Senarai semak SPA (perjanjian jual beli) untuk Malaysia: klausa yang perlu dibaca sebelum tandatangan, untuk pelancaran baharu dan rumah terpakai

Kerana satu ditulis oleh Parlimen dan satu lagi oleh dua peguam. Pemaju berlesen yang menjual unit kediaman dalam pembinaan mesti guna borang yang ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989: Jadual G untuk rumah atas hakmilik tanah sendiri, Jadual H untuk unit strata seperti kondo atau pangsapuri servis yang dijual di bawah Akta. Pemaju mengisi tempat kosong (harga, unit, tarikh) tetapi tidak boleh memadam atau melembutkan perlindungan pembeli. Jika peguam pemaju menghulurkan "terma tambahan" yang bercanggah dengan jadual, ia tidak boleh dikuatkuasakan terhadap anda.

SPA subjualan antara anda dan pemilik sedia ada tiada borang yang ditetapkan. Peguam guna templat yang biasa dipakai, tetapi setiap angka di dalamnya ialah rundingan: deposit, tempoh penyiapan, kadar faedah bayaran lewat, apa yang termasuk, dan siapa tanggung kos apa. Peguam penjual biasanya menggubalnya, sebab itulah anda perlukan peguam sendiri untuk membacanya.

Termanya tetap, jadi semak fakta yang ditaip masuk. Sepuluh minit dengan pen penyerlah:

1. Harga belian dan jadual bayaran. Harga dalam SPA mesti sepadan dengan harga bersih dalam borang tempahan anda selepas pakej pemaju; peratusan peringkat adalah berkanun dan tidak boleh disusun semula. Jika pakej pemaju termasuk rebat, ia mesti dicerminkan sebagai harga SPA lebih rendah atau kredit yang didokumenkan dengan jelas, bukan janji lisan. Cara membaca senarai harga ada dalam senarai harga pelancaran baharu dijelaskan.
2. Tarikh SPA. 24 atau 36 bulan untuk milikan kosong berjalan dari tarikh pada SPA, bukan dari tempahan anda. Pemaju yang melengahkan tandatangan sedang senyap-senyap melanjutkan tarikh akhirnya sendiri. Beza antara siap dan milikan kosong dijelaskan dalam tarikh siap vs milikan kosong.
3. Klausa LAD. Klausa 25 Jadual H (klausa 24 Jadual G) memberi anda 10% setahun atas harga belian, dikira harian, untuk milikan kosong lewat. Ia automatik, tetapi anda yang menuntut; pemaju tidak menawarkannya secara sukarela. Proses tuntutan ada dalam cara menuntut LAD.
4. Liabiliti kecacatan. 24 bulan dari tarikh anda ambil milikan kosong, pemaju membaiki atas kosnya dalam 30 hari dari notis bertulis, dan anda boleh baiki dan tolak daripada wang pemegang amanah jika ia tidak buat. Semak wang pemegang amanah (5% daripada harga yang dipegang peguam pemaju) benar-benar dinyatakan.
5. Jadual Kedua, Jadual Keempat dan pelan. Nombor unit, tingkat, keluasan binaan, dan petak aksesori: petak letak kereta dan mana-mana birai penghawa dingin atau stor. Dalam skim strata, petak letak kereta ialah petak aksesori kepada unit anda, bukan hartanah berasingan; cara petak diperuntukkan dan kenapa "satu petak dijamin" boleh bermakna sudut paling jauh ada dalam peraturan tempat letak kereta dan petak aksesori.
6. Jadual kelengkapan dan kemasan. Senarai spesifikasi yang dilampirkan pada SPA ialah apa yang anda akan dapat; unit pameran bukan. Nama jenama dan model kurang penting berbanding sama ada barang itu ada langsung (kabinet dapur, pemanas air, penghawa dingin, almari terbina dalam ialah jurang biasa).
7. Hakmilik dan tanah. Pegangan bebas atau pajakan, nombor hakmilik induk, sebarang sekatan kepentingan, dan sama ada tanah digadaikan kepada bank pemaju (normal, dengan aku janji penebusan). Jika pajakan, baki tempoh pajakan induk ialah tempoh yang anda beli.
8. Nombor lesen pemaju. Nombor APDL dan tarikh luput pada SPA mesti sepadan dengan projek dalam daftar TEDUH KPKT. Alat semakan projek kami buat ini untuk anda.

Dalam subjualan setiap klausa boleh dirunding, dan yang di bawah ialah tempat pembeli rugi wang.

