Duti setem Malaysia 2026: kadar MOT dan perjanjian pinjaman, pengecualian rumah pertama, dan berapa sebenarnya anda bayar pada RM400k, RM650k dan RM1.2j
Membeli hartanah di Malaysia pada 2026 melibatkan dua duti setem. Memorandum Pindah Milik (MOT) dikenakan berperingkat di bawah Akta Setem 1949: 1% atas RM100,000 pertama, 2% atas RM100,001 hingga RM500,000, 3% atas RM500,001 hingga RM1,000,000 dan 4% atas baki melebihi RM1,000,000. Perjanjian pinjaman pula kadar rata 0.5% daripada jumlah pinjaman. Untuk kondo RM650,000 dengan pinjaman 90%, itu RM13,500 + RM2,925 = RM16,425, perlu dibayar dalam 30 hari selepas tandatangan (seksyen 47, Akta Setem).
Satu kelegaan besar: warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama berharga RM500,000 ke bawah bayar sifar untuk kedua-dua instrumen. Belanjawan 2026 melanjutkan pengecualian itu kepada PJB yang ditandatangani sehingga 31 Disember 2027 (diwartakan sebagai P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025). Peringkat 75% lama untuk RM500,001 hingga RM1,000,000 (i-MILIKI) luput hujung 2023 dan tidak dihidupkan semula. Bukan warganegara bayar kadar rata 8% atas pindah milik mulai 1 Januari 2026.
Kemas kini Bajet 2027 (9 Oktober 2026): kerajaan mencadangkan pengecualian penuh dilanjutkan kepada SPA yang ditandatangani hingga 31 Disember 2030 dan menambah pelepasan bagi rumah pertama sehingga RM750,000 (RM500,000 pertama dikecualikan, baki dipotong separuh) mulai 1 Januari 2027. Masih cadangan; lihat apa maksud Bajet 2027 bagi pembeli rumah.
Apakah kadar duti setem di Malaysia untuk 2026?
MOT (juga dipanggil instrumen pindah milik, atau Borang 14A untuk hakmilik individu) dicukai atas harga belian atau nilai pasaran JPPH, mana yang lebih tinggi. Peringkatnya terkumpul: anda bayar 1% atas bahagian pertama, 2% atas bahagian seterusnya, dan begitulah. Kadar untuk warganegara dan pemastautin tetap tidak berubah dalam Belanjawan 2026; ringkasan Belanjawan 2026 firma guaman (ZIC Legal) hanya menyenaraikan lanjutan pengecualian rumah pertama dan kadar warga asing sebagai perubahan.
| Instrumen | Kadar (warganegara dan PR) |
|---|---|
| MOT: RM100,000 pertama | 1% |
| MOT: RM100,001 hingga RM500,000 | 2% |
| MOT: RM500,001 hingga RM1,000,000 | 3% |
| MOT: melebihi RM1,000,000 | 4% |
| Perjanjian pinjaman (konvensional atau Islamik) | 0.5% daripada jumlah kemudahan, rata |
| MOT: individu bukan warganegara atau syarikat asing (kediaman) | 8% rata atas nilai penuh, pindah milik yang disempurnakan mulai 1 Januari 2026 (Akta Kewangan 2025) |
Warga asing ada susunan kos yang berbeza sama sekali (kadar rata 8%, fi kebenaran negeri, harga minimum); kami asingkan dalam kos membeli hartanah untuk warga asing. Perhatian: pemastautin tetap dikenakan peringkat warganegara, bukan 8%.
Jalan pintas kiraan untuk warganegara: RM500,000 kena RM9,000 duti MOT; setiap RM100,000 di atas itu hingga RM1j tambah RM3,000; setiap RM100,000 melebihi RM1j tambah RM4,000.
Berapa duti setem untuk rumah RM400k, RM650k dan RM1.2j?
