SPA Ditandatangani 2025, Pindah Milik 2026: Warga Asing Bayar Duti Setem 4% atau 8%?
Mulai 1 Januari 2026, bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap, atau syarikat asing, membayar duti setem pindah milik rata 8% ke atas hartanah kediaman (Akta Kewangan 2025, Akta 874, memasukkan Butiran 32(ab) ke dalam Jadual Pertama Akta Setem 1949). Sebelum itu 4%. Bagi unit RM1,000,000 itu RM80,000 dan bukan RM40,000; bagi RM2,000,000, RM160,000 dan bukan RM80,000.
Kadar ditetapkan oleh tarikh dokumen yang dikenakan duti, bukan bila anda bersetuju. Bagi pelancaran baharu yang hakmilik strata atau individunya belum dikeluarkan, duti dikenakan ke atas perjanjian jual beli itu sendiri (Akta Setem s.21(1)) — jadi SPA yang ditandatangani pada 2025 disetemkan 4% pada 2025, dan pindah milik yang ditandatangani kemudian hanya RM10. Bagi hartanah berhakmilik, duti dikenakan ke atas Borang 14A, jadi 14A yang disempurnakan pada 2026 pada zahirnya ialah surat cara 8%, walaupun SPA ditandatangani pada 2025.
Kes terakhir itulah yang masih terbuka. Setakat 1 November 2026, LHDN tidak menerbitkan apa-apa panduan bagi SPA 2025 dengan pindah milik disempurnakan pada 2026, dan pekeliling Majlis Peguam 2026 tidak menyentuhnya. Skrine membangkitkan jurang ini pada November 2025 dan meminta penjelasan. Peruntukkan 8% dan dapatkan pendirian peguam anda secara bertulis.
Undang-undang dalam satu perenggan
Seksyen 29(b) Akta Kewangan 2025 (Akta 874; Perkenan Diraja 27 Disember 2025, diwartakan 31 Disember 2025) memasukkan Butiran 32(ab) baharu ke dalam Jadual Pertama Akta Setem 1949: "On sale of any residential property from 1 January 2026 to a foreign company or a person who is not a citizen and not a permanent resident — RM8.00 for every RM100.00 or fractional part of RM100.00". Seksyen 25 menguatkuasakan bab itu pada 1 Januari 2026. Seksyen yang sama meminda Butiran 32(aa), kadar 4% yang diperkenalkan pada 1 Januari 2024, supaya kini terpakai bagi pembelian warga asing ke atas hartanah selain kediaman.
Tiga perkara jelas daripada teks. Pemastautin tetap dikecualikan — PR membayar tingkat biasa (1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1,000,000, 4% selebihnya). "Hartanah kediaman" ditakrifkan termasuk pangsapuri servis dan unit SOHO, jadi pangsapuri servis di atas tanah komersial tidak terlepas daripada 8%. Dan duti dikenakan ke atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi, seperti setiap pindah milik.
Tiada pengecualian MM2H dalam Akta dan tiada di laman pengecualian LHDN. Satu-satunya jalan keluar daripada 8% ialah kewarganegaraan atau pemastautin tetap.
Dokumen mana yang dikenakan duti, dan tarikh mana yang menentukan kadar
Duti setem Malaysia dikenakan ke atas surat cara, dan Akta Setem menentukan yang mana. Fakta tunggal itu menjawab kebanyakan soalan "2025 atau 2026".
| Pembelian anda | Dokumen yang dikenakan duti ad valorem | Tarikh yang menetapkan kadar | SPA 2025, penyempurnaan 2026 |
|---|---|---|---|
| Pelancaran baharu, hakmilik belum dikeluarkan (kes biasa bagi kondo dalam pembinaan) | Perjanjian jual beli itu sendiri. Akta Setem s.21(1) mengenakan duti ad valorem yang sama ke atas perjanjian jualan "as if it were an actual conveyance on sale"; Surat Ikatan Penyerahan Hak atau Borang 14A kemudian disetemkan RM10 di bawah Butiran 32(i) kerana duti telah dibayar (garis panduan Jadual Pertama LHDN, C.2.2). | Tarikh SPA disempurnakan. | 4%, telah dibayar pada 2025. Pindah milik 2026 berharga RM10. |
| Subsale atau unit siap dengan hakmilik strata atau individu | Memorandum pindah milik Borang 14A. SPA disetemkan RM10 sebagai surat cara sampingan (s.4(3)). | Tarikh Borang 14A disempurnakan. | 8% pada zahirnya. 14A bertarikh 2026 jatuh di bawah Butiran 32(ab). Sama ada LHDN akan mengambil SPA pra-2026 sebagai tarikh yang beroperasi belum diputuskan — tiada keputusan setakat 1 November 2026. |
| Pelancaran baharu yang hakmiliknya dikeluarkan sebelum siap dan pemaju memindah milik melalui Borang 14A | Tanya peguam surat cara mana yang disetemkan ad valorem — jika SPA disetemkan ad valorem di bawah s.21(1), 14A ialah RM10. | Mengikut surat cara yang disetemkan ad valorem. | Bergantung pada jawapan di atas. |
| Pemastautin tetap | Sama seperti di atas. | Tidak relevan kepada kadar. | Tingkat biasa 1%–4%, 2025 atau 2026. |
| Syarikat diperbadankan di Malaysia, milik asing | Sama seperti di atas. | Sama seperti di atas. | Akta Setem tidak mentakrifkan "syarikat asing". Kanun Tanah Negara melayan syarikat Malaysia dengan 50% atau lebih pemilikan asing sebagai asing bagi tujuan kebenaran; sama ada LHDN mengenakan 8% ialah soalan untuk peguam anda. Kami tidak memutuskannya bagi pihak anda. |
Angka kiraan, kediaman, bukan warganegara, bukan PR:
| Harga | Warganegara / PR (tingkat) | Warga asing, 2024–2025 (4%) | Warga asing, mulai 2026 (8%) |
|---|---|---|---|
| RM600,000 | RM12,000 | RM24,000 | RM48,000 |
| RM1,000,000 | RM24,000 | RM40,000 | RM80,000 |
| RM1,500,000 | RM44,000 | RM60,000 | RM120,000 |
| RM2,000,000 | RM64,000 | RM80,000 | RM160,000 |
Gunakan kalkulator kos pembeli asing untuk harga anda sendiri, dengan duti setem pinjaman, fi guaman dan levi negeri ditambah.
