Gaji RM3,000 hingga RM10,000 boleh beli rumah berapa di Malaysia?
Gaji bersih anda RM5,000 sebulan dan anda nak tahu rumah harga berapa yang boleh dibeli di Malaysia. Bank tentukan dengan nisbah khidmat hutang, atau DSR: semua bayaran pinjaman bulanan anda, termasuk loan rumah baharu, dibahagi dengan pendapatan bersih. Panduan PIDM menyebut bank lazimnya terima DSR bawah 60%. Pada had itu, tanpa hutang lain, gaji bersih RM5,000 boleh tanggung ansuran RM3,000, iaitu pinjaman kira-kira RM678,000 dan rumah kira-kira RM753,000 (pinjaman 90%, 35 tahun, 4.00% setahun, iaitu kadar indikatif yang Maybank siarkan ketika kadar utama Bank Negara, OPR, berada pada 2.75%).
Itu had atas, bukan bajet. Kekalkan ansuran pada 40% pendapatan bersih, iaitu hujung julat yang PIDM anggap sihat, dan gaji yang sama mampu kira-kira RM502,000. Dengan gaji bersih RM3,000 julatnya kira-kira RM301,000 hingga RM452,000; dengan RM10,000 kira-kira RM1.0 juta hingga RM1.5 juta. Setiap RM100 hutang bulanan sedia ada mengurangkan kira-kira RM22,600 jumlah pinjaman.
Bagaimana bank tentukan berapa anda boleh pinjam?
Bank tidak beri pinjaman ikut gandaan gaji. Bank beri jumlah yang ansuran bulanannya muat dalam had DSR anda, untuk tempoh paling panjang yang anda layak. Empat perkara menentukan semuanya:
- Pendapatan bersih. Gaji selepas KWSP, PERKESO dan cukai pendapatan (PCB) - asas yang digunakan dalam panduan DSR PIDM. Elaun tetap biasanya dikira penuh; kerja lebih masa, komisen dan bonus dipuratakan dan sering dipotong. Kalau tiada slip gaji, lihat loan rumah untuk yang bekerja sendiri.
- Komitmen sedia ada. Loan kereta, PTPTN, pinjaman peribadi, bayaran minimum kad kredit, ansuran bukan bank dan apa-apa pinjaman yang anda jamin. Bank membacanya daripada CCRIS, rekod Bank Negara bagi setiap pinjaman atas nama anda. Apa yang dikira dan tidak dikira ada dalam penjelasan DSR.
- Had DSR. Tiada had kebangsaan; setiap bank tetapkan sendiri. Rujukan yang PIDM siarkan ialah bank lazimnya terima bawah 60%, dan 30% hingga 40% ialah julat sihat (pidm.gov.my, disemak 5 Oktober 2026). Sesetengah bank longgarkan hingga hampir 70% untuk pendapatan lebih tinggi, jadi kami anggap 60% sebagai had atas dan 40% sebagai garis selesa.
- Tempoh dan kadar. Bank Negara mengehadkan tempoh loan rumah kepada 35 tahun sejak 5 Julai 2013, dan bank lazimnya juga mahu pinjaman tamat sekitar umur 70, jadi pemohon berumur 40 tahun dapat 30 tahun, bukan 35. Kadarnya ialah Kadar Asas Standard (SBR) bank ditambah margin bank itu sendiri. SBR setiap bank sama dengan OPR, yang Bank Negara kekalkan pada 2.75% dalam mesyuarat 3 September 2026, keputusan terkini setakat 5 Oktober 2026. Maybank menyiarkan kadar indikatif 4.00% (SBR + 1.25%); senarai RinggitPlus pada 5 Oktober 2026 menunjukkan pakej bank utama lain pada 4.20% hingga 4.35%. Kesan perubahan OPR pada ansuran ada dalam perubahan OPR dan loan rumah anda.
Ansuran yang muat itu ditukar kepada jumlah pinjaman dengan formula pinjaman standard, dan harga rumah ialah pinjaman dibahagi margin pinjaman. Bank lazimnya beri hingga 90% untuk dua loan rumah pertama; had 70% Bank Negara bermula pada loan ketiga (lihat peraturan 70%).
Gaji RM3,000, RM4,000, RM5,000, RM7,000 dan RM10,000 boleh beli rumah berapa?
