Cara semak rekod pemaju di Malaysia (15 minit, sebahagian besarnya percuma)

Ia beritahu bagaimana syarikat ini berkelakuan bila keadaan jadi susah. Tiga isyarat penting:

• Kadar siap tepat masa — berapa bahagian projek lepas kumpulan itu mencapai milikan kosong ikut jadual. Kumpulan yang pernah lewat dua kali cenderung lewat lagi; corak ini lebih meramal daripada bilik pameran.
• Reputasi kecacatan — bagaimana penyerahan yang lepas berjalan. Kumpulan pembeli dan aduan tempoh kecacatan projek lepas ialah perkara paling hampir dengan "ulasan produk" untuk sesebuah pemaju.
• Sejarah sakit atau terbengkalai — mana-mana projek lampau kumpulan itu yang bertukar Sakit atau Terbengkalai dalam daftar KPKT. Nyatakan sebagai fakta daftar dan beri pemberat besar.

Satu peringatan struktur: syarikat boleh baharu, tetapi pengarahnya tidak. Pemaju Malaysia lazimnya melancarkan setiap projek bawah SPV (syarikat tujuan khas) baharu, jadi Sdn Bhd pada PJB anda mungkin "tiada sejarah" memang secara reka bentuk. Itu struktur industri yang normal dan berfakta — tetapi ia bermakna rekod yang anda perlukan ialah rekod kumpulan dan para pengarah, bukan SPV itu. Carian SSM atas nama pengarah mendedahkan syarikat lain mereka dan nasib projek syarikat-syarikat itu.

1. Daftar TEDUH KPKT — teduh.kpkt.gov.my: setiap projek perumahan berlesen di Semenanjung, nombor dan tarikh luput APDL, status kemajuan, dan klasifikasi Sakit/Terbengkalai/Lewat. (Sabah dan Sarawak ada ordinan perumahan berasingan dan tiada dalam daftar ini.)
2. Alat semakan percuma kami — semak-projek merujuk silang daftar itu untuk anda, dan rekod pemaju menunjukkan rekod penyiapan satu kumpulan pemaju di satu tempat, bukan projek demi projek.
3. Carian syarikat SSM — e-Search SSM membolehkan anda tarik senarai pengarah mana-mana Sdn Bhd dan jawatan pengarah lain mereka dengan bayaran kecil. Beginilah cara menghubungkan SPV "baharu" dengan kumpulan lama.
4. APDL pada iklan — setiap iklan perumahan yang sah wajib memaparkan nombor APDL. Tiada nombor APDL pada iklan itu sendiri satu penemuan: jualan tanpa lesen berada di luar perlindungan Akta 118 sepenuhnya.

Mengikut turutan tahap keseriusan:

1. APDL luput atau tiada. Berundur sehingga selesai. Tanpa APDL sah, tiada kontrak berkanun Jadual G/H, tiada akaun HDA untuk wang anda, tiada rejim LAD — seluruh kerangka perlindungan itu tiada.
2. Projek Terbengkalai terdahulu dalam kumpulan. Daftar merekodkan 179 projek terbengkalai di seluruh negara (TEDUH, setakat 29 Ogos 2026); kumpulan yang pernah menghasilkan satu membawa sejarah paling berat. Bukan penolakan automatik — pemulihan memang berlaku — tetapi ia menuntut jawapan bertulis.
3. Projek Sakit semasa dalam kumpulan. Sakit bermakna KPKT merekodkan projek itu lewat melebihi 30% daripada jadual. Satu projek sakit dalam kumpulan yang selebihnya menyiapkan projek berbeza dengan kumpulan yang separuh portfolionya bermasalah — cara membaca senarai Sakit.
4. SPV kali pertama tanpa jaminan syarikat induk. SPV baharu + pengarah tidak dikenali + tiada induk mapan menjamin penyiapan = anda sedang menanggung risiko sebuah syarikat baru dengan pinjaman 30 tahun. Tanya siapa menjamin penyiapan, dan dapatkan secara bertulis.

Harga risiko itu, atau berundur. Kebanyakan rekod pemaju sebenar memang bercampur — satu projek lewat bertahun lalu, selebihnya bersih. Tiga tindakan praktikal:

• Tuntut dokumen. Jadual disemak semula secara bertulis untuk mana-mana projek kumpulan yang kini lewat, dan struktur jaminan penyiapan untuk projek anda. Jaminan lisan di galeri jualan bukan dokumen.
• Tengok apa orang ramai buat. Bandingkan kemajuan pembinaan dengan unit terjual — projek yang jualannya perlahan dan pembinaannya perlahan serentak sedang menggandakan risikonya sendiri. Data jualan ada dalam senarai kami.
• Pastikan diskaun itu jujur. Jika rekod bercampur tetapi harganya tiada diskaun berbanding pesaing berekod lebih bersih berdekatan, risiko itu tidak dibayar. Sama ada harga itu memampas anda, atau projek yang lebih bersih lebih layak menerima yuran tempahan anda — senarai semak penuh pra-tempahan ada dalam tanda bahaya sebelum membeli kondo.