- Borang 14A tanpa tarikh. Bagi subsale berhakmilik, pindah milik sering ditandatangani serentak dengan SPA tetapi dibiarkan tanpa tarikh, dan diberi tarikh hanya semasa penyempurnaan apabila baki dibayar. Jika penyempurnaan jatuh pada 2026, surat cara itu ialah surat cara 2026. Tarikh menandatangani yang anda ingat bukan tarikh penyempurnaan yang LHDN lihat.
- Setem lewat tidak mengundurkan tarikh. Surat cara mesti disetemkan dalam tempoh 30 hari dari penyempurnaan (s.47). Setem lewat menambah penalti — RM50 atau 10% daripada duti yang kurang, meningkat kepada RM100 atau 20% (s.47A) — tetapi kadarnya tetap kadar pada tarikh penyempurnaan. Tiada cara untuk "setem ke 2025" dari 2026.
- Harga yang dinaikkan untuk melepasi ambang negeri dikenakan 8% ke atas angka yang dinaikkan. Duti dikenakan ke atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Jika unit RM950,000 ditulis RM1,000,000 untuk memenuhi minimum pembeli asing Kuala Lumpur, 8% ialah RM80,000, bukan RM76,000 — dan penilaian, bukan harga SPA, yang menjadi asas pinjaman bank. Lihat panduan harga minimum mengikut negeri.
Jika SPA anda dari 2025 dan pindah milik berlaku, atau akan berlaku, pada 2026
- Ketahui dokumen mana yang disetemkan ad valoremMinta sijil setem daripada peguam pindah hakmilik anda. Jika ia pada SPA (pelancaran baharu, tiada hakmilik), anda telah membayar 4% pada 2025 dan perkara selesai. Jika SPA menunjukkan RM10, duti terletak pada Borang 14A dan tiga langkah seterusnya terpakai.
- Minta pendirian peguam secara bertulisKhususnya: tarikh apa yang akan tertera pada Borang 14A, dan di bawah Butiran mana Jadual Pertama firma akan mengemukakannya. "Sepatutnya tiada masalah" secara lisan bukan sesuatu yang boleh anda tunjukkan kepada LHDN kemudian.
- Peruntukkan 8% sekarangBagi unit berhakmilik RM1,000,000 perbezaannya RM40,000. Jika taksiran kembali pada 4% anda ada lebihan; jika anda peruntukkan 4% dan ia kembali 8%, anda ada masalah penyempurnaan. Kami pernah melihat kes kedua menjejaskan jadual deposit pembeli.
- Jika LHDN mentaksir pada 8% dan anda percaya 4% terpakai, tanya peguam tentang bantahanAkta Setem mempunyai laluan bantahan terhadap taksiran Pemungut dengan tempoh yang singkat. Sama ada berbaloi digunakan bagi SPA pra-2026 ialah pertimbangan undang-undang yang kami tidak akan buat bagi pihak anda — tetapi ia wujud, dan tempohnya singkat, jadi tanya pada hari taksiran tiba.
- Simpan sijil setem SPA 2025 dan 14A yang bertarikh bersama-samaJika LHDN menerbitkan panduan peralihan kemudian, dua dokumen itulah yang menjadi asas mana-mana bayaran balik atau bantahan.
Disemak pada 1 November 2026. Teks utama: Akta Kewangan 2025 (Akta 874) seksyen 25 dan 29; Akta Setem 1949 seksyen 4(3), 21, 47 dan 47A serta Jadual Pertama Butiran 32(a), 32(aa), 32(ab) dan 32(i); garis panduan Jadual Pertama LHDN (C.2.1(c) dan C.2.2, edisi 30 Jun 2026). Status "soalan terbuka" bagi SPA pra-2026 dengan pindah milik 2026 adalah daripada taklimat Skrine 24 November 2025 dan daripada ketiadaan apa-apa keputusan LHDN atau Majlis Peguam dalam pekeliling yang kami baca hingga 1 November 2026 (pekeliling Majlis Peguam 090 dan 128 tahun 2026 hanya membincangkan pengecualian rumah pertama).
