Menyewakan Hartanah Malaysia Sebagai Warga Asing: 30% Rata, Tiada Pelepasan — Dan Sewa Jangka Pendek Baru Sahaja Berubah
Kadar anda ditentukan oleh status pemastautin cukai, bukan kewarganegaraan. Individu yang bukan pemastautin cukai membayar 30% rata atas pendapatan sewa dan tidak mendapat sebarang pelepasan peribadi. Menjadi pemastautin cukai — ujian 182 hari dan berkaitan dalam seksyen 7 Akta Cukai Pendapatan 1967 — dan anda beralih ke skala pemastautin 0–30% dengan pelepasan.
Kerana kadarnya rata dan pelepasan tiada, perbelanjaan yang boleh ditolak jauh lebih bernilai kepada anda berbanding pemilik tempatan. Setiap ringgit yang ditolak secara sah menjimatkan anda tiga puluh sen.
🔴 Sewa jangka pendek bukan lagi kawasan kelabu tanpa penguatkuasaan. Undang-Undang Kecil Penginapan Jangka Pendek Persendirian (Pihak Berkuasa Tempatan Pulau Pinang) 2026 berkuat kuasa 1 Ogos 2026, dengan tempoh tangguh dua bulan untuk mendaftar sebelum penguatkuasaan — dan semua hartanah kediaman strata di kawasan MBPP dilarang beroperasi sebagai penginapan persendirian.
30% atau skala pemastautin? Ujiannya ialah pemastautin cukai, bukan pasport anda
Cukai pendapatan Malaysia bergantung pada status pemastautin cukai, bukan kewarganegaraan. Ujiannya dalam seksyen 7 Akta Cukai Pendapatan 1967, paling lazim 182 hari di Malaysia dalam satu tahun asas (dengan ujian tempoh berkait dan tahun berturutan di sampingnya).
- Individu bukan pemastautin: pendapatan sewa dicukai pada 30% rata, tanpa sebarang pelepasan peribadi.
- Individu pemastautin cukai: digabungkan ke dalam jumlah pendapatan pada skala progresif 0–30%, dengan pelepasan tersedia.
Jadi warga asing yang tinggal di Malaysia dan pemilik asing yang datang dua kali setahun boleh menghadapi bil cukai yang sangat berbeza — dan pasport yang mereka pegang tiada kaitan dengannya.
Nota: kami membaca angka 30% daripada petikan ketetapan umum pihak berkuasa cukai dan bukan membuka PDF sumber untuk menyemak nombor perenggan sendiri. Kadar itu sendiri tidak dipertikaikan, tetapi jika anda berhasrat memetik peruntukannya, minta penasihat cukai anda mengesahkannya.
Apa yang boleh anda tolak, dan apa yang tidak
Penyewaan kediaman umumnya ialah sumber bukan perniagaan di bawah seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan, dikawal oleh Ketetapan Umum 12/2018, "Income From Letting of Real Property" (19 Disember 2018).
Perbelanjaan langsung yang umumnya boleh ditolak: cukai taksiran dan cukai tanah, faedah atas pinjaman yang membiayai hartanah itu, premium insurans kebakaran, kos mengutip sewa dan memperbaharui perjanjian penyewaan, serta pembaikan dan penyelenggaraan.
Tidak boleh ditolak: item modal, dan perbelanjaan permulaan untuk mula-mula menjadikan hartanah itu boleh disewakan. Yang terakhir ini kerap menangkap orang — pengubahsuaian besar pada pembelian rumah lama sebelum penyewaan pertama umumnya tidak boleh ditolak daripada sewa tahun pertama.
Nota: kami mengesahkan item pertama (cukai taksiran dan cukai tanah) daripada teks ketetapan itu sendiri. Selebihnya ialah senarai standard ketetapan tersebut, tetapi PDF itu tidak dapat dibuka pada tiga hos rasmi berasingan — jadi anggap senarai penuh sebagai sesuatu untuk disahkan terhadap ketetapan itu atau dengan penasihat cukai anda.
Adakah penyewa perlu menahan cukai?
Umumnya tidak. Cukai pegangan Malaysia atas bayaran kepada bukan pemastautin (seksyen 109, 109A dan 109B) merangkumi faedah, royalti, kelas pendapatan khas seksyen 4A — yang mana "sewa" bermaksud sewa bagi harta alih — dan penghibur awam. Sewa tanah dan bangunan tiada dalam senarai itu. Jadi penyewa kediaman tiada kewajipan pegangan berkanun, dan anda memfailkan sendiri melalui Borang M.
