Jadual H bayaran progresif: bagaimana sebenarnya anda membayar kondo dalam pembinaan di Malaysia
Membeli kondo pelancaran baharu di Malaysia bermakna membayar secara ansuran berkanun yang ditetapkan Jadual H Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 (seperti dipinda 2015). Anda bayar 10% semasa menandatangani PJB, kemudian 65% dalam lapan peringkat apabila pembinaan diperakui - asas 10%, kerangka struktur 15%, dinding 10%, bumbung/pendawaian/paip 10%, kemasan 10%, kerja pembetungan 5%, longkang 2.5%, jalan 2.5% - kemudian 17.5% semasa milikan kosong (VP), 2.5% apabila hakmilik strata dan pindah milik diserahkan, dan 5% terakhir dipegang peguam pemaju sebagai pemegang amanah, dilepaskan 2.5% pada 8 bulan dan 2.5% pada 24 bulan selepas VP untuk menampung kecacatan. Rumah bertanah guna Jadual G: peringkat pembinaan sama, tetapi 12.5% semasa VP dan tempoh penyerahan 24 bulan (bukan 36 bulan).
Setiap peringkat hanya boleh dituntut dengan sijil arkitek atau jurutera pemaju, bank anda melepaskan bahagian pinjaman peringkat demi peringkat, dan sepanjang pembinaan anda membayar faedah progresif hanya atas jumlah yang benar-benar dilepaskan. Ansuran penuh pokok-campur-faedah bermula selepas pelepasan terakhir semasa VP.
Apakah peringkat bayaran sebenar Jadual H dan Jadual G?
Angka ini datang terus daripada Jadual Ketiga PJB berkanun itu sendiri - pemaju tidak boleh menyusun semula, membebankan awal atau menambah peringkat. Jadual H (strata: kondo, pangsapuri, kediaman servis di bawah HDA) di kiri; Jadual G (bertanah, hakmilik individu) di kanan.
| Peringkat | Jadual H (strata) | Jadual G (bertanah) |
|---|---|---|
| 1. Semasa menandatangani PJB | 10% | 10% |
| 2(a). Kerja bawah paras tanah / asas | 10% | 10% |
| 2(b). Kerangka struktur (rangka konkrit bertetulang) | 15% | 15% |
| 2(c). Dinding dengan bingkai pintu dan tingkap dipasang | 10% | 10% |
| 2(d). Bumbung/siling, pendawaian, paip, gas, telekom | 10% | 10% |
| 2(e). Kemasan dalaman dan luaran / lepaan | 10% | 10% |
| 2(f). Kerja pembetungan bangunan | 5% | 5% |
| 2(g). Longkang bangunan | 2.5% | 5% |
| 2(h). Jalan bangunan | 2.5% | 5% |
| 3. Milikan kosong; air dan elektrik sedia disambung | 17.5% | 12.5% |
| 4. Suratcara pindah milik dan hakmilik asal diserahkan | 2.5% | 2.5% |
| 5. Dipegang peguam, dilepas 8 dan 24 bulan selepas VP | 5% | 5% |
| Jumlah | 100% | 100% |
- Peringkat 2(d): bumbung/siling, pendawaian elektrik, paip (tanpa kelengkapan), paip gas, trunking telekomunikasi.
- Peringkat 4: suratcara pindah milik serta hakmilik strata / individu asal diserahkan.
- Peringkat 5: dipegang peguam pemaju sebagai pemegang amanah: 2.5% dilepaskan 8 bulan selepas VP, 2.5% pada 24 bulan.
Dua klausa yang sama pentingnya dengan jadual: di bawah Jadual H pemaju mesti menyerahkan milikan kosong dalam 36 bulan dari tarikh PJB (klausa 25), dan tempoh liabiliti kecacatan berjalan 24 bulan dari VP (klausa 30) - itulah sebabnya 2.5% terakhir duduk dengan peguam selama 24 bulan. Tempoh penyerahan Jadual G ialah 24 bulan. Sumber: teks Jadual H seperti diwartakan di bawah P.U.(A) 106/2015, dan borang Jadual G terbitan Persatuan Pembeli Rumah (HBA); pelepasan pemegang amanah 8 dan 24 bulan bagi rumah bertanah turut disahkan dalam nota firma guaman HHQ mengenai peguam pemegang amanah.
