Garis masa proses pelancaran baharu di Malaysia: dari yuran tempahan ke kunci, apa berlaku pada setiap langkah dan apa boleh jadi salah
Anda sudah bayar yuran tempahan untuk pelancaran baharu di Malaysia (rumah yang dijual sebelum siap dibina) dan tertanya apa seterusnya. Langkahnya: tempahan, kelulusan pinjaman, menandatangani perjanjian jual beli (PJB atau SPA, kontrak anda dengan pemaju), membayar duti setem kerajaan untuknya, membayar pembinaan mengikut peringkat, sijil yang mengesahkan bangunan siap dan selamat, milikan kosong (notis pemaju bahawa rumah anda sudah sedia), mengambil kunci dan memeriksa kerosakan, dan dokumen pemilikan unit anda. Mengikut undang-undang, kontrak standard untuk rumah bertingkat tinggi, dipanggil Jadual H di bawah Peraturan Pemajuan Perumahan 1989, mewajibkan penyerahan dalam 36 bulan dari tarikh kontrak; Jadual G untuk rumah bertanah membenarkan 24 bulan. Lewat serah memberi anda pampasan 10 peratus setahun daripada harga, menurut firma guaman Miranda and Samuel. Tempahan ke tandatangan biasanya dua hingga tiga minggu. Keburukannya: semasa pembinaan anda membayar faedah atas wang pinjaman yang sudah dikeluarkan untuk rumah yang anda belum boleh duduki, dan 36 bulan itu masih boleh tergelincir.
Apakah garis masa penuh dari tempahan ke kunci?
| Langkah | Bila | Apa berlaku | Apa boleh jadi salah, dan remedi anda |
|---|---|---|---|
| 1. Tempahan | Hari 0 | Anda bayar yuran tempahan dan tandatangan borang tempahan untuk menahan unit pada harga pakej. | Di bawah Peraturan 11(2) Peraturan Pemajuan Perumahan 1989 pemaju tidak sepatutnya mengutip apa-apa bayaran sebelum PJB ditandatangani, jadi jika anda tidak meneruskan yuran itu patut dikembalikan; amalan dan pengecualiannya ada dalam bayaran balik yuran tempahan. |
| 2. Permohonan dan kelulusan pinjaman | Hari 1 hingga kira-kira 21 | Anda hantar dokumen ke satu atau lebih bank; bank menilai unit dan mengeluarkan surat tawaran. | Penolakan atau margin lebih rendah daripada dijangka. Mohon kepada lebih daripada satu bank serentak, dan jika semua menolak, yuran tempahan pada prinsipnya boleh dikembalikan untuk jualan Jadual H. Lihat apa nak buat jika pinjaman ditolak. |
| 3. Tandatangan PJB | Biasanya dalam 14 hingga 21 hari dari tempahan (amalan pasaran, menurut panduan tempahan Hartamas Real Estate) | Anda tandatangan kontrak berkanun Jadual H (bangunan tinggi) atau Jadual G (bertanah) dan bayar deposit 10 peratus tolak yuran tempahan. Pemaju menandatangani bahagian perjanjian pinjaman dengan bank anda. | Terlepas tempoh tanpa lanjutan bertulis berisiko pemaju melepaskan unit. Jam untuk penyerahan dan pampasan lewat serah berjalan dari tarikh PJB, dan mahkamah telah memutuskan ia boleh berjalan dari tarikh tempahan bila PJB ditangguhkan (PJD Regency, diikuti dalam City of Green, 2025). |
| 4. Penyeteman dan kerja guaman | Beberapa minggu selepas tandatangan | Peguam anda menyetem PJB dan dokumen pinjaman dan membayar duti setem atas pinjaman; memorandum pindah milik disetem kemudian bila hakmilik sedia. | Bajet yuran guaman dan duti setem awal-awal; lihat kadar duti setem 2026 dan tunai yang diperlukan untuk membeli. |
| 5. Bayaran progresif | Bulan 1 hingga penyerahan | Bank melepaskan pinjaman anda mengikut peringkat apabila arkitek pemaju memperakui setiap peringkat pembinaan. | Anda bayar faedah atas apa sahaja yang telah dikeluarkan, jadi perbelanjaan anda naik apabila bangunan naik. Peratusan peringkat ada dalam peringkat bayaran Jadual H; kesan aliran tunai ada dalam faedah progresif dijelaskan. |
| 6. Kemas kini pembinaan | Lebih kurang setiap suku tahun | Pemaju melaporkan kemajuan; anda juga boleh semak status projek di daftar TEDUH KPKT. | Jika projek jatuh lebih 30 peratus di belakang jadual KPKT mengklasifikasikannya sebagai sakit; hak anda ada dalam bila projek bertukar sakit. Semak status bila-bila masa di alat semakan projek kami. |
| 7. Perakuan siap dan pematuhan (CCC) | Menjelang akhir | Arkitek memperakui bangunan siap dan selamat diduduki; bekalan air dan elektrik disambung. | Tiada CCC bermakna tiada penyerahan sah. Jika pemaju menjemput anda ambil kunci sebelum itu, jangan. |
