Warga Asing Membeli Hartanah di Malaysia: 22 Soalan yang Benar-benar Dicari, Dijawab

Ya. Bukan warganegara boleh membeli hartanah kediaman atas nama sendiri, tertakluk kepada harga minimum negeri, sekatan hakmilik dan jenis negeri, dan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara. Empat perkara dilarang di seluruh negara: unit bawah RM1,000,000 (garis panduan persekutuan), unit kos rendah dan sederhana rendah, Tanah Rizab Melayu, dan unit kuota Bumiputera. Senarai penuh: apa yang warga asing tidak boleh beli.

Bergantung pada negeri, bukan negara. Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan RM1,000,000; Selangor Zon 1 dan 2 RM2,000,000 (Zon 3 RM1,000,000); Johor RM1,000,000; strata pulau Pulau Pinang RM1,000,000 dan bertanah RM3,000,000; strata Negeri Sembilan RM600,000; strata Melaka RM500,000; Perlis, Kelantan dan Sarawak RM500,000 (Pekeliling Majlis Peguam 444/2024, jadual setakat Oktober 2024). Jadual mengikut negeri mempunyai setiap baris dengan sumbernya.

Hanya di negeri yang paras terendahnya sendiri bawah RM1,000,000, dan hanya jika pejabat tanah negeri itu memberi kebenaran: Perlis, Kelantan, Sarawak, strata tanah besar Pulau Pinang, strata Melaka, strata Negeri Sembilan, dan pelancaran baharu Perak mengikut zon. Tidak di Kuala Lumpur, Selangor, Johor, Kedah, Pahang, Terengganu atau Sabah.

Ya. MM2H ialah visa jangka panjang, bukan lesen untuk membeli. Peraturan di atas terpakai dengan atau tanpanya. MM2H sebenarnya menambah satu syarat: pemegang pas mesti membeli hartanah pada atau melebihi minimum peringkat mereka (Silver RM600,000, Gold RM1,000,000, Platinum RM2,000,000) dan tidak boleh menjualnya selama sepuluh tahun. Lihat adakah anda perlukan MM2H untuk membeli.

Tidak bagi dokumen tanah. Seksyen 433F Kanun Tanah Negara menjadikan surat cara ke atas tanah berimilik yang disempurnakan oleh bukan warganegara melalui surat kuasa wakil tidak sah dan tidak boleh didaftarkan. Rancang untuk menandatangani pindah milik sendiri, dan tanya peguam langkah mana yang boleh dibuat dari jauh.

Ya, daripada bank Malaysia, mengikut budi bicara bank. Tiada had margin dalam undang-undang; tawaran 60%–70% daripada harga adalah biasa bagi bukan pemastautin, dan pemegang MM2H kadangkala ditawarkan lebih. Bank meminjamkan berdasarkan penilaiannya sendiri, bukan harga SPA. Butiran dan apa yang bank timbang: berapa warga asing boleh pinjam.

8% rata daripada harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi, ke atas hartanah kediaman, bagi dokumen yang dikenakan duti yang disempurnakan pada atau selepas 1 Januari 2026 (Akta Kewangan 2025, Akta 874, Butiran 32(ab) Akta Setem). Pemastautin tetap dikecualikan dan membayar tingkat 1%–4%. Bagi RM1,000,000 itu RM80,000 berbanding RM24,000. Tandatangani SPA pada 2025? Baca dokumen mana yang dikenakan duti.

Bagi pelancaran baharu Kuala Lumpur dengan pinjaman 70%: duti setem 8% RM80,000, duti setem pinjaman RM3,500, fi guaman SPA kira-kira RM7,313 (skala jualan pemaju), fi guaman pinjaman kira-kira RM5,363, pendaftaran RM100 — kira-kira RM96,000 duti dan fi, dan kira-kira RM396,000 tunai sebelum kunci. Johor menambah levi negeri 3% (minimum RM30,000); Pulau Pinang menambah levi 3% dan fi kebenaran RM10,000. Kira angka anda sendiri dalam kalkulator kos pembeli asing.

Tiada negeri menerbitkan piawaian perkhidmatan. Pulau Pinang memerlukan permohonan difailkan melalui peguam cara; Selangor menerima permohonan daripada pembeli di kaunter pejabat tanah. Tempoh yang dipetik dalam talian (satu hingga enam bulan) ialah pengalaman pengamal, bukan angka rasmi, jadi tanya peguam yang mengendalikan fail anda berapa lama negeri itu mengambil masa sekarang. Kebenaran terletak antara menandatangani SPA dan mendaftarkan pindah milik. Lihat bagaimana kebenaran negeri berfungsi.

Urusan itu tidak sah (seksyen 433C). Sama ada anda mendapat deposit kembali bergantung pada SPA, bukan undang-undang: tegaskan klausa yang menjadikan pembelian bersyarat atas kebenaran dengan bayaran balik penuh jika ditolak. Pulau Pinang tidak mengenakan levinya ke atas permohonan yang ditolak dan membenarkan rayuan.

