Hakmilik strata vs hakmilik individu di Malaysia: apa sebenarnya anda miliki, dan kenapa "hakmilik strata belum keluar" penting bila membeli
Hakmilik individu meletakkan satu lot tanah atas nama anda seorang - hakmilik biasa untuk rumah teres, semi-D atau banglo di luar skim berpagar. Hakmilik strata meletakkan satu petak (parcel) atas nama anda - unit kondo, townhouse, atau rumah bertanah dalam skim strata berpagar dan berpengawal - berserta unit syer dalam harta bersama, dan ia mengikat anda kepada Akta Pengurusan Strata 2013: caj penyelenggaraan wajib, kumpulan wang penjelas dan undang-undang kecil. Sebelum hakmilik strata dikeluarkan, seluruh pembangunan terletak atas hakmilik induk pemaju dan pemilikan anda hanya berkontrak (PJB serta Surat Ikatan Penyerahan Hak).
Sejak pindaan 2013 kepada Akta Hakmilik Strata 1985 berkuat kuasa pada 1 Jun 2015, pemaju wajib memohon pecah bahagi pada peringkat struktur utama dan, di bawah klausa 12 PJB Jadual H, memohon hakmilik strata serta menyempurnakan pindah milik sebelum menyerahkan milikan kosong. Sebab itu "hakmilik strata belum dikeluarkan" pada iklan subsale wajar disoal keras.
Hakmilik induk, hakmilik strata, hakmilik individu: apa yang setiap satu beri kepada anda?
| Hakmilik individu | Hakmilik strata | Hakmilik induk | |
|---|---|---|---|
| Nama siapa di atasnya | Anda (atau pemilik bersama) | Anda, untuk satu petak | Pemaju atau pemilik tanah, untuk seluruh skim |
| Apa yang anda miliki | Tanah dan segala di atasnya | Petak, petak aksesori, unit syer | Belum apa-apa |
| Hartanah lazim | Teres, semi-D, banglo, lot kedai | Kondo, flat, townhouse, bertanah strata berpagar | Setiap pembangunan strata sebelum pecah bahagi |
| Undang-undang | Kanun Tanah Negara | Akta Hakmilik Strata 1985 + Akta Pengurusan Strata 2013 | Kanun Tanah Negara + Akta Pemajuan Perumahan |
| Caj berterusan | Cukai tanah, cukai taksiran | Cukai petak, taksiran, penyelenggaraan, wang penjelas | Seperti strata, dibayar kepada pengurusan pemaju |
| Menjual atau membiayai semula | Pindah milik terus di pejabat tanah | Terus, setelah hakmilik atas nama anda | Kebenaran pemaju + Surat Ikatan Penyerahan Hak baharu |
- Apa yang anda miliki - Hakmilik strata: unit anda (petak), petak aksesori seperti petak kereta, serta unit syer dalam harta bersama. Hakmilik induk: belum apa-apa - hak anda bersandar pada PJB dan Surat Ikatan Penyerahan Hak.
- Hartanah lazim - Hakmilik individu: teres, semi-D, banglo, lot kedai di luar skim strata. Hakmilik strata: kondo, apartmen, flat, pangsapuri servis, townhouse, rumah bertanah dalam skim strata berpagar.
- Undang-undang - Hakmilik induk: Kanun Tanah Negara (pemaju) + Akta Pemajuan Perumahan (anda, jika HDA).
- Caj berterusan - Hakmilik individu: yuran persatuan penduduk sukarela. Hakmilik strata: cukai tanah sebagai cukai petak, cukai taksiran, serta caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas berkanun. Hakmilik induk: seperti strata, dibayar kepada pengurusan pemaju sehingga JMB ditubuhkan.
- Menjual atau membiayai semula - Hakmilik strata: pindah milik terus setelah hakmilik atas nama anda. Hakmilik induk: perlu Surat Ikatan Penyerahan Hak baharu, dengan pemaju mengesahkan rekodnya.
Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG) mentakrifkan skim strata sebagai bangunan atau tanah yang dibahagikan kepada petak, petak aksesori dan harta bersama dengan sistem pengurusan - dan secara jelas menyenaraikan townhouse dan "rumah bertanah dalam skim komuniti berpagar" bersama flat dan kondo. Jenis hakmilik mengikut skim, bukan bentuk rumah. Rupa bil bulanan ada dalam caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.
Kenapa kondo yang sudah siap masih boleh tiada hakmilik strata?
Kerana pemaju belum selesaikan kertas kerja - dan sebelum 2015 undang-undang membiarkannya berlarutan bertahun-tahun. Di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 pemilik asal wajib memohon pecah bahagi bangunan supaya setiap petak mendapat hakmilik sendiri; pembangunan yang siap pada 1990-an dan 2000-an sering menunggu sedekad atau lebih, dan ada yang masih tiada. Jika pemaju telah digulung, permohonan terpaksa didesak oleh pemilik sendiri.