Siapa memperakui setiap peringkat dan bagaimana bank melepaskan wang?
Arkitek atau jurutera pemaju memperakui, peguam pemaju mengeluarkan notis, dan bank anda membayar. Urutan bagi setiap peringkat selepas tandatangan:
- Arkitek (atau jurutera) pemaju memperakui bahawa peringkat itu - contohnya kerangka struktur - telah siap.
- Peguam pemaju menghantar kepada anda dan bank anda tuntutan kemajuan bertulis dengan sijil itu dilampirkan. Di bawah Jadual H anda ada 30 hari untuk membayar (Jadual G: 21 hari bekerja).
- Bank anda melepaskan bahagian pinjaman yang sepadan terus ke Akaun Pemajuan Perumahan pemaju. Hanya bahagian yang anda biayai sendiri (lazimnya 10% pertama dan apa-apa jumlah melebihi margin pinjaman) keluar dari poket anda.
- Bayar lewat dan Jadual H membenarkan pemaju mengenakan faedah bayaran lewat 10% setahun atas ansuran tertunggak - sebab itu pembeli patut pastikan dokumen pelepasan bank sentiasa kemas kini.
Oleh sebab bank membiayai berdasarkan sijil, kemajuan tapak yang kelihatan dan penyata bank anda patut selari. Jika pinjaman pada 70% (pembelian hartanah ketiga) atau anda membayar sebahagian harga secara tunai, tuntutan pemaju akan datang kepada anda untuk perbezaannya setiap kali - bajetkan. Urutan pembelian penuh dari tempahan hingga kunci ada dalam membeli hartanah baharu langkah demi langkah, dan kerangka undang-undang yang menjadikan peringkat ini wajib diterangkan dalam apa itu HDA (Akta 118).
Bagaimana faedah progresif dikira - dan kenapa bulan ke-30 lebih pedih daripada bulan ke-3?
Faedah dikenakan hanya atas jumlah pinjaman yang telah dilepaskan setakat itu, pada kadar pinjaman, dan ia naik dengan setiap peringkat yang diperakui. Pada bulan-bulan pertama hanya bahagian asas yang keluar, jadi bilnya kecil; menjelang dinding, bumbung dan kemasan diperakui, kebanyakan pinjaman telah dikeluarkan dan faedah bulanan hampir menyamai komponen faedah ansuran penuh - sementara anda masih membayar sewa di tempat lain.
Panduan yang diterbitkan menerangkan coraknya bukan formula: beberapa ratus ringgit sebulan pada tahun pertama, naik mendadak pada tahun kedua dan ketiga apabila peratusan kumulatif melepasi 60-70%. Angka bulanan tepat ialah (jumlah kumulatif dilepaskan) x (kadar tahunan) / 12 - kira untuk harga dan kadar anda sendiri dalam faedah progresif dan aliran tunai, yang juga menunjukkan jumlah faedah yang dibayar sebelum anda sempat berpindah masuk.
Tiga perkara yang mengubah gambaran aliran tunai:
- Skim pemaju tanggung faedah (jenis DIBS): pemaju membayar faedah progresif sehingga VP. Kosnya ada dalam harga, bukan percuma - lihat helah jualan pemaju.
- Tapak yang perlahan: kurang sijil bermakna kurang faedah, tetapi juga bermakna sewa anda berjalan lebih lama dan jam LAD itulah yang melindungi anda.
- Pinjaman full-flexi: meletakkan tunai terhadap baki yang dikeluarkan semasa pembinaan mengurangkan faedah; perbezaan produk ada dalam full-flexi vs semi-flexi.
Bagaimana jika pemaju lewat, terhenti, atau projek jadi sakit?
Lewat bermakna wang terhutang kepada anda; terhenti bermakna berhenti bayar apa-apa di luar PJB dan semak daftar KPKT.
