Perancangan Aliran Tunai Hartanah Baharu 2026
Konsep Teras: Apa Itu Progressive Interest?
Berbeza dengan membeli hartanah subsale, di mana ansuran bulanan penuh (Prinsipal + Faedah) bermula sebaik sahaja pinjaman dikeluarkan, hartanah dalam pembinaan (Undercon) menggunakan sistem bayaran berperingkat.
Cara ia berfungsi:
Bayaran Peringkat: Pemaju siapkan satu peringkat pembinaan (cth. asas, kerangka, dinding) dan keluarkan Architect Certificate kepada bank.
Pengeluaran Bank: Bank lepaskan bahagian pinjaman berkenaan kepada pemaju.
Bayaran Pembeli: Anda hanya bayar faedah atas jumlah yang telah dikeluarkan—belum bayar prinsipal lagi.
Asas Undang-Undang: Jadual Bayaran Schedule H
Di bawah Housing Development Act (HDA), semua projek kediaman bertingkat tinggi (Strata Title) mengikut jadual bayaran yang tetap.
Contoh Peringkat Ringkas:
10%: Tandatangan SPA (biasanya termasuk deposit)
10% (Peringkat 2a): Asas siap
15% (Peringkat 2b): Kerangka konkrit siap
10% (Peringkat 2c): Dinding dan bingkai tingkap siap
…Peringkat seterusnya: bumbung, elektrik & paip, lepaan, jalan, dan lain-lain.
Simulasi Praktikal: Berapa Bayar Setiap Bulan? (Lengkung Kesakitan)
Contoh: Hartanah RM500,000, pinjaman 90% (RM450k), faedah 4.0%
Peringkat | Kemajuan | Pinjaman Bank Dikeluarkan | Faedah Bulanan | Rasanya |
1 | Asas (20%) | RM45,000 | RM150 | Sangat ringan, lagi murah daripada kos minyak |
2 | Kerangka Struktur (35%) | RM112,500 | RM375 | Mula terasa sikit, biasanya sekitar bulan 12- 18 |
3 | Dinding & Bumbung (55%) | RM202,500 | RM675 | ~⅓ daripada ansuran pinjaman penuh, cukup untuk sebuah Myvi |
4 | Lantai & Infrastruktur (80%) | RM315,000 | RM1,050 | Hampir handover, beban bulanan cecah separuh pinjaman penuh |
5 | Handover (100%) | Pinjaman Penuh | ~RM2,000 | Mula bayar prinsipal + faedah |
RM1,000 yang awal-awal itu ialah “sunk cost”
Amaran Risiko: Perangkap Sunk Cost
Risiko Jadual Melompat: Bukan semua peringkat pembinaan berjalan mengikut turutan. Pemaju mungkin ubah susunan untuk mempercepat kutipan tunai. Lonjakan mengejut dalam jadual bil (cth. RM300 → RM800/bulan) boleh menyebabkan Direct Debit gagal dan penalti jika tiada buffer disediakan.
Risiko Kelewatan: Bahaya terbesar Progressive Interest ialah projek lewat.
Contoh: Projek terhenti pada 80% siap (anda sudah bayar RM1,050/bulan).
Jika lewat 2 tahun, anda sudah bayar RM25,200 dalam bentuk faedah tanpa sebarang sewa atau manfaat penginapan—sunk cost semata-mata.
Bacaan Disyorkan: HDA vs Non-HDA — Cara Elak Beli Projek Berisiko
Strategi Aliran Tunai 2026
Strategi 1: Guna Tempoh Bayaran Rendah untuk Kumpul Modal
18 bulan pertama: bayaran bulanan < RM400
Jangan habiskan pada kereta atau melancong. Simpan dalam akaun deposit berfaedah tinggi atau pelaburan.
Selepas 3 tahun → RM10k–RM20k tersedia untuk dana renovation semasa handover.
Strategi 2: Simpan 6 Bulan Ansuran Penuh sebagai Buffer
Jangan tunggu bulan handover baru nak risau pasal bayaran RM2,000/bulan.
Mula simulasi bayaran bulanan penuh 6 bulan sebelum handover untuk pastikan gaya hidup anda stabil.
Strategi 3: Cari Subsidi Faedah
Sesetengah pemaju tawarkan subsidi faedah tempoh pembinaan.
Semak terma dengan teliti: subsidi penuh atau separa? Tahun pertama sahaja? Ini boleh jimatkan aliran tunai dengan ketara.
Bacaan Disyorkan: Kos Tersembunyi Beli Rumah 2026 — Berapa Banyak Tunai Anda Sebenarnya Perlu
Ringkasan PropertySifu: Beli Hartanah Baharu Bukan “Tunggu Percuma”
Ansuran awal memang lebih ringan daripada hartanah subsale, tapi ia bukan percuma.
Progressive Interest ialah lengkung yang menaik. Anda mesti tahu berapa anda akan bayar bulan demi bulan pada tahun 1, 2 dan 3.