| 8. Notis milikan kosong | Dalam 36 bulan dari PJB (bangunan tinggi) atau 24 bulan (bertanah) | Pemaju menyampaikan notis bertulis bahawa rumah sudah sedia dan meminta anda menjelaskan baki dan mengambil kunci. Di bawah Jadual H yang berkuat kuasa sejak 1 Jun 2015, hakmilik strata sepatutnya sedia pada ketika ini. | Penyerahan selepas tarikh akhir memberi anda pampasan dikira harian pada 10 peratus setahun daripada harga belian. Lanjutan masa yang diberi pengawal perumahan diisytiharkan tidak sah oleh Mahkamah Persekutuan dalam Ang Ming Lee (2019). Cara menuntut ada dalam menuntut untuk lewat serah. |
| 9. Ambil kunci dan semakan kecacatan | Dalam beberapa minggu dari notis | Anda memeriksa unit, menyenaraikan kecacatan dan mengambil kunci. Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan bermula dari tarikh anda mengambil milikan kosong (Jadual H fasal 30). | Laporkan kecacatan secara bertulis; pemaju ada 30 hari dari notis anda untuk membaiki. Pertikaian sehingga RM50,000 pergi ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Proses penuh ada dalam penyerahan dan liabiliti kecacatan. |
| 10. Hakmilik strata dan pindah milik | Pada atau selepas milikan kosong | Hakmilik dipindahkan atas nama anda dan gadaian bank didaftarkan. | Untuk kontrak gaya lama hakmilik boleh tiba bertahun-tahun kemudian; di bawah Jadual H semasa pemaju tidak boleh menuntut bayaran penyerahan akhir sehingga hakmilik dikeluarkan. Lihat hakmilik strata vs hakmilik individu. |
Berapa lama anda ada antara tempahan dan menandatangani PJB?
Biasanya dua hingga tiga minggu, dan angka itu amalan pasaran dan bukan undang-undang. Borang tempahan Malaysia lazimnya memberi 14 hingga 21 hari untuk menandatangani PJB, dan tempoh itu dimaksudkan cukup panjang untuk sekurang-kurangnya satu bank mengeluarkan surat tawaran. Mohon kepada dua atau tiga bank pada hari pertama, kerana penilaian, semakan nisbah khidmat hutang dan surat tawaran masing-masing mengambil beberapa hari, dan peguam panel pemaju perlukan dokumen pinjaman yang ditandatangani sebelum PJB anda lengkap.
Apa yang undang-undang kata lebih sempit. Peraturan 11(2) Peraturan Pemajuan Perumahan 1989 melarang pemaju mengutip apa-apa bayaran sebelum PJB ditandatangani, sebab itu yuran tempahan untuk perumahan Jadual G dan H, pada prinsipnya, boleh dikembalikan jika anda tidak meneruskan. Dalam amalan pemaju memotong caj pentadbiran atau melambatkan bayaran balik, dan butiran apa yang anda boleh tegaskan ada dalam panduan bayaran balik yuran tempahan kami.
Dua perkara untuk dibuat dalam tempoh ini: baca draf PJB berbanding jadual berkanun (mana-mana fasal yang berbeza daripada Jadual G atau H perlukan penjelasan, dan senarai semak PJB kami menyenaraikan yang penting), dan sahkan lesen pemaju sah di daftar TEDUH KPKT sebelum anda tandatangan apa-apa, menggunakan kaedah semakan pemaju kami.
Apa sebenarnya anda buat semasa dua hingga tiga tahun pembinaan?
Anda bayar, anda perhatikan, dan anda simpan rekod. Setiap kali arkitek pemaju memperakui peringkat pembinaan, pemaju membilkan anda, bank anda melepaskan bahagian pinjaman itu, dan faedah bulanan anda naik. Menjelang bangunan siap struktur, anda membayar faedah atas kebanyakan pinjaman sambil masih membayar sewa di tempat lain; ini bahagian pembelian pelancaran baharu yang paling mengejutkan pembeli kali pertama, dan panduan kami tentang faedah progresif menunjukkan cara membajet untuknya. Sesetengah pemaju menawarkan untuk menanggung faedah ini semasa pembinaan sebagai sebahagian pakej; semak sama ada pemaju anda buat begitu.
Memerhati bermakna membandingkan apa yang pemaju beritahu anda dengan apa yang tapak tunjukkan dan apa yang daftar KPKT kata. Projek yang berhenti membilkan anda untuk peringkat baharu selama berbulan-bulan ialah projek yang berhenti membina. Di bawah Akta Pemajuan Perumahan 1966, projek lebih 30 peratus di belakang jadualnya diklasifikasikan sebagai sakit oleh KPKT, dan tapak yang terbiar enam bulan boleh diisytiharkan terbengkalai; panduan kami tentang apa nak buat bila projek bertukar sakit dan projek terbengkalai menyusun langkah-langkahnya. Anda boleh semak status mana-mana projek secara percuma di alat semakan projek kami.