Di Kuala Lumpur, Johor, Negeri Sembilan dan kebanyakan negeri, ya, melebihi harga minimum. Di Selangor hanya hartanah bertanah atas hakmilik strata (skim berpagar dan berpengawal), tidak pernah atas hakmilik individu. Perak melarang pegangan bebas sama sekali dan melarang subsale kediaman. Kedah, Johor dan Melaka mengecualikan rumah teres satu tingkat dan satu setengah tingkat.

Ya di setiap negeri kecuali Perak, di mana sejak September 2023 bukan warganegara tidak boleh memperoleh, memegang atau mewarisi pegangan bebas dan hanya boleh membeli pajakan 60 tahun daripada pemaju. Di tempat lain pegangan bebas dan pajakan kedua-duanya terbuka; lihat pegangan bebas vs pajakan untuk maksud perbezaannya dalam amalan.

Ya, dengan dua pengecualian: Melaka melarang pajakan selama lima tahun selepas pindah milik, dan sewaan jangka pendek bergantung pada negeri dan bangunan. Undang-undang kecil penginapan jangka pendek Pulau Pinang berkuat kuasa pada 1 Ogos 2026 dengan penguatkuasaan dari 1 November 2026; Kuala Lumpur tiada peraturan seluruh bandar, jadi undang-undang kecil bangunan anda yang menentukan. Pendapatan sewa dikenakan cukai di Malaysia.

Bukan pemastautin dicukai pada kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa bersih (sewa kasar tolak perbelanjaan yang dibenarkan seperti cukai taksiran, cukai tanah, faedah pinjaman, insurans dan pembaikan), tanpa pelepasan peribadi. Pemastautinan ditentukan oleh hari di Malaysia (ujian 182 hari), bukan kewarganegaraan. Butiran: cukai pendapatan sewa bagi warga asing.

Cukai Keuntungan Harta Tanah pada 30% daripada keuntungan jika anda menjual dalam tempoh lima tahun dari pemerolehan, 10% dari tahun keenam dan seterusnya — tiada kadar sifar bagi bukan warganegara. Peguam pembeli menahan 7% daripada harga dan membayarnya kepada LHDN atas akaun RPGT anda. Lihat RPGT apabila warga asing menjual.

Ya. Bukan pemastautin boleh menghantar pulang hasil jualan dan pendapatan sewa melalui bank berlesen Malaysia; bank akan meminta SPA, pindah milik yang disetemkan dan pelepasan RPGT. Simpan setiap dokumen daripada pembelian. Lihat menghantar pulang wang dan pewarisan.

Malaysia tidak mempunyai duti harta pusaka sejak 1991. Hartanah berpindah di bawah wasiat anda atau Akta Pembahagian, tetapi pindahan kepada waris asing masih memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri (seksyen 433B(1)(e)), dan geran probet asing daripada mahkamah Komanwel mesti dimeterai semula di Mahkamah Tinggi Malaysia. Perak tidak membenarkan bukan warganegara mewarisi pegangan bebas.

Bukan peraturan pemilikan. Syarikat Malaysia dengan 50% atau lebih pemilikan asing ialah "kepentingan asing" di bawah garis panduan persekutuan: harga minimum, kategori yang dilarang dan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri semuanya masih terpakai. Syarikat yang diperbadankan di Malaysia mendapat skala RPGT yang lebih baik (30/20/15/10%), dan sama ada duti setem 8% terpakai kepadanya ialah soalan untuk peguam anda, kerana Akta Setem tidak mentakrifkan "syarikat asing".

Laman rasmi MM2H menyatakan pembelian adalah wajib dan hartanah mesti dipegang selama sepuluh tahun. Tempoh 12 bulan selepas kelulusan muncul dalam PDF kementerian dan bahan ejen, dan kementerian telah berkata ia akan bertindak terhadap pemegang yang tidak dapat menunjukkan bukti pembelian. Anggap 12 bulan sebagai peraturan kerja dan sahkan tarikh akhir anda sendiri dengan kementerian atau ejen berlesen anda. Lihat peringkat MM2H dan syarat hartanah.

Tiada apa dalam undang-undang yang khusus untuk Singapura: minimum RM1,000,000, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, duti setem persekutuan 8%, serta fi kebenaran Johor RM2,000 setiap hakmilik dan levi 3% atau RM30,000, yang mana lebih tinggi (mulai 1 Julai 2025). Yang khusus ialah pasarannya: kondo skim pajakan persendirian yang dijual seolah-olah pemilikan, dan RTS Link yang kini disasarkan pada Februari 2027. Lihat halaman pembeli Singapura.

Orang melakukannya, dan ia merugikan mereka dua kali. Negeri dan bank melihat penilaian: jika unit tidak dinilai setinggi harga yang ditulis, kebenaran boleh ditolak dan pinjaman diukur berdasarkan penilaian, jadi anda membiayai jurang itu secara tunai. Duti setem 8% dikenakan atas yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasaran, jadi anda membayar duti atas jumlah yang dinaikkan juga.

Buka peta dengan penapis pembeli asing dihidupkan: pelancaran Lembah Klang yang setiap unitnya melepasi minimum negeri, dan yang sebahagian unitnya mungkin layak. Unit kuota Bumiputera dalam sesuatu projek tidak pernah boleh dibeli, jadi tanya kami tentang unit tertentu sebelum anda membayar fi tempahan.