Undang-undang diperketat melalui tiga pembaharuan berkaitan yang semuanya berkuat kuasa pada 2015:
- Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 (berkuat kuasa 1 Jun 2015): pemaju memohon Sijil Pelan Strata Yang Dicadangkan pada peringkat struktur utama, kemudian memohon pecah bahagi dalam tempoh sebulan dari sijil dikeluarkan (menurut ringkasan Majlis Peguam Malaysia). Kegagalan ialah kesalahan di bawah Akta.
- Akta Pengurusan Strata 2013 (berkuat kuasa 1 Jun 2015): Jadual Petak wajib difailkan dengan Pesuruhjaya Bangunan sebelum satu petak pun dijual (seksyen 6), dan rejim JMB/MC dengan caj wajib menggantikan susunan sukarela lama.
- Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Pindaan) 2015 (berkuat kuasa 1 Julai 2015): klausa 12 PJB Jadual H kini mewajibkan pemaju memohon pecah bahagi dan menyempurnakan memorandum pindah milik kepada pembeli sebelum menyerahkan milikan kosong, supaya kunci dan hakmilik tiba bersama dan ansuran terakhir Jadual H terikat kepadanya (menurut ringkasan firma guaman Ganzul dan Wespedia).
Bacaan praktikal: projek yang dijual di bawah PJB Jadual H yang ditandatangani selepas pertengahan 2015 sepatutnya menyerahkan milikan kosong dengan hakmilik strata dalam proses atau sudah dikeluarkan. Jika kondo siap 2018 masih tiada hakmilik strata pada 2026, tanya JMB kenapa, secara bertulis, sebelum membayar yuran tempahan.
Apa risiko membeli subsale bila hakmilik strata belum dikeluarkan?
Anda membeli kontrak, bukan hakmilik berdaftar - dan urus niaga melalui pemaju. Tanpa hakmilik strata, penjual memegang PJB dan Surat Ikatan Penyerahan Hak (DOA). Untuk menjual kepada anda, DOA baharu disempurnakan untuk anda, dan pemaju perlu mengesahkan butiran unit serta mengemas kini rekodnya. Akibat khusus:
- Pengesahan dan yuran pemaju. Bagi rumah yang dijual di bawah Akta Pemajuan Perumahan, seksyen 22D (berkuat kuasa sejak 12 April 2007) menyatakan kebenaran pemaju tidak diperlukan, dan mengehadkan yuran pemaju untuk mengesahkan butiran unit kepada RM50 bagi setiap permohonan. Pengesahan itu masih boleh mengambil masa berminggu-minggu. Kedai dan pejabat tidak dilindungi seksyen 22D, dan apabila pemaju telah digulung, ada pelikuidasi yang meminta 2-3% daripada harga (Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan, 2021) - lebih perlahan dan lebih mahal.
- Pembiayaan. Bank lebih suka gadaian ke atas hakmilik berdaftar. Pinjaman untuk unit DOA sahaja mungkin tetapi lebih sukar, dan pembiayaan semula kemudian mungkin dapat syarat lebih teruk (ClickBina). Bangunan lama di mana pemaju sudah tiada ialah tempat pembiayaan paling kerap gagal.
- Penyempurnaan pindah milik kemudian. Bila hakmilik strata akhirnya keluar, pemilikan perlu "disempurnakan": memorandum pindah milik daripada pemaju kepada anda, disetem dan didaftarkan, dengan yuran guaman sendiri dan mungkin gadaian bank yang perlu disempurnakan juga. Peruntukkan bajet dan tulis dalam PJB siapa membayar.
- Kemuflisan pemaju. Sehingga pecah bahagi, tanah dan harta bersama kekal atas hakmilik induk pemaju; jika pemaju tumbang dulu, pemilik terpaksa mengatur permohonan sendiri.
Semua ini tidak menjadikan unit tanpa hakmilik tidak boleh dibeli - kebanyakan kondo Lembah Klang era 2000-an bertukar tangan begini bertahun-tahun. Ia menjadikannya unit yang perlu dinilai lebih rendah, dibiayai awal dan didokumenkan dengan teliti. Proses langkah demi langkah dan peranan peguam ada dalam membeli hartanah subsale langkah demi langkah.
Rumah bertanah: strata berpagar dan berpengawal vs hakmilik individu - mana lebih baik?