Menyimpan rekod bermakna memfailkan setiap bil kemajuan, setiap perakuan arkitek dan setiap surat. Jika penyerahan lewat, tuntutan pampasan anda dikira dari tarikh PJB dan dibayar atas harga belian, dan kertas kerja yang anda simpan ialah tuntutan itu.
Apa berlaku pada milikan kosong, dan apa beza antara CCC, VP dan kunci?
Tiga peristiwa berbeza yang pembeli sering gabungkan. Perakuan siap dan pematuhan (CCC) ialah perakuan arkitek bahawa bangunan siap dan sesuai diduduki; tanpanya tiada penyerahan yang sah. Milikan kosong (VP) ialah notis bertulis pemaju, disampaikan selepas CCC dan selepas air dan elektrik disambung, bahawa unit anda sudah sedia dan anda patut menjelaskan baki dan mengambil kunci; jam berkanun 36 bulan atau 24 bulan diukur sehingga notis ini. Ambil kunci ialah hari anda hadir secara fizikal, memeriksa, dan menandatangani untuk kunci, yang boleh jadi beberapa hari atau minggu selepas notis.
Semasa ambil kunci, periksa sebelum menandatangani apa-apa yang menyatakan unit diterima. Gambarkan setiap kecacatan, senaraikan secara bertulis, dan serahkan senarai kepada kaunter kecacatan pemaju pada hari yang sama. Fasal 30 Jadual H memberi anda tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan dari tarikh anda mengambil milikan kosong, di mana pemaju mesti membaiki kecacatan atas kosnya sendiri, biasanya dalam 30 hari dari notis bertulis anda; jika tidak, anda boleh menjalankan pembaikan dan mendapatkan semula kos daripada wang pemegang amanah yang peguam anda pegang, dan tuntutan sehingga RM50,000 pergi ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah tanpa peguam. Langkah demi langkah ada dalam penyerahan dan liabiliti kecacatan, dan perbezaan antara tarikh siap dalam risalah dan tarikh VP undang-undang ada dalam tarikh siap vs milikan kosong.
Soalan lazim
Berapa lama pelancaran baharu ambil masa dari tempahan ke kunci di Malaysia?
Rancang untuk kira-kira tiga tahun bagi bangunan tinggi dan kira-kira dua tahun bagi rumah bertanah, dikira dari tarikh PJB, kerana itu had berkanun di bawah Jadual H dan G Peraturan Pemajuan Perumahan 1989. Tambah dua hingga tiga minggu antara tempahan dan PJB di hadapan, dan beberapa minggu antara notis milikan kosong dan benar-benar memegang kunci di hujung.
Bolehkah pemaju melanjutkan 36 bulan itu?
Bukan dengan meminta lanjutan daripada pengawal perumahan: Mahkamah Persekutuan dalam Ang Ming Lee (2019) memutuskan lanjutan sebegitu tidak sah. Namun, mahkamah kemudian memutuskan keputusan itu hanya terpakai kepada PJB yang ditandatangani selepasnya (Obata-Ambak, 2024, digunakan dalam City of Green, 2025), jadi kontrak lama dengan tempoh lebih panjang yang ditulis di dalamnya masih boleh dikuatkuasakan seperti ditulis. Untuk mana-mana PJB yang anda tandatangan sekarang, tempoh berkanun terpakai.
Bila pampasan lewat serah bermula?
Hari selepas tempoh penyerahan berkanun tamat, dikira harian pada 10 peratus setahun daripada harga belian sehingga anda mengambil milikan kosong. Mahkamah Persekutuan dalam PJD Regency memutuskan bahawa bila pemaju mengutip yuran tempahan sebelum PJB, tempoh itu boleh berjalan dari tarikh tempahan. Cara menuntut ada dalam panduan lewat serah kami.
Adakah saya bayar ansuran penuh semasa pembinaan?
Tidak. Anda bayar faedah hanya atas bahagian pinjaman yang bank telah lepaskan, yang bertambah dengan setiap peringkat pembinaan. Ansuran penuh pokok dan faedah biasanya bermula selepas pelepasan akhir pada penyerahan. Pembajetannya ada dalam faedah progresif dijelaskan.
Bagaimana jika saya mahu tarik diri selepas menandatangani PJB?
PJB ialah kontrak yang mengikat; menarik diri bermakna kehilangan peratusan deposit yang jadual benarkan pemaju simpan dan mungkin lebih. Sebelum PJB, yuran tempahan pada prinsipnya patut boleh dikembalikan di bawah Peraturan 11(2). Sebab itulah dua hingga tiga minggu antara tempahan dan PJB ialah masa untuk membuat keputusan, bukan selepasnya.
Ringkasan bahasa mudah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan 1989, kontrak berkanun Jadual G dan H, dan keputusan mahkamah yang dinamakan di atas, bukan nasihat undang-undang. PJB anda sendiri, surat pinjaman dan notis pemaju mengawal tarikh anda; hantar projek kepada kami dan kami semak lesen dan statusnya bersama anda.