Nak terus kira angka anda sendiri? Guna kalkulator kelayakan pinjaman perumahan kami: masukkan gaji dan hutang bulanan anda dan ia tunjukkan jumlah paling tinggi yang boleh dipinjam. Ia mengira pada 70%, iaitu keadaan paling longgar yang bank mungkin benarkan, jadi jawapannya lebih tinggi daripada lajur 60% dalam jadual di bawah; anggap ia had atas, bukan bajet.
Dua jawapan untuk setiap gaji: yang selesa, dengan ansuran loan rumah pada 40% pendapatan bersih, dan had atas, pada 60%. Andaian sama pada setiap baris: tiada hutang bulanan lain, pinjaman 90%, 35 tahun, 4.00% setahun. Angka ini kiraan kami sendiri, dibundarkan kepada RM1,000 terdekat.
| Gaji bersih bulanan | Ansuran pada 40% | Harga rumah pada 40% | Ansuran pada 60% | Pinjaman pada 60% | Harga rumah pada 60% |
|---|---|---|---|---|---|
| RM3,000 | RM1,200 | RM301,000 | RM1,800 | RM407,000 | RM452,000 |
| RM4,000 | RM1,600 | RM402,000 | RM2,400 | RM542,000 | RM602,000 |
| RM5,000 | RM2,000 | RM502,000 | RM3,000 | RM678,000 | RM753,000 |
| RM7,000 | RM2,800 | RM703,000 | RM4,200 | RM949,000 | RM1,054,000 |
| RM10,000 | RM4,000 | RM1,004,000 | RM6,000 | RM1,355,000 | RM1,506,000 |
Sekarang masukkan loan kereta RM700 ke dalam lajur 60%. Yang bergaji RM5,000 tinggal RM2,300 untuk loan rumah: pinjaman kira-kira RM519,000 dan rumah kira-kira RM577,000, bukan RM753,000. Yang bergaji RM3,000 tinggal RM1,100: pinjaman kira-kira RM248,000 dan rumah kira-kira RM276,000. Kalau umur anda lebih 35, pendekkan tempoh juga: pada 30 tahun, ansuran RM3,000 itu hanya menampung kira-kira RM628,000 pinjaman, bukan RM678,000.
Ansuran untuk apa-apa harga dan kadar ada dalam ansuran bulanan loan rumah 2026, dan soalan sebaliknya, pendapatan yang rumah RM500,000 perlukan, ada dalam pendapatan untuk rumah RM500k.
Macam mana nak kira ikut gaji dan kadar anda sendiri?
Tiga langkah, dan dua jalan pintas supaya tak perlu buat algebra.
- Ruang ansuran = had DSR x pendapatan bersih - komitmen bulanan sedia ada.
- Pinjaman tertinggi = ruang ansuran x [1 - (1 + r)-n] / r, dengan r ialah kadar tahunan dibahagi 12 dan n ialah bilangan bulan (420 untuk 35 tahun).
- Harga tertinggi = pinjaman tertinggi / margin pinjaman (0.9 untuk pinjaman 90%).
Jalan pintasnya: pada 4.00% selama 35 tahun, setiap RM100,000 pinjaman menelan kira-kira RM443 sebulan, dan setiap RM100 ruang ansuran menampung kira-kira RM22,600 pinjaman. Jadi ruang RM3,000 menampung 30 x RM22,600, kira-kira RM678,000.
Kadar dan tempoh sama-sama mengubah jawapan. Pada 4.50%, ansuran RM3,000 yang sama hanya menampung kira-kira RM634,000, lebih kurang 6% kurang. Pada 30 tahun dan bukan 35, setiap RM100,000 menelan kira-kira RM477 sebulan, bukan RM443. Masukkan kadar yang bank anda betul-betul tawarkan ke dalam kalkulator bayaran. Kebanyakan loan rumah berkadar terapung, jadi kalau OPR berubah selepas anda tandatangan, ansuran ikut berubah.
