在马来西亚买在建房(楼花):KPKT 数据看风险有多大,法律给你哪些保护
在马来西亚买在建房(俗称楼花),是在房子盖好之前签买卖合约(SPA),之后按工程进度分期付款。按房屋及地方政府部(KPKT)公开的房屋项目登记册 TEDUH(2026 年 10 月 14 日),吉隆坡和雪兰莪还没完工的住宅项目有 1,195 个、约 39.9 万个单位;其中 199 个项目、约 7.5 万个单位的状态是延误、问题(Sakit,即进度落后超过三成)或烂尾,等于每 100 个在建单位约 19 个;另外约每 3 个在建项目就有 1 个获批延长交屋期。
风险是真的,但法律保护也很完整:受《住屋发展法令》管的项目,买家的钱要存进专用的发展商账户,合约是政府规定的标准格式,有地房 24 个月、分层房 36 个月内要交屋,迟交可以拿每年房价 10% 的赔偿(LAD),交屋后有 24 个月保修期。订房前用 TEDUH 查一下项目状态和发展商往绩,就能避开大部分问题项目。
买在建房跟买现房差在哪?
吉隆坡和雪兰莪的在建项目,有多少出问题?
| KPKT 状态 | 意思 | 项目数 | 单位数 |
|---|---|---|---|
| Lancar(顺利) | 进度正常 | 801 | 262,207 |
| Belum Mula(未开工) | 已登记、还没动工 | 195 | 61,287 |
| Lewat(延误) | 进度落后,还没到 Sakit 的程度 | 48 | 23,935 |
| Sakit(问题项目) | 落后超过 30%,或合约交屋期已过 | 78 | 23,201 |
| Terbengkalai(烂尾) | 符合法定条件,由部长确认烂尾 | 73 | 28,063 |
| 合计 | 1,195 | 398,693 |
换句话说,10 个在建单位里大约有 8 个在进度正常或还没开工的项目里,大约 2 个在延误、问题或烂尾的项目里。比例不算小,但也说明大部分项目都能交屋。
另一个数字更少人知道:还没完工(不算烂尾)的 1,122 个项目里,有 396 个(约 35%)获批延长交屋期,大多延长 7 到 12 个月。吉隆坡特别多,204 个项目里有 158 个;雪兰莪 918 个里有 238 个。买之前要看清楚合约上写的交屋期,是不是已经算进延长。
法律给在建房买家哪些保护?
| 保护 | 内容 | 详细看 |
|---|---|---|
| 发展商专用账户 | 买家付的钱存进专用的房屋发展账户,只能用在这个项目 | HDA 118 法令 |
| 标准买卖合约 | 有地房用附表 G、分层房用附表 H,价钱和付款阶段写死 | 附表 H 付款阶段 |
| 交屋期限 | 有地房 24 个月、分层房 36 个月(从签约日算) | 完工日和交屋日 |
| 迟交赔偿(LAD) | 迟交一天算一天,每年房价的 10% | LAD 怎么算怎么追 |
| 保修期 | 交屋后 24 个月,发展商要免费修瑕疵 | 验房和保修期 |
| 仲裁庭 | RM50,000 以内的纠纷,立案费 RM10,不用请律师 | HDA 118 法令 |
订房前要查的 6 件事
- 项目的 KPKT 状态:在 TEDUH 查项目,看是 Lancar、Lewat 还是 Sakit,以及登记的进度。怎么查见TEDUH 是什么。
- 发展商往绩:同一个发展商以前的项目有没有准时交屋、有没有上过问题名单。见怎样查发展商往绩。
- 执照和准证有没有过期:发展商执照(APDL)和广告销售准证的有效日期,都在 TEDUH 记录里。
- 合约是不是附表 G 或 H:不是的话,上面那些保护大多没有。
- 订金能不能退:签 SPA 之前付的订金,什么情况下拿得回来。见订金能不能退。
- 交屋期有没有延长过:问清楚合约上的交屋期,以及 KPKT 有没有批准延长。
如果项目已经是 Sakit,不代表不能买,但要知道你在买什么。见项目在 Sakit 名单上还能买吗。
我们的看法:在建房的风险在「挑」,不在「买不买」
每 100 个在建单位约 19 个在有问题的项目里,这个数字值得认真看,但它更说明一件事:问题集中在少数项目和发展商身上。同一区、同一个价位,往往同时有进度正常的盘和落后的盘,差别就在买之前有没有查。
所以我们的建议不是「别买楼花」,而是:挑进度正常、发展商往绩干净的项目,签附表 G 或 H 的合约,把每一笔付款和进度通知留好。这几步做了,在建房的前期付款优势和价格锁定,才真正对你有利。
常见问题
楼花是什么意思?
楼花就是在建房:房子还没盖好(甚至还没动工)就先签买卖合约,之后按工程进度付款,盖好才交屋。
买在建房,建筑期间要供多少?
银行按工程进度放款,建筑期间你只付已放款部分的利息,所以前期每个月比较少;交屋后才开始供本金加利息。
项目延误,我能拿到什么赔偿?
受《住屋发展法令》管的项目,超过合约交屋期,发展商要按每年房价的 10% 逐日赔偿(LAD)。RM50,000 以内可以到购屋者索偿仲裁庭追讨。
怎么知道一个项目有没有问题?
在 KPKT 的 TEDUH 登记册查项目名,看状态是 Lancar(顺利)、Lewat(延误)、Sakit(问题)还是 Terbengkalai(烂尾),以及登记的工程进度。
在建房比现房便宜吗?
不一定。在建房的好处是价格在签约时锁定、建筑期间只付利息,但同一区的二手现房有时每平方尺更便宜,要逐个盘比较。
项目状态和单位数来自 KPKT 的 TEDUH 登记册(吉隆坡和雪兰莪,2026 年 10 月 14 日我们镜像的数据),只算还没完工的住宅项目;单位数是批准的单位数,不是已售数。延长交屋期是 TEDUH 记录的「交屋期限已修改」和获批延长月数。法律保护只适用于受《住屋发展法令》管的项目。本文是一般资讯,不是法律意见。Affirm Plus Research 整理。
把项目名字发给我们,我们帮你查 KPKT 状态、发展商以前的交屋记录和交屋期有没有延长,再告诉你要注意什么。