Projek baharu lewat serah? Begini cara tuntut LAD (ganti rugi kelewatan) di Malaysia
Jika projek baharu anda lewat diserahkan, perjanjian jual beli berkanun di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) — Jadual G untuk hartanah bertanah, Jadual H untuk strata — melayakkan anda menuntut ganti rugi jumlah tertentu (LAD) sebanyak 10% setahun daripada harga belian, dikira hari demi hari dari tarikh akhir kontrak sehingga milikan kosong benar-benar diserahkan. Bagi unit RM500,000, itu RM50,000 setahun, kira-kira RM137 sehari — kelewatan enam bulan bernilai lebih kurang RM25,000 (RM500,000 × 10% × 182 ÷ 365 = RM24,932).
LAD tidak dibayar secara automatik. Anda perlu menuntutnya: surat tuntutan dahulu, kemudian Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (sehingga RM50,000), dan mahkamah untuk jumlah lebih besar. Langkah, perangkap, dan kes-kes yang mengubah peraturan — semuanya di bawah.
Macam mana LAD dikira — dan bila jam mula berdetik?
Formulanya, seperti dalam jadual berkanun dan diterbitkan oleh peguam perumahan (cth. Lui & Bhullar): harga belian × 10% × hari lewat ÷ 365. LAD berasingan yang lebih kecil (Jadual H: 10% setahun atas 20% terakhir harga belian) terpakai untuk kelewatan kemudahan bersama.
| Jadual G (bertanah) | Jadual H (strata/bertingkat) | |
|---|---|---|
| Tempoh serahan | 24 bulan | 36 bulan |
| Dikira dari | Tarikh anda bayar yuran tempahan — bukan tarikh PJB | |
Baris terakhir itu keputusan Mahkamah Persekutuan. Dalam PJD Regency Sdn Bhd lwn Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (2021), mahkamah tertinggi memutuskan: jika yuran tempahan dikutip sebelum PJB ditandatangani, tempoh serahan — dan LAD sekali — bermula dari tarikh bayaran itu. Dulu pemaju biasa melengahkan tandatangan PJB berbulan-bulan untuk menolak tarikh akhir; amalan itu sudah mati. Cari resit yuran tempahan anda: ia mungkin bernilai ribuan ringgit.
Apa yang dikira sebagai "sudah serah"? Kunci sahaja tidak cukup
Jam LAD berhenti pada penyerahan milikan kosong yang sah — dan itu lebih daripada majlis ambil kunci. Di bawah PJB berkanun, milikan kosong datang bersama perakuan siap dan pematuhan (CCC) dan unit sedia diduduki. Mahkamah Persekutuan pergi lebih jauh dalam Remeggious Krishnan lwn SKS Southern Sdn Bhd (2023): "ready for connection" bermaksud mesti ada bekalan air dan elektrik yang benar-benar berfungsi di unit semasa penyerahan. Pemaju yang serah kunci tanpa utiliti berfungsi belum menyerah dengan sempurna — dan masih terdedah kepada ganti rugi walaupun tarikh di atas kertas dipatuhi.
Jadi semasa mengira kelewatan, tarikh akhir ialah tarikh notis milikan kosong yang sah, disokong CCC dan utiliti yang hidup — bukan tarikh pejabat jualan mula-mula jemput anda ambil kunci. Selepas penyerahan ada peraturan dan tempohnya sendiri: lihat panduan penyerahan dan liabiliti kecacatan kami.
Bagaimana kalau pemaju dapat lanjutan masa (EOT)?
EOT yang diberikan pihak berkuasa perumahan melanjutkan tarikh akhir serahan — dan memadamkan LAD untuk tempoh lanjutan itu. Inilah sudut undang-undang perumahan yang paling banyak dibicarakan, jadi ini kedudukan yang boleh dipetik:
- Ang Ming Lee lwn Menteri Kesejahteraan Bandar (Mahkamah Persekutuan, 2019): Pengawal Perumahan tiada kuasa memberi EOT di bawah peraturan 11(3) — peraturan itu diputuskan ultra vires Akta. EOT yang diberi cara itu tidak sah, dan pembeli boleh menuntut LAD seolah-olah tiada lanjutan.
- Obata-Ambak Holdings lwn Prema Bonanza (Mahkamah Persekutuan, Julai 2024): Ang Ming Lee terpakai secara prospektif sahaja. EOT yang diberikan sebelum keputusan Ang Ming Lee (26 November 2019) tidak boleh dibatalkan ke belakang — pembeli yang bergantung pada hujah "EOT lama tak sah" kalah tuntutan mereka.
Maksud praktikalnya: kalau PJB anda ada EOT, tarikh EOT itu sangat penting, dan undang-undang di sini sudah berubah dua kali dalam lima tahun. Jangan nilai sendiri kes EOT — biar peguam perumahan baca dokumen sebenar. Ini satu daripada beberapa perangkap dalam panduan perangkap undang-undang kami.
Fakta, kadar berkanun dan kes yang dilaporkan — bukan nasihat undang-undang. Pertikaian EOT dan soal penepian bergantung pada dokumen khusus anda; untuk itu, dapatkan peguam perumahan. Akta 118 dan jadualnya terpakai di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak ada ordinan perumahan berasingan.
Soalan lazim
Berapa LAD untuk kelewatan setahun atas unit RM500,000?
RM50,000 — 10% setahun daripada harga belian di bawah PJB berkanun, dan kebetulan itu juga had bidang kuasa Tribunal. Kelewatan dikira harian: kira-kira RM137 sehari pada harga itu.
Saya dah ambil kunci. Masih boleh tuntut LAD?
Boleh. LAD terkumpul dari tarikh akhir yang terlepas sehingga tarikh milikan kosong yang sah — mengambil kunci menghentikan pengumpulan, bukan memadamkan apa yang sudah terkumpul. Tuntutan selepas ambil kunci ialah perkara biasa di Tribunal. Ingat had masa - Tribunal hanya menerima tuntutan yang difailkan dalam 12 bulan dari tarikh CCC atau tamat tempoh liabiliti kecacatan - dan semak sama ada dokumen yang ditandatangani semasa penyerahan mengandungi penepian tuntutan.
Pemaju tawar yuran penyenggaraan percuma ganti LAD tunai. Patut terima?
Hanya selepas mengira. Bandingkan nilai sebenar tawaran itu (bulan × yuran bulanan) dengan LAD yang anda kira. Unit RM500,000 lewat enam bulan, LAD lebih kurang RM25,000 — setahun yuran penyenggaraan "percuma" jarang sampai separuh pun.
LAD bermula dari tarikh PJB atau tarikh yuran tempahan?
Dari tarikh bayaran yuran tempahan, jika yuran itu dikutip sebelum PJB ditandatangani — Mahkamah Persekutuan sudah muktamadkan ini dalam PJD Regency (2021). Simpan resit itu baik-baik.
Terpakai ke di Sabah dan Sarawak?
Akta 118 dan Jadual G/H meliputi Semenanjung Malaysia sahaja. Pemajuan perumahan di Sabah dan Sarawak tertakluk kepada ordinan negeri masing-masing dengan terma serahan dan pampasan tersendiri — semak jadual mana yang PJB anda ikuti.