Adakah pas MM2H mengurangkan duti setem 8%?

Tidak. Akta Kewangan 2025 mahupun senarai pengecualian LHDN tidak memberi pemegang MM2H kadar lebih rendah. Hanya warganegara Malaysia dan pemastautin tetap berada di luar 8%.

Saya tandatangani SPA pada 2025. Bayar 4% atau 8%?

Bergantung pada dokumen mana yang dikenakan duti. Pelancaran baharu tanpa hakmilik disetemkan pada SPA itu sendiri (Akta Setem s.21), jadi SPA 2025 telah disetemkan pada 4% dan pindah milik kemudian hanya RM10. Hartanah berhakmilik disetemkan pada Borang 14A, dan pindah milik yang disempurnakan pada 2026 pada zahirnya ialah surat cara 8% — LHDN belum menerbitkan panduan bagi jurang itu, jadi peruntukkan 8% dan tanya peguam secara bertulis.

Adakah 8% dikenakan atas harga bersih atau harga senarai?

Atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Jika harga dinaikkan untuk melepasi ambang negeri, duti dikenakan atas angka yang lebih tinggi itu juga.

Adakah levi terpakai di Kuala Lumpur?

Tiada levi disenaraikan bagi Kuala Lumpur, Putrajaya atau Labuan. Levi terpakai di Johor, Pulau Pinang, Melaka, Kedah dan Pahang (Kedah dan Pahang tidak menerbitkan kadar).

Adakah fi guaman lebih murah bagi pelancaran baharu?

Ya. Jualan di bawah Akta Pemajuan Perumahan menggunakan Jadual B Perintah Saraan Peguam Cara: 50% hingga 75% daripada skala biasa mengikut harga.

Panduan Pembeli / Kalkulator kos pembeli asing

Kalkulator kos pembeli asing: apa yang anda benar-benar bayar selain harga di Malaysia

Duti setem 8% hanyalah yang terbesar. Ini menambah duti setem pinjaman, dua set fi guaman, fi kebenaran negeri dan levi, dan menunjukkan jumlah dalam mata wang anda.

Mulai 1 Januari 2026, bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap membayar duti setem pindah milik rata 8% ke atas hartanah kediaman di Malaysia (Akta Kewangan 2025, Akta 874, Akta Setem Butiran 32(ab)). Bagi kondo RM1,000,000 itu RM80,000, berbanding RM24,000 bagi warganegara atau PR. Tambah yang lain, pembeli asing kondo pelancaran baharu RM1,000,000 di Kuala Lumpur dengan pinjaman 70% memerlukan kira-kira RM96,275 fi dan RM396,275 tunai sebelum kunci. Kalkulator di bawah membuat kiraan yang sama untuk harga, negeri dan status anda.

Harga belian (RM)

Guna harga bersih selepas rebat. Bagi pelancaran baharu, itu angka pada SPA.

Jumlah pinjaman (RM)

Bayar tunai sepenuhnya? Masukkan 0. Pembeli asing biasanya ditawarkan 60–70% daripada harga; bank yang menentukan.

Siapa membeli

Negeri

Hartanah

Membeli

Dokumen yang dikenakan duti ditandatangani

Pelancaran baharu tanpa hakmilik lagi: SPA itu sendiri dikenakan duti (Akta Setem s.21), jadi tarikh SPA yang dikira. Hartanah berhakmilik: tarikh Borang 14A — LHDN belum memutuskan bagi SPA 2025 dengan pindah milik disempurnakan pada 2026.

Tunjuk juga dalam

Dua contoh kiraan (Kuala Lumpur, pelancaran baharu, pinjaman 70%)

	Kondo RM1,000,000	Kondo RM2,000,000
Duti setem pindah milik (8%)	RM80,000	RM160,000
Hartanah sama, warganegara atau PR	RM24,000	RM64,000
Duti setem perjanjian pinjaman (0.5%)	RM3,500	RM7,000
Fi guaman, jual beli	RM7,313	RM10,625
Fi guaman, perjanjian pinjaman	RM5,363	RM7,625
Fi pendaftaran pindah milik	RM100	RM100
Semua fi dan duti	RM96,275	RM185,350
Tunai yang anda perlukan (harga tolak pinjaman, campur fi)	RM396,275	RM785,350

Istilah yang digunakan di halaman ini

SPA: Perjanjian jual beli — kontrak yang anda tandatangani dengan penjual atau pemaju.
Borang 14A: Memorandum pindah milik: borang pejabat tanah yang memindahkan hartanah berhakmilik ke nama anda.
Duti ad valorem: Duti setem yang dikenakan sebagai peratusan harga, berbanding RM10 tetap.
Surat cara: Dokumen undang-undang yang dikenakan duti setem.
PR: Pemastautin tetap Malaysia — bukan warganegara, tetapi di luar kadar 8%.
Kebenaran negeri: Kelulusan bertulis daripada pejabat tanah negeri yang diperlukan setiap pembeli asing sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Levi: Caj peratusan yang sesetengah negeri (Johor, Pulau Pinang, Melaka) tambah apabila memberi kebenaran, selain duti setem persekutuan.
LHDN: Lembaga Hasil Dalam Negeri, yang mentaksir dan memungut duti setem.