Nota: ini kesimpulan negatif, dan kami tidak menemui halaman di mana pihak berkuasa cukai menyatakannya dengan perkataan tersebut. Kedudukan ini standard dalam amalan, tetapi justeru kerana ia negatif, ia berbaloi disahkan dengan penasihat cukai mengikut fakta anda.
Sebagai perbandingan: ada pegangan semasa keluar — pembeli mesti menahan 7% daripada harga sebagai tahanan RPGT anda. Lihat berapa warga asing bayar untuk menjual.
Malaysia tiada statut sewa jangka pendek persekutuan. Kesahannya ditentukan dalam tiga lapisan: kegunaan tanah dan kategori perancangan, pelesenan pihak berkuasa tempatan, dan undang-undang kecil badan pengurusan strata bangunan anda. Gagal mana-mana satu dan anda tidak boleh beroperasi.
Pulau Pinang — negeri pertama yang benar-benar menguatkuasakan
- Undang-Undang Kecil Penginapan Jangka Pendek Persendirian (Pihak Berkuasa Tempatan Pulau Pinang) 2026 berkuat kuasa 1 Ogos 2026, dengan tempoh tangguh dua bulan untuk memohon lesen sebelum penguatkuasaan bermula (jadi sekitar Oktober 2026).
- Yuran: yuran pentadbiran RM50 setiap permohonan; lesen tahunan RM1,000 bagi premis sehingga tiga bilik, +RM200 setiap bilik tambahan; yuran penginapan persendirian RM1,800 seunit setahun.
- Penalti: denda sehingga RM2,000, penjara sehingga satu tahun, atau kedua-duanya. Majlis boleh memeriksa, menyiasat, memasuki dan menutup premis.
- 🔴 Semua hartanah kediaman strata di kawasan MBPP dilarang beroperasi sebagai penginapan persendirian. Yang boleh dipertimbangkan sebaliknya: apartmen servis bergeran komersial, SOHO, rumah kedai dan pejabat kedai, serta rumah bertanah berasingan, berkembar dan teres — semuanya tertakluk kelulusan perancangan bagi pertukaran kegunaan, dan apartmen servis kekal tertakluk kepada peraturan badan pengurusan. MBSP di seberang masih menyemak prosedurnya.
- Premis yang dilarang secara kategori turut termasuk premis kerajaan dan badan berkanun, pusat penjagaan kesihatan dan penjagaan kanak-kanak, asrama pekerja, institusi pendidikan swasta, serta perumahan kos rendah dan kos sederhana rendah, rumah harga terkawal dan Projek Perumahan Rakyat (PPR).
🚫 Ada dakwaan beredar bahawa Pulau Pinang mengharamkan kondominium daripada Airbnb mulai 1 Mac 2024. Kami tidak menemui warta 2024 dan tidak mengulanginya. Asas penguatkuasaan yang dapat kami sahkan ialah undang-undang kecil 2026 di atas.
Kuala Lumpur — biasanya bangunan anda yang menghentikan anda
Tiada larangan menyeluruh yang nyata, tetapi mengendalikan sewa jangka pendek dalam hartanah berzon kediaman tanpa lesen tidak dibenarkan, dan DBKL memerlukan lesen perniagaan. Secara berasingan, badan pengurusan strata boleh meluluskan resolusi khas atau undang-undang kecil yang menyekat atau mengharamkannya. Kami tidak akan menulis "DBKL mengharamkan Airbnb" — kami tidak menemui dokumen DBKL yang menggunakan perkataan itu. Secara praktikal: minta undang-undang kecil badan pengurusan bangunan sebelum anda membeli.
Selangor — dicadangkan, belum digubal
Pada November 2025 negeri mengumumkan hasrat menghadkan sewa jangka pendek kepada 180 malam setahun mulai Januari 2026 bersama yuran kelestarian. Sehingga 9 Januari 2026 The Star melaporkan had itu masih dalam semakan, dan kami tidak menemui warta. Anggap ia cadangan, bukan undang-undang semasa.
Merancang membiayainya dengan sewa? Sahkan ikut susunan ini
- Tentukan dahulu sama ada anda pada 30% atau skala pemastautinBerapa hari setahun anda sebenarnya berada di Malaysia? Tidak mencapai status pemastautin cukai bermakna sewa dikenakan 30% rata tanpa pelepasan — dan itu menulis semula lembaran hasil anda.
- Bina disiplin resit dari hari pertamaKerana kadarnya rata dan pelepasan tiada, potongan lebih bernilai kepada anda. Simpan rekod cukai taksiran dan cukai tanah, faedah pinjaman, insurans kebakaran dan penyelenggaraan dari awal.