Lajur 60% ialah apa yang bank mungkin luluskan, bukan apa yang anda mampu tanggung setiap bulan. Tiga jurang perlu ditutup sebelum buat senarai pendek:
- Tunai pendahuluan. Pinjaman 90% bermakna bayaran pendahuluan 10%, ditambah duti setem, yuran guaman dan penilaian. Untuk rumah subsale RM500,000 itu kira-kira RM72,000 hingga RM75,000 tunai, atau kira-kira RM61,000 hingga RM64,000 kalau rumah pertama: rumah pertama berharga RM500,000 atau kurang dikecualikan sepenuhnya daripada duti setem pindah milik dan perjanjian pinjaman jika perjanjian jual beli (SPA) ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027 (P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025). Melebihi RM500,000 tiada pengecualian. Untuk projek baharu, pakej pemaju boleh menanggung yuran guaman dan mengkreditkan rebat ke atas bayaran pendahuluan, jadi tunai hari pertama lebih rendah; bank mengira pinjaman atas harga bersih selepas pakej. Lihat tunai untuk kondo RM500k dan cara zero deposit berfungsi.
- Kos hidup yang bank tak kira. DSR hanya kira hutang. Pada 60%, yang bergaji RM5,000 tinggal RM2,000 untuk makan, pengangkutan, insurans, ibu bapa dan anak.
- Kos selain ansuran. Kondo menambah caj penyelenggaraan dan sinking fund setiap bulan, dan projek baharu menambah faedah semasa pembinaan ketika anda mungkin masih bayar sewa. Lihat kos tersembunyi beli hartanah dan faedah progresif dan aliran tunai.
Guna lajur 40% untuk senarai pendek, dan anggap apa-apa di antara dua lajur itu sebagai regangan yang perlu ada sebabnya.
Gaji RM3,000 hingga RM5,000? Skim mana yang mengubah kiraan?
- RUMAWIP (Residensi Wilayah) - Kuala Lumpur, Putrajaya, Labuan
Rumah berharga sehingga RM300,000 untuk warganegara Malaysia berumur 21 tahun ke atas yang lahir, tinggal atau bekerja di Wilayah Persekutuan. Had pendapatan ialah RM10,000 sebulan untuk bujang dan RM15,000 untuk isi rumah berkahwin, dan jualan semula disekat selama 10 tahun dari tarikh SPA (FAQ rasmi Residensi Wilayah, disemak 5 Oktober 2026). Unit RM300,000 menelan kira-kira RM1,195 sebulan dengan pinjaman 90% pada 4.00% selama 35 tahun, iaitu 40% daripada gaji bersih RM3,000. Langkah dan pertimbangannya: kelayakan dan cara mohon RUMAWIP.
- Rumah Selangorku - Selangor
Skim kerajaan negeri Selangor yang diurus LPHS (Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor), untuk warganegara berumur 18 tahun ke atas yang tiada rumah di Selangor, dengan pendapatan isi rumah (pemohon dan pasangan) sehingga RM14,500 sebulan (portal LPHS, disemak 5 Oktober 2026). Harga ditetapkan ikut jenis unit, dari RM42,000 hingga RM250,000, dan setiap jenis ada had pendapatan lebih rendah. Jenis dan cara mohon ada dalam kelayakan dan cara mohon Rumah Selangorku.
- PR1MA - seluruh negara
Untuk warganegara berumur 21 tahun ke atas, bujang atau berkahwin, dengan pendapatan kasar individu atau gabungan isi rumah RM2,500 hingga RM15,000 sebulan, sebagai rumah pertama atau kedua sahaja. Rumah mesti diduduki sendiri, tidak boleh disewakan (halaman kelayakan pr1ma.my, disemak 5 Oktober 2026). Sama ada ia masih berbaloi pada 2026 ada dalam PR1MA pada 2026.
- SJKP (Skim Jaminan Kredit Perumahan) - kalau tiada slip gaji
Ini jaminan kerajaan, bukan pinjaman: ia menjamin loan rumah bank yang menyertai untuk pembeli tanpa dokumen pendapatan tetap, seperti pekerja gig, peniaga kecil dan yang berpendapatan komisen. Pembiayaan sehingga RM500,000 termasuk insurans, yuran guaman dan penilaian (sjkp.com.my, disemak 5 Oktober 2026). Bank tetap menilai kemampuan bayar dan rekod kredit anda. Siapa yang sesuai dan tidak sesuai: SJKP dan loan 100%.
