Map Profile
Bantu anda beli yang betul EN中文BM
Panduan Pembeli · FOREIGNER

Apa Yang Warga Asing Tidak Boleh Beli di Malaysia — Empat Larangan Persekutuan, Tambah Apa Yang Setiap Negeri Kenakan

Ada hartanah yang bukan soal mampu atau tidak. Ia tertutup kepada anda dari segi undang-undang — dan membayar lebih, guna nama orang lain, atau menubuhkan syarikat tidak mengubahnya.
Oleh Sidang Pengarang PropertySifu · Dikemas kini Ogos 2026 · 9 minit bacaan
Baca ini dahulu

Empat kategori dilarang kepada warga asing di seluruh negara: hartanah bawah RM1 juta seunit, unit kediaman kos rendah dan kos sederhana rendah seperti ditentukan Pihak Berkuasa Negeri, hartanah atas Tanah Rizab Melayu, dan unit yang diperuntukkan kepada kepentingan Bumiputera dalam sesuatu pembangunan. Keempat-empatnya tersenarai dalam garis panduan persekutuan Kementerian Ekonomi.

Bahagian pentingnya: tiga yang terakhir ialah larangan kategori, bukan larangan harga. Anda tidak boleh membeli unit kos rendah dengan menawarkan RM3 juta, dan tiada jumlah wang yang menggerakkan Tanah Rizab Melayu. Ramai pembeli menganggap "saya mampu" sebagai pas masuk — terhadap tiga larangan ini, bajet langsung tidak berperanan.

Kemudian setiap negeri menambah lapisannya sendiri, dan sebahagiannya lebih menggigit daripada larangan persekutuan: Selangor melarang hartanah bertanah bergeran individu, Perak melarang pegangan bebas sepenuhnya, Melaka mengehadkan anda kepada dua rumah, dan kebanyakan negeri melarang hartanah lelong kepada warga asing.

Lapisan pertama: empat kategori yang dilarang di seluruh negara

Sumbernya ialah Garis Panduan Perolehan Hartanah Kementerian Ekonomi, Bahagian VI "SEKATAN", perenggan 10, berkuat kuasa 13 Julai 2022. Ia menyatakan kepentingan asing TIDAK DIBENARKAN memperoleh:

  • Hartanah bernilai bawah RM1,000,000 seunit. Itu had harga; perbezaan mengikut negeri dibincangkan dalam panduan harga minimum.
  • Unit kediaman kategori kos rendah dan kos sederhana rendah seperti ditentukan Pihak Berkuasa Negeri. Perhatikan ujiannya: ia bergantung pada kategori perumahan semasa projek diluluskan, bukan harga tawaran semasa.
  • Hartanah atas Tanah Rizab Melayu. Inilah garis paling keras dalam undang-undang hartanah Malaysia, berasaskan Enakmen Rizab Melayu setiap negeri. Tiada pengecualian, tiada pelepasan, tiada struktur yang boleh mengatasinya.
  • Unit yang diperuntukkan kepada kepentingan Bumiputera (lot Bumi). Satu-satunya negeri yang jelas membuka ruang pelepasan ialah Johor — tertakluk pengecualian daripada pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri, Jabatan Perumahan. Sama ada negeri lain berbuat sama, kami tidak menemui sumbernya, dan kami tidak akan meneka untuk anda.

🔴 Dua perkara TIDAK ada dalam senarai persekutuan walaupun banyak artikel mengatakan sebaliknya: tanah pertanian dan hartanah lelong. Itu sekatan peringkat negeri — kebanyakan negeri memang melarangnya, tetapi kuasanya pada negeri, bukan persekutuan. Perbezaan ini penting sebaik sahaja anda bertanya tentang pengecualian atau susunan khas.

Lapisan kedua: sekatan negeri, yang lebih kerap menggagalkan urus niaga

Tiada satu pun di bawah ini undang-undang persekutuan. Ini peraturan negeri, dan ia menggagalkan lebih banyak urus niaga berbanding had RM1 juta — kebanyakannya kerana pembeli tidak tahu klausa ini wujud.

Dikecualikan mengikut jenis geran

  • Selangor: hanya geran strata dan strata bertanah. Hartanah bertanah bergeran individu — banglo, berkembar, teres — tidak dibenarkan. Inilah peraturan paling memberi kesan kepada bajet di negara ini, kerana ia menutup keseluruhan pasaran bertanah Selangor kepada warga asing.
  • Perak: tiada pegangan bebas langsung. Sejak September 2023 bukan warganegara dan syarikat asing tidak boleh memperoleh, memiliki, memegang atau mewarisi hartanah pegangan bebas di Perak. Subsale kediaman juga dilarang di ketiga-tiga zon — hanya bangunan baharu daripada pemaju atas pajakan 60 tahun.
  • Kuala Lumpur, Putrajaya, Labuan: individu asing boleh membeli kediaman, tetapi hartanah komersial, perindustrian dan pertanian hanya terbuka kepada syarikat asing yang diperbadankan di Malaysia — bukan kepada individu asing atas nama sendiri. Sabah menggunakan rumusan yang sama bagi kategori komersial dan perindustrian.