- Dapatkan undang-undang kecil badan pengurusan sebelum membeliTerutamanya jika sewa jangka pendek ialah rancangan anda. Di Kuala Lumpur biasanya dokumen inilah, bukan dewan bandaraya, yang menentukan sama ada anda boleh.
- Jika membeli di Pulau Pinang, semak kategori geran dahuluSemua kediaman strata di kawasan MBPP dilarang daripada sewa jangka pendek. Yang tinggal ialah apartmen servis bergeran komersial, SOHO, rumah kedai atau hartanah bertanah — dan setiap satu tetap memerlukan kelulusan perancangan bagi pertukaran kegunaan.
- Jangan anggap 180 malam Selangor sebagai peraturan semasaIa kekal cadangan. Rancang mengikut undang-undang sedia ada, bukan mengikut tajuk berita.
- Gunakan penasihat cukai yang mengendalikan pemfailan bukan pemastautinBorang M, sempadan apa yang boleh ditolak, dan sama ada ada kewajipan pegangan ialah tiga soalan yang berbaloi satu yuran perundingan — lebih murah daripada taksiran selepas kejadian.
Soalan lazim
Bagaimana pendapatan sewa dicukai bagi warga asing di Malaysia?
Ia bergantung pada status pemastautin cukai, bukan kewarganegaraan. Individu bukan pemastautin dicukai pada 30% rata tanpa sebarang pelepasan peribadi. Sebaik anda menjadi pemastautin cukai — seksyen 7 Akta Cukai Pendapatan 1967, paling lazim 182 hari dalam satu tahun asas — anda beralih ke skala progresif 0–30% dan boleh menuntut pelepasan.
Adakah penyewa saya perlu menahan cukai atas sewa?
Umumnya tidak. Cukai pegangan Malaysia atas bayaran kepada bukan pemastautin merangkumi faedah, royalti, kelas pendapatan khas seksyen 4A (yang mana "sewa" bermaksud sewa bagi harta alih) dan penghibur awam — bukan sewa tanah dan bangunan. Jadi penyewa kediaman tiada kewajipan pegangan berkanun dan anda memfailkan sendiri melalui Borang M. Ini kesimpulan negatif dan kami tidak menemui halaman yang menyatakannya dengan perkataan tersebut, jadi sahkan fakta anda dengan penasihat cukai.
Perbelanjaan apa yang boleh saya tolak daripada pendapatan sewa?
Penyewaan kediaman umumnya sumber bukan perniagaan seksyen 4(d) yang dikawal oleh Ketetapan Umum 12/2018. Perbelanjaan langsung yang boleh ditolak umumnya termasuk cukai taksiran dan cukai tanah, faedah atas pinjaman yang membiayai hartanah, premium insurans kebakaran, kos mengutip sewa dan memperbaharui penyewaan, serta pembaikan dan penyelenggaraan. Tidak boleh ditolak: item modal dan perbelanjaan permulaan untuk mula-mula menjadikan hartanah boleh disewakan. Sahkan senarai penuh terhadap ketetapan itu atau dengan penasihat cukai anda.
Bolehkah warga asing mengendalikan Airbnb di Malaysia?
Ia bergantung pada negeri, geran, dan undang-undang kecil badan pengurusan bangunan anda — tiada statut sewa jangka pendek persekutuan. Pulau Pinang menguatkuasakan Undang-Undang Kecil Penginapan Jangka Pendek Persendirian 2026 mulai 1 Ogos 2026 dan mengharamkan semua kediaman strata di kawasan MBPP; apartmen servis bergeran komersial, SOHO, rumah kedai dan hartanah bertanah boleh dipertimbangkan, tertakluk kelulusan perancangan bagi pertukaran kegunaan. Kuala Lumpur tiada larangan menyeluruh yang nyata, tetapi beroperasi dalam zon kediaman memerlukan pelesenan dan, dalam amalan, undang-undang kecil bangunan yang menentukannya. Had 180 malam Selangor setakat semakan kami masih cadangan tanpa warta ditemui.
Berapa kos dan risiko sewa jangka pendek di Pulau Pinang?
Di bawah undang-undang kecil 2026: yuran pentadbiran RM50 setiap permohonan; lesen tahunan RM1,000 bagi sehingga tiga bilik tambah RM200 setiap bilik tambahan; dan yuran penginapan persendirian RM1,800 seunit setahun. Beroperasi secara melanggar membawa denda sehingga RM2,000, penjara sehingga satu tahun, atau kedua-duanya, dan majlis boleh memeriksa, menyiasat dan menutup premis. Undang-undang kecil berkuat kuasa 1 Ogos 2026 dengan tempoh tangguh dua bulan untuk mendaftar.