Panduan Lengkap Permohonan Pinjaman Rumah 2026

Faktor Utama 1: DSR (Debt Service Ratio) — Siling Pinjaman Anda

DSR ialah ukuran pertama bank terhadap kemampuan anda membayar balik hutang. Mudah sahaja: berapa banyak pendapatan anda pergi kepada hutang?

Formula DSR:
DSR = (Jumlah Hutang Bulanan Sedia Ada + Ansuran Bulanan Pinjaman Rumah Baru) ÷ Pendapatan Bersih × 100%

Garis Panduan Bank 2026:

• Pendapatan rendah hingga sederhana (< RM3,500): Had DSR 40%–60%
  

• Pendapatan tinggi (> RM5,000): Had DSR 70%–80%
  

Pembunuh Tersembunyi DSR yang Biasa:

• Pinjaman PTPTN: Walaupun RM100/bulan, ia dikira dalam DSR melalui CCRIS.
  

• Pembiayaan ASB: Dikira sebagai hutang bulanan, walaupun ia pelaburan simpanan.
  

• Pendapatan Tidak Tetap: Komisen, OT, atau pendapatan freelance biasanya hanya dikira 50%–80%.
  

Contoh: Komisen RM5,000 mungkin dikira sebagai RM2,500 untuk DSR, memotong separuh kemampuan pinjaman anda.

Faktor Utama 2: NDI (Net Disposable Income) — Duit yang Tinggal untuk Hidup

Banyak permohonan ber-DSR tinggi ditolak kerana bank risau tentang kemampuan anda untuk hidup, walaupun mereka jarang beritahu secara terus.

NDI = Duit yang tinggal selepas semua hutang dibayar.

• Bank guna satu standard kos sara hidup minimum. Contoh: Di Kuala Lumpur, jika selepas pinjaman anda hanya tinggal RM1,000, bank mungkin tolak permohonan anda — mereka anggap anda tak mampu tampung perbelanjaan asas.

  Tips: Pemohon bujang: simpan RM1,200–RM1,500; keluarga: lebih tinggi.

Faktor Utama 3: CCRIS (Central Credit Reference Information System) — Disiplin Bayaran Balik Anda

Jika DSR menunjukkan “kemampuan,” CCRIS pula menunjukkan “kesanggupan” dan “disiplin.” Bank semak rekod bayaran balik anda untuk 12 bulan terakhir.

Pencetus Kritikal:

• Nombor 1 atau 2:
  

• 0 = tepat masa, 1 = lewat 1 bulan, 2 = lewat 2+ bulan.
  

• Satu sahaja “2” selalunya membawa kepada penolakan terus.
  

• “1” yang tidak konsisten boleh menurunkan loan-to-value (LTV) anda kepada 80–85%.

  
  

• Penggunaan Kad Kredit yang Tinggi (>70%) menandakan aliran tunai yang sempit.
  

• Salah Faham Rekod Kosong: Tiada sejarah pinjaman pun boleh ditolak kerana bank tiada cara untuk menilai tabiat bayaran balik anda.
  
  

Tip: Mohon kad kredit 6 bulan sebelum membeli dan bayar balik tepat masa untuk bina rekod CCRIS yang bersih.

Faktor Utama 4: CTOS — Hutang Bukan Bank

Bank juga mengambil kira skor CTOS swasta.

CTOS Merangkumi:

• Hutang bukan bank: bil telko tertunggak, bil air, pelan ansuran (Coway, Cuckoo).
  

• Pinjaman pihak ketiga (contohnya Kredit Komuniti).
  

• Rekod undang-undang atau kebankrapan.
  

Kesan: CTOS < 600 atau tindakan undang-undang yang belum selesai boleh menyekat permohonan anda secara automatik.

Jika Ditolak, Apa yang Anda Boleh Buat?

Jangan membuta tuli mohon ke bank lain — ia boleh menjejaskan rekod kredit anda. Ikut langkah-langkah ini:

1. Kenal Pasti Puncanya: Tanya banker kenapa permohonan anda ditolak — DSR atau CCRIS?
   

2. Baiki Masalahnya:
   

• DSR: Langsaikan hutang kecil atau mohon joint loan dengan pasangan/saudara.
  

• CCRIS:
  

• Pilihan 1: Bayar tepat masa selama 12 bulan untuk menggantikan tanda negatif lama.
  

• Pilihan 2: Langsaikan sepenuhnya pinjaman bermasalah dan sediakan Close Account Letter.
  
  

3. Cari Bank yang Sesuai: Setiap bank ada selera masing-masing. Ada yang elak peminjam PTPTN; ada yang tak kisah dengan pendapatan komisen. Penolakan selalunya bermaksud anda mohon ke bank yang salah, bukan anda tak boleh dapat pinjaman.

Bacaan Disyorkan: Panduan Membeli Hartanah Baru di Malaysia 2026: Dari Bajet hingga Ambil Kunci

Rumusan PropertySifu: Jangan Masuk Tanpa Persediaan

Memohon pinjaman umpama menduduki peperiksaan — anda tak mahu masuk tanpa persiapan.

• Sebelum bayar deposit, buat semakan kesihatan kewangan.
  

Tak pasti sama ada boleh dapat pembiayaan 90%? PropertySifu menawarkan semakan pra-pinjaman percuma. Kami bekerjasama dengan pelbagai bank untuk mengira DSR dan kebarangkalian kelulusan anda dengan tepat tanpa menjejaskan rekod kredit anda.