Dikecualikan mengikut bentuk rumah

  • Teres setingkat dan satu setengah tingkat: dilarang secara nyata di Kedah, Johor dan Melaka.
  • Melaka turut mensyaratkan hartanah komersial mesti tiga tingkat ke atas, dan tidak boleh dibeli tingkat demi tingkat.

Dikecualikan mengikut kuantiti dan tempoh pegangan

  • Melaka: maksimum dua unit kediaman, tiga komersial. Dan hartanah kediaman serta komersial tidak boleh dipindah milik atau dipajak selama lima tahun dari tarikh pindah milik Borang 14A didaftarkan, dengan kaveat pendaftar 60 bulan pada geran.
  • Pulau Pinang: hartanah komersial dan perindustrian hanya boleh dijual selepas tiga tahun dari tarikh SPA.

Dikecualikan mengikut cara perolehan

  • Hartanah lelong: dilarang secara nyata di Kedah, Pulau Pinang, Selangor, Negeri Sembilan dan Melaka. Seksyen 433B(4) Kanun Tanah Negara secara berasingan melarang bukan warganegara membida dalam jualan atas perintah mahkamah bagi tanah kategori pertanian, bangunan atau perindustrian tanpa kebenaran negeri.
  • Tanah pertanian: tidak dibenarkan di Selangor, Pahang, Terengganu, Sabah dan Sarawak; dibenarkan hanya di bawah pengecualian sempit di Kedah, Pulau Pinang, Melaka, Negeri Sembilan dan Johor, lazimnya terikat kepada usaha sama pertanian impak tinggi, keluasan minimum atau nilai minimum.

Kategori khas

  • Zon Warisan Melaka dilarang; Tanah Adat Melaka (MCL) tidak boleh dimiliki, walaupun pajakan 30 tahun dibenarkan.
  • Johor: hartanah yang diwartakan di bawah Akta Warisan Kebangsaan 2005 dilarang.
  • Pulau Pinang lebih ketat daripada peraturan persekutuan: warga asing dan pemastautin tetap tidak boleh memiliki rumah kos rendah, kos sederhana rendah dan kos sederhana, serta rumah teres kos rendah, rumah pangsa kos rendah, rumah kuota Bumiputera, kedai kos rendah, gerai dan bengkel servis.
🔴 Tiga salah faham yang mahal
  • "Saya tubuhkan syarikat Malaysia dan beli melaluinya." Ia tidak berfungsi sebagai jalan pintas. Garis panduan persekutuan mentakrifkan "kepentingan asing" termasuk syarikat yang diperbadankan di Malaysia yang mana bukan warganegara, pemastautin tetap atau syarikat asing memegang lebih 50% hak mengundi. Syarikat tempatan yang dikawal asing tetap kepentingan asing — had RM1 juta, empat larangan dan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri semuanya tetap terpakai. Laluan syarikat ada kegunaan sebenar (sesetengah negeri membuka komersial dan perindustrian hanya kepada syarikat yang diperbadankan tempatan, dan tangga RPGT berbeza) tetapi ia bukan cara mengelak sekatan.
  • "Saya pegang atas nama kawan Malaysia." Ini bukan kawasan kelabu; ini cara kehilangan segalanya. Pemilik berdaftar ialah pemilik di sisi undang-undang. Dan suratcara yang disempurnakan di bawah surat kuasa wakil oleh bukan warganegara ke atas tanah berimilik adalah terbatal dan tidak boleh didaftarkan di bawah seksyen 433F — jadi anda kehilangan aset dan juga mekanisme yang anda harapkan untuk mengawalnya.
  • "Ia unit kos rendah yang murah, saya bayar lebih sahaja." Perumahan kos rendah dan kos sederhana rendah ialah larangan kategori, tidak berkaitan dengan berapa anda bayar. Ujiannya ialah kategori perumahan semasa projek diluluskan, bukan harga pasaran hari ini.