1. Deposit dan pelucuthakan. Piawaiannya 10% pada SPA (deposit sungguh-sungguh 2 hingga 3% yang dibayar dengan surat tawaran dikira ke dalamnya). Jika anda gagal menyiapkan, penjual simpan 10% itu sebagai ganti rugi yang dipersetujui. Pastikan klausa juga menyatakan apa berlaku jika penjual ingkar: norma pasaran ialah pemulangan 10% campur 10% lagi sebagai pampasan. Jika draf hanya menghukum anda, hantar balik.
2. Klausa penolakan pinjaman. Bukan piawai, tetapi biasa: jika pinjaman anda ditolak oleh bilangan bank yang dinyatakan dalam tempoh yang dinyatakan, SPA tamat dan deposit anda dikembalikan tolak potongan pentadbiran kecil. Tanpanya, pinjaman ditolak bermakna deposit dilucuthakkan. Minta sebelum deposit sungguh-sungguh dibayar.
3. Tempoh penyiapan dan faedah. 3 bulan campur lanjutan 1 bulan pada 8% setahun atas baki belum bayar ialah norma pasaran (Donovan and Ho, PM Lee Law). Mulakan jam dari peristiwa yang betul: untuk unit pajakan, dari tarikh kebenaran negeri diperoleh, bukan dari tarikh SPA, kerana kebenaran sahaja boleh ambil 1 hingga 2 bulan atau lebih di sesetengah negeri. Pelepasan bank juga ambil masa; tempoh penyiapan 2 bulan ialah perangkap.
4. Syarat terdahulu. Kebenaran negeri untuk pindah milik (hakmilik pajakan atau terhad), kebenaran pemaju di mana hakmilik strata belum dikeluarkan, dan pelepasan gadaian bank sedia ada penjual. Setiap satu mesti ada tarikh akhir dan akibat: jika kebenaran ditolak, anda dapat deposit balik sepenuhnya.
5. Pemegang amanah. Deposit 10% dan, kemudian, baki patut dipegang oleh peguam sebagai pemegang amanah, bukan dibayar terus kepada penjual. Sahkan peguam mana yang memegangnya dan bahawa SPA menyatakan bila ia dilepaskan.
6. Apa yang termasuk. Subjualan dijual seadanya. Jika penghawa dingin, kabinet dapur, pemanas air, langsir atau perabot sebahagian daripada urus niaga, senaraikan dalam jadual kepada SPA. Petak letak kereta: dalam skim strata lama petak mungkin petak aksesori atas hakmilik, atau sekadar peruntukan oleh pengurusan yang tidak berpindah secara automatik. Carian hakmilik peguam anda patut menyatakan yang mana.
7. Keadaan hakmilik. Kaveat persendirian, gadaian yang belum dilepaskan, carian kebankrapan yang mengena penjual, atau sekatan kepentingan mengubah garis masa atau mematikan urus niaga. Tegas mahu lihat keputusan carian sebelum tandatangan.
8. Milikan kosong dan pembahagian. Penjual patut menyerahkan milikan kosong dalam bilangan hari bekerja yang ditetapkan selepas menerima baki (3 hingga 5 adalah tipikal), dengan perbelanjaan seperti yuran penyelenggaraan, cukai tanah dan cukai taksiran dibahagikan hingga tarikh itu dan sebarang tunggakan dijelaskan oleh penjual.

Langkah demi langkah pembelian subjualan, termasuk masa setiap bayaran, ada dalam membeli subjualan langkah demi langkah.

Peguam anda membaca SPA demi kepentingan anda, menjalankan carian hakmilik, kebankrapan dan tanah, memegang wang sebagai pemegang amanah, memfailkan pindah milik dan membayar duti setem bagi pihak anda. Peguam penjual buat perkara sama untuk penjual. Dalam pelancaran baharu pemaju sering menyerap yuran guaman SPA sebagai sebahagian pakej, tetapi peguam itu tetap peguam panel pemaju; anda berhak melantik peguam sendiri untuk menyemak, atas kos anda.

Yuran guaman untuk SPA mengikut skala Perintah Saraan Peguam Cara 2023, 1.25% atas RM500,000 pertama harga dan 1% atas RM500,000 seterusnya, campur cukai perkhidmatan dan pembayaran; perjanjian pinjaman ialah yuran berasingan pada skala yang sama. Duti setem atas pindah milik ialah 1% atas RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta dan 4% ke atas, dengan pengecualian penuh untuk pembeli rumah pertama sehingga RM500,000 hingga 31 Disember 2027 di bawah Belanjawan 2026. Semuanya kos pembeli dalam subjualan. Senarai penuh, dengan jumlah kiraan, ada dalam kos tersembunyi membeli hartanah.

Dua perkara yang peguam tidak akan buat melainkan diminta: merunding terma komersial (harga, apa yang termasuk) dan mengejar pemaju untuk LAD selepas penyerahan. Itu tugas anda.