Satu dakwaan yang kami semak dan tidak dapat disahkan: sebuah laman kalkulator menyatakan "LHDN telah mengesahkan" SPA 2025 mengekalkan 4%. Laman itu tidak memetik apa-apa dan kami tidak menemui pengesahan sedemikian. Kami tidak mengulanginya.
Halaman ini akan dikemas kini pada hari LHDN menerbitkan panduan peralihan. Jika anda mempunyai surat keputusan LHDN mengenai perkara ini, hantarkan kepada kami — kami akan memetiknya.
- SPA
- Perjanjian jual beli — kontrak yang anda tandatangani dengan penjual atau pemaju.
- Borang 14A
- Memorandum pindah milik: borang pejabat tanah yang memindahkan hartanah berhakmilik ke nama anda.
- Duti ad valorem
- Duti setem yang dikenakan sebagai peratusan harga, berbanding RM10 tetap.
- Surat cara
- Dokumen undang-undang yang dikenakan duti setem.
- PR
- Pemastautin tetap Malaysia — bukan warganegara, tetapi di luar kadar 8%.
- Kebenaran negeri
- Kelulusan bertulis daripada pejabat tanah negeri yang diperlukan setiap pembeli asing sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
- Levi
- Caj peratusan yang sesetengah negeri (Johor, Pulau Pinang, Melaka) tambah apabila memberi kebenaran, selain duti setem persekutuan.
- LHDN
- Lembaga Hasil Dalam Negeri, yang mentaksir dan memungut duti setem.
Soalan lazim
Adakah 8% terpakai jika saya memegang pas MM2H?
Ya. Akta Kewangan 2025 mahupun senarai pengecualian LHDN tidak memberi pemegang MM2H kadar lebih rendah. MM2H ialah visa jangka panjang; ia tidak mengubah status anda sebagai bukan warganegara bagi duti setem. Hanya warganegara dan pemastautin tetap berada di luar Butiran 32(ab).
Saya pemastautin tetap. Adakah saya bayar 8%?
Tidak. Butiran 32(ab) terpakai bagi "a person who is not a citizen and not a permanent resident". PR membayar tingkat biasa di bawah Butiran 32(a): 1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1,000,000, 4% selebihnya. Bagi RM1,000,000 itu RM24,000.
Pangsapuri servis saya di atas hakmilik komersial. 4% atau 8%?
8%. Akta mentakrifkan "hartanah kediaman" bagi Butiran 32(ab) termasuk pangsapuri servis dan unit SOHO. 4% di bawah Butiran 32(aa) kini hanya meliputi hartanah bukan kediaman — kedai, pejabat, kilang, tanah.
Saya menandatangani SPA kondo dalam pembinaan pada Disember 2025. Kadar mana?
Jika hakmilik belum dikeluarkan, SPA itu sendiri dikenakan duti ad valorem di bawah s.21(1) dan disetemkan pada 4% pada 2025. Surat Ikatan Penyerahan Hak atau Borang 14A kemudian ialah RM10. Semak sijil setem pada SPA anda: jika ia menunjukkan jumlah ad valorem, anda sudah selesai.
Saya menandatangani SPA unit siap berhakmilik pada November 2025 dan Borang 14A disempurnakan pada Februari 2026. Kadar mana?
Pada zahirnya, 8%: 14A ialah surat cara yang dikenakan duti dan ia surat cara 2026. Sama ada LHDN akan melihat SPA 2025 belum diputuskan — tiada keputusan diterbitkan setakat 1 November 2026. Peruntukkan 8%, dapatkan pendirian peguam secara bertulis, dan tanya tentang laluan bantahan jika taksiran masuk pada 8% dan peguam anda percaya 4% terpakai.
Adakah 8% menggantikan levi negeri di Johor atau Pulau Pinang?
Tidak — ia bertindan. 8% ialah duti setem persekutuan ke atas pindah milik. 3% Johor (minimum RM30,000, mulai 1 Julai 2025), 3% Pulau Pinang (1.5% bagi strata pulau antara RM1 juta dan RM1.5 juta) dan 3% Melaka (minimum RM30,000) ialah levi negeri yang dikenakan atas kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Warga asing yang membeli kondo RM1,000,000 di Johor Bahru pada 2026 membayar RM80,000 duti persekutuan dan RM30,000 levi negeri, sebelum fi guaman. Lihat senarai penuh kos pembeli asing.
Adakah duti setem perjanjian pinjaman turut berubah?
Tidak. Perjanjian pinjaman masih 0.5% daripada jumlah pinjaman (Butiran 27(a)(iii), RM5 bagi setiap RM1,000) untuk semua orang. Had RM2,000 bagi pinjaman mata wang asing dimansuhkan mulai 1 Januari 2024.