Lima semakan sebelum anda menandatangani apa-apa

  1. Semak pegangan pada geran
    Pegangan bebas atau pajakan? Di Perak satu soalan itu boleh menamatkan urus niaga. Pada masa sama, semak sama ada ia terletak atas Tanah Rizab Melayu — geran akan menyatakannya.
  2. Semak sama ada geran individu atau geran strata
    Di Selangor, hartanah bertanah bergeran individu tertutup kepada warga asing. Jangan menilai daripada rupa rumah; nilai daripada cara geran dikeluarkan.
  3. Semak kategori perumahan unit itu
    Kos rendah / kos sederhana rendah / kos sederhana / pasaran terbuka — ini ditetapkan semasa projek diluluskan. Minta dokumen daripada pemaju atau peguam anda; jangan terima jawapan lisan.
  4. Semak sama ada ia unit kuota Bumiputera
    Minta ejen tunjukkan status kuota unit tersebut. Johor membenarkan permohonan pengecualian; bagi negeri lain kami tidak menemui asas yang diterbitkan.
  5. Sahkan ia bukan hartanah lelong
    Kebanyakan negeri melarang hartanah lelong kepada warga asing sepenuhnya. Apabila harganya kelihatan luar biasa baik, tanya dari mana hartanah itu datang.
Tidak pasti sama ada anda dibenarkan membeli unit itu? Kami semak
Hantar kepada kami negeri, projek dan jenis unit. Kami akan semak jenis geran, kategori perumahan, status kuota, dan sekatan negeri itu ke atas pembeli asing. (Membuka WhatsApp. Tiada spam, tiada obligasi.)
Semak satu unit — percuma →
Atau semak dahulu projek anda sendiri — kadar jualan, status rasmi, rekod pemaju →
Atau beritahu Sifu AI apa yang anda cari dalam satu ayat — dipadankan dengan data sebenar →

Soalan lazim

Bolehkah warga asing membeli rumah atas Tanah Rizab Melayu?

Tidak, dan tiada pengecualian. Ia salah satu daripada empat kategori yang dilarang secara nyata oleh perenggan 10.3 garis panduan persekutuan, berasaskan Enakmen Rizab Melayu setiap negeri. Harga, status pemastautin dan struktur syarikat tidak mengubah apa-apa. Johor menegaskannya: walaupun pindah milik di bawah Akta Pembahagian atau perintah mahkamah tidak dibenarkan bagi Tanah Rizab Melayu.

Bolehkah saya guna syarikat Malaysia untuk mengelak sekatan warga asing?

Tidak. Garis panduan persekutuan mentakrifkan "kepentingan asing" termasuk syarikat yang diperbadankan di Malaysia yang mana bukan warganegara, pemastautin tetap atau syarikat asing memegang lebih 50% hak mengundi. Syarikat tempatan yang dikawal asing menghadapi sekatan yang sama. Laluan syarikat penting di tempat lain: sesetengah negeri membuka hartanah komersial dan perindustrian hanya kepada syarikat yang diperbadankan tempatan, dan syarikat yang diperbadankan di Malaysia mendapat tangga RPGT 30/20/15/10% berbanding kadar rata 30% bagi individu asing dalam lima tahun pertama. Ia tidak membantu dengan ambang atau larangan.

Bolehkah warga asing membeli hartanah lelong di Malaysia?

Di kebanyakan negeri, tidak — Kedah, Pulau Pinang, Selangor, Negeri Sembilan dan Melaka melarangnya secara nyata. Seksyen 433B(4) Kanun Tanah Negara secara berasingan memperuntukkan bahawa bukan warganegara atau syarikat asing tidak boleh membida dalam jualan atas perintah mahkamah bagi tanah kategori pertanian, bangunan atau perindustrian tanpa kelulusan Pihak Berkuasa Negeri.

Bolehkah warga asing membeli tanah pertanian di Malaysia?

Lazimnya tidak. Selangor, Pahang, Terengganu, Sabah dan Sarawak melarangnya terus. Kedah, Pulau Pinang, Melaka, Negeri Sembilan dan Johor mempunyai pengecualian sempit dengan syarat: Johor memerlukan RM1 juta atau lebih 15 ekar, yang mana lebih tinggi; Negeri Sembilan membenarkannya hanya melalui usaha sama pertanian impak tinggi yang tidak melibatkan pemilikan hartanah oleh warga asing; Pulau Pinang memerlukan minimum 5 ekar, sekurang-kurangnya 30% pegangan saham Malaysia, dan penukaran keluar daripada kegunaan pertanian dalam dua bulan selepas kelulusan pindah milik atau kelulusan itu luput.

Kenapa ejen jualan kata warga asing boleh beli, tetapi pembelian gagal?

Tiga sebab lazim. Unit itu ialah unit kuota Bumiputera, yang mengecualikan warga asing mengikut kategori. Negeri itu menyekat jenis geran — larangan Selangor ke atas geran individu bertanah menangkap ramai pembeli. Atau harganya tidak mencapai ambang negeri itu, atau ia mencapai tetapi penilaian tidak. "Warga asing boleh beli" biasanya menggambarkan projek secara keseluruhan, bukan unit khusus yang anda pilih. Minta pengesahan bertulis di peringkat unit.