- KWSP Akaun Sejahtera untuk bayaran pendahuluan
Ahli KWSP bawah umur 55 boleh keluarkan simpanan Akaun Sejahtera (dulu Akaun 2) untuk beli rumah atau kurangkan baki loan rumah. Ia tidak mengubah DSR anda, tetapi menutup jurang tunai yang menghalang ramai yang bergaji RM3,000 hingga RM5,000. Berapa dan cara mohon: pengeluaran KWSP untuk beli rumah.
- Mohon bersama pasangan atau ahli keluarga
Dua pendapatan bersih RM3,000 dinilai sebagai RM6,000 berbanding komitmen kedua-dua pemohon, jadi had atas lebih kurang berganda kalau kedua-duanya tiada hutang. Kedua-dua nama ada pada SPA dan pinjaman muncul dalam CCRIS kedua-duanya. Pertimbangannya ada dalam beli atas nama bersama.
WhatsApp Sifu gaji bersih, komitmen bulanan, umur dan kawasan yang anda tengok. Kami kira DSR anda pada 40% dan 60% ikut tempoh sebenar yang anda layak, beritahu julat harga yang realistik, dan senarai pendekkan projek baharu dalam julat itu, termasuk unit skim kalau anda layak. Percuma untuk pembeli: kami rujuk anda kepada ejen berlesen dan bekerja atas aturan rujukan - lihat bagaimana kami dibayar. Layari semua projek baharu atau tanya soalan di Tanya Sifu.
Soalan yang pembeli betul-betul tanya
Gaji RM5,000 boleh beli rumah harga berapa di Malaysia?
Kira-kira RM753,000 pada had biasa bank, kira-kira RM502,000 kalau nak kekal selesa. Andaiannya gaji bersih RM5,000, tiada hutang lain, pinjaman 90% selama 35 tahun pada 4.00%, dengan ansuran pada 60% dan 40% pendapatan bersih. Loan kereta RM700 menurunkan had atas kepada kira-kira RM577,000.
Gaji RM3,000 boleh beli rumah di Malaysia?
Boleh, kebanyakannya dalam segmen mampu milik. Gaji bersih RM3,000 tanpa hutang menampung kira-kira RM301,000 secara selesa dan kira-kira RM452,000 pada had atas; dengan loan kereta RM700 had atas turun kepada kira-kira RM276,000. Unit RUMAWIP (sehingga RM300,000) dan Rumah Selangorku (RM42,000 hingga RM250,000) memang diharga untuk julat ini.
DSR dikira atas gaji kasar atau bersih?
Bersih, dalam versi yang PIDM siarkan: pendapatan selepas KWSP, PERKESO dan cukai. Sesetengah bank dan skim guna versi pendapatan kasar dengan had berbeza. Jadual kami guna pendapatan bersih, jadi bandingkan dengan gaji yang masuk ke akaun, bukan gaji dalam surat tawaran.
Berapa gaji yang perlu untuk rumah RM500,000?
Kira-kira RM3,320 bersih pada DSR 60% tanpa hutang lain, atau kira-kira RM4,980 bersih untuk kekalkan ansuran pada 40%. Pinjaman RM450,000 (90% daripada RM500,000) menelan kira-kira RM1,992 sebulan pada 4.00% selama 35 tahun. Tambah komitmen sedia ada pada ansuran itu sebelum membahagi.
Tempoh lebih panjang boleh buat saya beli rumah lebih mahal?
Boleh, tapi kurang daripada yang anda sangka, dan faedahnya lebih banyak. Dari 30 ke 35 tahun, ansuran bagi setiap RM100,000 turun daripada kira-kira RM477 kepada kira-kira RM443, lebih kurang 8% tambahan kuasa meminjam. Bank Negara mengehadkan tempoh kepada 35 tahun, dan bank lazimnya mahu pinjaman tamat sekitar umur 70.
Bank kira bonus dan kerja lebih masa saya?
Sebahagian. Gaji pokok dan elaun tetap dikira penuh. Pendapatan berubah-ubah biasanya dipuratakan untuk 6 hingga 12 bulan dan sering dipotong, dan ada bank yang tidak mengiranya. Kalau pendapatan berubah-ubah itu sebahagian besar pendapatan anda, hantar angka kepada kami dan kami beritahu angka mana yang patut dirancang.
Beritahu kami pendapatan bersih, komitmen dan kawasan pilihan anda. Kami senarai pendekkan projek yang ansurannya berada dalam DSR yang selesa dan tunai pendahuluannya padan dengan apa yang anda ada.