- Lewat serah: jika VP tidak diserahkan dalam 36 bulan (strata) atau 24 bulan (bertanah), PJB berkanun memberi anda hak kepada ganti rugi tertentu dikira pada 10% setahun daripada harga belian bagi tempoh kelewatan - mekanisme tuntutan, tarikh akhir dan laluan Tribunal ada dalam menuntut LAD bagi lewat serah.
- Tapak terhenti: jadual progresif melindungi anda di sini - tiada sijil, tiada tuntutan, tiada pelepasan. Pendedahan anda ialah apa yang telah dilepaskan berserta faedahnya. Jangan sekali-kali bayar apa-apa 'tambahan' atau jumlah di luar PJB untuk memastikan projek bergerak.
- Sakit atau terbengkalai: KPKT mengklasifikasikan projek yang lewat lebih 30% daripada jadual sebagai Sakit; tapak yang terbiar enam bulan boleh diisytiharkan Terbengkalai. Semak status projek di semakan KPKT percuma kami sebelum tandatangan, dan baca hak anda apabila projek jadi sakit jika ia berlaku selepas itu.
Wang pemegang amanah ialah kuasa tawar anda selepas VP. 5% yang dipegang peguam pemaju hanya dilepaskan pada 8 dan 24 bulan, dan hanya jika kecacatan yang dimaklumkan dalam tempoh liabiliti kecacatan telah dibaiki; jika pemaju mengabaikan notis kecacatan, PJB membenarkan anda membaikinya dan mendapatkan semula kos daripada wang itu. Cara menjalankan pemeriksaan kecacatan yang betul ada dalam penyerahan dan liabiliti kecacatan.
Soalan lazim
Boleh pemaju minta lebih daripada 10% semasa tandatangan?
Tidak. Jadual H menetapkan ansuran pertama pada 10% dan melarang kutipan apa-apa jumlah sebelum PJB selain yang ditetapkan - pindaan 2015 memperluaskan larangan yuran tempahan kepada pemegang amanah juga. Diskaun dan rebat mengubah harga, bukan peratusan.
Deposit 10% dibayar daripada pinjaman atau wang sendiri?
Wang sendiri, melainkan pemaju memberi rebat. Bank meminjamkan sehingga 90% (70% untuk hartanah ketiga), jadi pinjaman membiayai peringkat 2 ke atas. Sesetengah pelancaran menyusun rebat supaya tunai yang anda serahkan kurang daripada 10% - PJB tetap menunjukkan 10%.
Bagaimana saya tahu peringkat itu benar-benar siap sebelum bank bayar?
Setiap tuntutan mesti disertakan sijil arkitek atau jurutera pemaju. Anda berhak melawat tapak dan meminta sijil itu daripada bank; jika peringkat yang dituntut jelas belum siap, beritahu bank anda secara bertulis sebelum tempoh 30 hari tamat.
Bila ansuran bulanan penuh saya bermula?
Selepas pelepasan terakhir, yang lazimnya 17.5% campur 2.5% semasa milikan kosong. Sehingga itu anda membayar faedah progresif atas baki yang dilepaskan sahaja; jam tempoh pinjaman dan bayaran balik pokok bermula selepas pelepasan penuh.
Jadual H terpakai untuk pangsapuri servis dan SOHO?
Hanya jika projek itu dilesenkan di bawah HDA - kebanyakan pangsapuri servis yang dijual sebagai kediaman memang begitu, tetapi sesetengah unit SOHO/SOVO hakmilik komersial tidak, dan ketika itu kontrak serta terma bayaran pemaju sendiri terpakai. Lihat SOHO, SOVO, SOFO vs kondo.
Maklumat umum berdasarkan perjanjian jual beli berkanun Jadual G dan Jadual H di bawah Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 seperti dipinda 2015 - bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Projek yang dilesenkan sebelum 1 Julai 2015 mungkin masih menggunakan borang terdahulu; baca Jadual Ketiga PJB anda sendiri dan minta peguam sahkan ia sepadan.