Andaikan pinjaman 90% untuk setiap kes. Lajur rumah pertama hanya terpakai untuk warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki hartanah kediaman (termasuk melalui hadiah atau warisan) dan PJB ditandatangani sebelum 31 Disember 2027.
| Harga belian | Duti MOT | Duti pinjaman (90%) | Jumlah | Rumah pertama (warganegara) |
|---|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM1,000 + RM6,000 = RM7,000 | RM360,000 x 0.5% = RM1,800 | RM8,800 | RM0 (kedua-duanya dikecualikan) |
| RM650,000 | RM1,000 + RM8,000 + RM4,500 = RM13,500 | RM585,000 x 0.5% = RM2,925 | RM16,425 | RM16,425 (tiada pengecualian melebihi RM500,000) |
| RM1,200,000 | RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 + RM8,000 = RM32,000 | RM1,080,000 x 0.5% = RM5,400 | RM37,400 | RM37,400 |
Duti setem cuma satu baris dalam bil pendahuluan. Fi guaman PJB dan pinjaman, penilaian, MRTA dan pusingan pertama caj penyelenggaraan duduk di sebelahnya; senarai penuh dengan angka ada dalam kos tersembunyi membeli hartanah. Jika anda di garisan RM500,000, pengecualian ini bernilai sehingga RM11,250 (RM9,000 MOT + RM2,250 atas pinjaman RM450,000) jadi unit berharga RM500,000 dan RM505,000 sebenarnya lebih jauh bezanya daripada yang ditunjukkan tanda harga.
Siapa layak pengecualian pembeli rumah pertama pada 2026?
Kedudukan pada September 2026: pengecualian 100% atas MOT dan perjanjian pinjaman untuk hartanah kediaman pertama berharga RM500,000 ke bawah, bagi PJB yang disempurnakan dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027. Belanjawan 2026 (dibentang 10 Oktober 2025) melanjutkan tarikh tamat dari 2025 ke 2027; perintah yang diwartakan ialah P.U.(A) 448/2025 (pindah milik) dan P.U.(A) 449/2025 (pinjaman).
- Individu warganegara Malaysia sahaja. PR dan warga asing tidak layak.
- Tidak pernah memiliki hartanah kediaman di mana-mana di Malaysia, termasuk bahagian yang diterima melalui hadiah, warisan atau pemilikan bersama. Ibu bapa yang meletakkan nama anda atas rumah keluarga bertahun lalu sudah membatalkan kelayakan anda.
- Kediaman sahaja: rumah, kondo, pangsapuri, pangsapuri servis atas hakmilik kediaman. Unit hakmilik komersial di luar perintah ini.
- Dituntut oleh peguam anda semasa penyeteman dengan akuan berkanun bahawa anda tidak pernah memiliki hartanah kediaman; LHDN boleh mengaudit dan membatalkan.
Apa yang sudah tiada: pengecualian 75% untuk RM500,001 hingga RM1,000,000 (i-MILIKI) hanya meliputi PJB yang ditandatangani dari 1 Jun 2022 hingga 31 Disember 2023 dan tidak dilanjutkan dalam Belanjawan 2024, 2025 atau 2026. Mana-mana iklan 2026 yang masih menyebut "pengecualian duti setem 75% hingga RM1j" merujuk skim yang sudah mati. Bantuan rumah pertama lain (Skim Jaminan Kredit Perumahan, PR1MA, RUMAWIP) ada dalam skim pembeli rumah pertama.
Bila duti setem dibayar, dan bagaimana?
Dalam 30 hari selepas disempurnakan (seksyen 47 Akta Setem 1949; 30 hari dari tarikh tiba di Malaysia jika ditandatangani di luar negara). Dalam amalan, peguam pindah milik anda mengutip wang itu daripada anda sebelum penyempurnaan dan membayarnya bersama fi guaman. Portal STAMPS lama ditutup pada 31 Disember 2025; penyeteman kini berjalan di e-Duti Setem dalam MyTax (mytax.hasil.gov.my), dibayar melalui FPX atau ByrHasil, dan sijil setem elektronik dilampirkan pada instrumen asal.
- PJB ditandatangani. Peguam menghantar MOT/Borang 14A untuk taksiran. Di bawah rejim taksir sendiri (SDSAS), penyewaan dan instrumen am beralih ke taksir sendiri pada 1 Januari 2026; pindah milik hartanah menyusul pada 1 Januari 2027, selepas itu peguam anda mengira duti dan memfailkan penyata tanpa menunggu adjudikasi LHDN.