Dari mana angka ini datang

Duti setem pindah milik. Bukan warganegara (bukan PR) dan syarikat asing: 8% rata ke atas hartanah kediaman bagi surat cara yang disempurnakan pada atau selepas 1 Januari 2026 (Akta Kewangan 2025, Akta 874, s.29, Jadual Pertama Akta Setem Butiran 32(ab); 4% dari 2024 hingga 2025 di bawah Butiran 32(aa)). Warganegara dan PR: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1,000,000, 4% selebihnya (Butiran 32(a)). Dikenakan atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi.
Duti setem perjanjian pinjaman. 0.5% daripada pinjaman (Butiran 27(a)(iii), RM5 bagi setiap RM1,000).
Fi guaman. Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (P.U.(A) 207/2023, berkuat kuasa 15 Julai 2023): 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), 1% bagi RM7,000,000 berikutnya, boleh dirunding selepas itu. Perjanjian pinjaman dikenakan pada skala yang sama. Pelancaran baharu daripada pemaju berlesen menggunakan Jadual B: 75% daripada skala hingga RM250,000, 70% hingga RM500,000, 65% hingga RM1,000,000, 50% selebihnya.
Fi penilaian. Kaedah-Kaedah Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1986, Jadual Ketujuh A.3 (Improved Value): 0.25% bagi RM100,000 pertama, 0.2% hingga RM2 juta, kemudian 1/6%, minimum RM400. Diandaikan hanya bagi subsale dengan pinjaman.
Fi kebenaran negeri dan levi. Johor: RM2,000 setiap hakmilik dan 3% daripada harga atau RM30,000, yang mana lebih tinggi, mulai 1 Julai 2025 (Pekeliling PTG Johor Bil. 3/2025). Pulau Pinang: RM10,000 setiap hakmilik bagi individu asing (RM2,000 PR, RM20,000 syarikat) dan levi 3%, 1.5% bagi strata pulau antara RM1 juta dan RM1.5 juta (garis panduan PTG Pulau Pinang, 1 Ogos 2024). Melaka: fi proses RM5,000 dan 3% atau RM30,000 (dasar PTG Melaka, 1 Oktober 2022). Selangor: RM200 setiap hakmilik, tiada levi di laman rasmi. Kuala Lumpur: tiada levi disenaraikan; fi permohonan ditunjukkan sebagai RM50 atau RM1,000 dalam jadual borang pejabat tanah dan tidak dimasukkan.
Fi pendaftaran. Kuala Lumpur RM100 setiap hakmilik. Selangor RM50–RM1,500 mengikut nilai. Johor RM2,500–RM4,500 ke atas mengikut nilai (Pekeliling 3/2025).
Peraturan dibaca daripada teks yang diwartakan dan laman pejabat tanah pada 2026-11-01. Harga belian minimum datang daripada jadual Majlis Peguam Oktober 2024 — lihat panduan ambang mengikut negeri.

Soalan pembeli

Adakah pas MM2H mengurangkan duti setem 8%?: Tidak. Akta Kewangan 2025 mahupun senarai pengecualian LHDN tidak memberi pemegang MM2H kadar lebih rendah. Hanya warganegara Malaysia dan pemastautin tetap berada di luar 8%.
Saya tandatangani SPA pada 2025. Bayar 4% atau 8%?: Bergantung pada dokumen mana yang dikenakan duti. Pelancaran baharu tanpa hakmilik disetemkan pada SPA itu sendiri (Akta Setem s.21), jadi SPA 2025 telah disetemkan pada 4% dan pindah milik kemudian hanya RM10. Hartanah berhakmilik disetemkan pada Borang 14A, dan pindah milik yang disempurnakan pada 2026 pada zahirnya ialah surat cara 8% — LHDN belum menerbitkan panduan bagi jurang itu, jadi peruntukkan 8% dan tanya peguam secara bertulis.
Adakah 8% dikenakan atas harga bersih atau harga senarai?: Atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Jika harga dinaikkan untuk melepasi ambang negeri, duti dikenakan atas angka yang lebih tinggi itu juga.
Adakah levi terpakai di Kuala Lumpur?: Tiada levi disenaraikan bagi Kuala Lumpur, Putrajaya atau Labuan. Levi terpakai di Johor, Pulau Pinang, Melaka, Kedah dan Pahang (Kedah dan Pahang tidak menerbitkan kadar).
Adakah fi guaman lebih murah bagi pelancaran baharu?: Ya. Jualan di bawah Akta Pemajuan Perumahan menggunakan Jadual B Perintah Saraan Peguam Cara: 50% hingga 75% daripada skala biasa mengikut harga.

Baca panduan penuh

Mahu kiraan yang sama bagi projek tertentu?

WhatsApp projek dan status anda kepada kami. Kami semak ambang negeri, laluan kebenaran dan kos penuh unit itu — dalam mata wang anda.

WhatsApp Sifu

Ini anggaran daripada skala yang diterbitkan, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Bil peguam dan surat pejabat tanah ialah angka yang terpakai.