Tiada yang lebih baik; ia urus niaga berbeza. Rumah bertanah di bawah strata (komuniti berpagar dengan petak tanah) memberi keselamatan dan penyelenggaraan yang boleh dikuatkuasakan, dibayar melalui caj wajib, dengan kos kehilangan kawalan. Rumah bertanah atas hakmilik individu dalam kejiranan berpengawal memberi kawalan penuh dan persatuan penduduk yang yurannya tiada siapa boleh paksa anda bayar - sebab itu juga pondok pengawal kadang-kadang kosong.
| Strata bertanah (berpagar & berpengawal) | Hakmilik individu (kejiranan berpengawal) | |
|---|---|---|
| Tanah | Petak tanah anda | Lot itu milik anda |
| Jalan, pondok pengawal, taman | Harta bersama; anda pegang unit syer | Jalan dan taman milik pihak berkuasa tempatan |
| Yuran | Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas | Yuran persatuan penduduk |
| Wajib? | Ya - berkanun, di bawah SMA 2013 | Tidak - sukarela |
| Ubah suai | Tiada perubahan fasad tanpa kelulusan MC | Peraturan pihak berkuasa tempatan sahaja |
| Sambungan | Lazimnya dilarang, walaupun lot penjuru | Peraturan pihak berkuasa tempatan sahaja |
| Penyelenggaraan | Bumbung, luaran, insurans kebakaran: anda | Semuanya anda |
| Jualan semula | Pembeli bayar untuk keselamatan, jalan seragam | Pembeli lebih luas, tiada kertas kerja strata |
- Yuran - Strata bertanah: dibahagi ikut saiz petak - lot penjuru dan hujung bayar lebih (The Edge).
- Ubah suai - Strata bertanah: undang-undang kecil boleh diperketat melalui resolusi khas 75% (The Edge).
- Penyelenggaraan - Strata bertanah: anda selenggara bumbung dan luaran sendiri; MC selenggara harta bersama sahaja. Anda beli insurans kebakaran sendiri.
- Jualan semula - Strata bertanah: pembeli membayar untuk keselamatan yang dikuatkuasakan dan pemandangan jalan seragam. Hakmilik individu: kumpulan pembeli lebih luas.
Apa yang perlu disemak dalam PJB sebelum menandatangani untuk rumah bertanah: sama ada ia Jadual G (hakmilik individu, tanah dan bangunan) atau Jadual H (petak strata). Jadual H pada brosur "bertanah" bermakna strata, dengan segala dalam lajur kiri di atas. Menu penuh jenis rumah bertanah - teres, kluster, townhouse, superlink - dan hakmilik yang biasanya dibawa setiap satu ada dalam jenis rumah bertanah dijelaskan.
Soalan lazim
Hakmilik strata lebih teruk daripada hakmilik individu ke?
Tidak - ia ikatan berbeza. Strata memberi anda petak serta pemilikan bersama harta bersama dan rejim pengurusan berkanun; individu memberi tanah sepenuhnya dan tiada rejim bersama. Untuk kondo tiada pilihan; untuk bertanah, pilihannya ialah kawalan lawan keselamatan yang dikuatkuasakan.
Berapa lama selepas siap hakmilik strata patut dikeluarkan?
Untuk projek yang dijual di bawah Jadual H selepas 1 Julai 2015, pemaju wajib memohon pecah bahagi dan menyempurnakan pindah milik sebelum menyerahkan milikan kosong, jadi hakmilik sepatutnya dalam proses semasa penyerahan. Pemprosesan pejabat tanah kemudian berbeza ikut negeri. Projek pra-2015 praktikalnya tiada tarikh akhir begitu, sebab itu banyak kondo lama menunggu bertahun-tahun.
Boleh ke dapat pinjaman bank untuk unit tanpa hakmilik strata?
Selalunya ya, melalui Surat Ikatan Penyerahan Hak dan perjanjian pinjaman, tetapi bank lebih suka hakmilik berdaftar dan ada yang menolak bangunan lama atau pemaju yang digulung. Dapatkan kelulusan pinjaman sebelum bayar deposit, bukan selepas.
Apa itu "penyempurnaan pindah milik"?
Pendaftaran hakmilik strata atas nama anda setelah dikeluarkan: memorandum pindah milik daripada pemaju, disetem dan diserah simpan di pejabat tanah, dengan yuran guaman. Jika anda ada pinjaman, gadaian bank disempurnakan serentak.
Townhouse hakmilik strata atau individu?
Strata. Townhouse ialah unit bertingkat atas tanah kongsi dan dikeluarkan hakmilik strata, jadi anda bayar caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas seperti pemilik kondo.
Maklumat umum berdasarkan Akta Hakmilik Strata 1985 (seperti dipinda 2015), Akta Pengurusan Strata 2013, Akta Pemajuan Perumahan serta panduan firma guaman dan portal yang diterbitkan - bukan nasihat undang-undang. Peguam pindah milik anda mengesahkan kedudukan hakmilik sesuatu unit sebelum anda tandatangan.