- LHDN mengeluarkan duti kena bayar (berdasarkan harga atau nilai pasaran JPPH, mana yang lebih tinggi).
- Anda bayar melalui peguam dalam tempoh 30 hari; perjanjian pinjaman disetem dengan cara sama sebaik bank mengeluarkan dokumen kemudahan.
Penalti lewat (disemak 2025): RM50 atau 10% daripada duti yang kurang (mana lebih tinggi) jika disetem dalam tiga bulan selepas tarikh akhir; RM100 atau 20% melebihi tiga bulan. Instrumen yang tidak disetem juga tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah, dan itu penting jika anda perlu menyaman atasnya.
Adakah 'kami bayar duti setem anda' daripada pemaju benar-benar percuma?
Selalunya tidak. Rebat itu wang sebenar, tetapi lazimnya sudah dimasukkan ke dalam harga senarai, bukan diberi percuma. Tiga perkara untuk semak sebelum menganggapnya diskaun:
- Jika anda pembeli rumah pertama RM500,000 ke bawah, duti MOT dan pinjaman memang sudah sifar di sisi undang-undang. Tajuk "duti setem percuma" tidak bernilai apa-apa untuk anda; minta jumlah yang sama sebagai potongan harga.
- Rebat yang dibenamkan ke dalam harga menaikkan semua yang dikira daripadanya: pinjaman anda (dan duti 0.5% atasnya), fi guaman, dan asas RPGT masa depan jika penilaian bank tidak menyokong angka kasar itu. Lihat penilaian lebih rendah daripada harga.
- Baca sama ada ia rebat tunai semasa penyempurnaan atau nota kredit terhadap bil kemajuan terakhir. Yang kedua tidak pernah masuk akaun bank anda dan tidak boleh dialihkan untuk ubah suai.
Menu penuh insentif galeri jualan, dan mana satu yang akan merugikan anda kemudian, ada dalam helah jualan pemaju.
Soalan lazim
Duti setem dikira atas harga PJB atau penilaian?
Mana yang lebih tinggi. LHDN merujuk nilai pasaran JPPH, jadi harga pemaju yang banyak rebat masih boleh disetem pada angka kasar yang lebih tinggi. Itu satu sebab rebat yang dibenamkan dalam harga bukan percuma.
Adakah Belanjawan 2026 melanjutkan pengecualian duti setem pembeli rumah pertama?
Ya, untuk rumah berharga RM500,000 ke bawah: pengecualian 100% atas pindah milik dan perjanjian pinjaman kini meliputi PJB yang ditandatangani sehingga 31 Disember 2027 (P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025). Peringkat 75% untuk RM500,001 hingga RM1,000,000 tidak dikembalikan.
Adakah saya bayar duti setem untuk pelancaran baharu sebelum rumah siap?
PJB disetem semasa tandatangan dan perjanjian pinjaman semasa bank mengeluarkannya. Untuk unit strata yang belum ada hakmilik individu, pindah milik dibuat melalui Surat Ikatan Penyerahan Hak; MOT disetem kemudian apabila hakmilik strata dikeluarkan dan dipindahkan. Bajetkan untuknya juga.
Adakah duti setem perjanjian pinjaman juga dikecualikan untuk pembeli rumah pertama?
Ya, untuk rumah pertama RM500,000 ke bawah dengan PJB sebelum 31 Disember 2027, duti 0.5% atas instrumen pinjaman juga dikecualikan sepenuhnya (P.U.(A) 449/2025).
Bagaimana jika peguam saya terlepas tempoh penyeteman 30 hari?
Penalti RM50 atau 10% daripada duti (mana lebih tinggi) jika disetem dalam tiga bulan selepas tarikh akhir, RM100 atau 20% selepas itu. Minta peguam mengesahkan tarikh sijil setem secara bertulis.
Maklumat am berdasarkan Jadual Pertama Akta Setem 1949, perintah pengecualian 2025 dan Belanjawan 2026 seperti dilaporkan oleh ringkasan firma guaman dan portal yang dirujuk pada September 2026. Ia bukan nasihat undang-undang atau cukai; peguam pindah milik anda mengira duti tepat semasa penyeteman.