拒绝。
6. 需要投诉时：中介问题找 LPPEH；律师问题找律师纪律委员会（Advocates and Solicitors Disciplinary Board）；银行问题找国家银行 BNMLINK；有人伪造文件或骗钱，报警。

买二手房完整的步骤和要准备多少现金，见 二手房购买步骤；首购族可以申请的政府计划，见 首购族优惠。收入没有薪水单的，有正当的路可以走，见 自雇人士怎么申请房贷。