Harga Minimum Hartanah untuk Warga Asing — Semua 13 Negeri
Tiada satu ambang kebangsaan. Garis panduan persekutuan melarang warga asing memperoleh hartanah bernilai bawah RM1 juta seunit. Tetapi setiap negeri menetapkan ambangnya sendiri: setinggi RM2 juta (Selangor Zon 1 dan 2) dan serendah RM500,000 (Perlis, Kelantan, Sarawak). Kedua-dua set angka ini berkuat kuasa serentak — percanggahan itu nyata, bukan kami yang kabur.
Jadi soalan yang berguna bukan "berapa ambang warga asing di Malaysia", tetapi "berapa ambang di negeri yang saya beli, untuk jenis hartanah ini, beli terus daripada pemaju atau subsale" — kerana ketiga-tiga pemboleh ubah itu mengubah jawapannya.
Harga pula hanyalah pagar pertama. Setiap negeri mewajibkan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri untuk pembeli asing. Tanpa kebenaran itu, urus niaga terbatal. Ada sekatan yang tidak pernah disebut di galeri jualan: Selangor melarang hartanah berkegunaan tanah bergeran individu, Perak melarang pegangan bebas sepenuhnya dan melarang subsale kediaman, dan Melaka mengunci hartanah anda selama lima tahun.
Asingkan dua pagar ini dahulu — kebanyakan artikel mencampurkannya lalu tersilap
Pembelian kediaman oleh warga asing di Malaysia dikawal dari dua tempat berbeza.
Pagar pertama: garis panduan persekutuan. Garis Panduan Perolehan Hartanah (berkuat kuasa 13 Julai 2022, membatalkan edisi 2014) melarang kepentingan asing memperoleh empat perkara — hartanah bernilai bawah RM1 juta seunit, unit kediaman kategori kos rendah dan kos sederhana rendah seperti ditentukan Pihak Berkuasa Negeri, hartanah atas Tanah Rizab Melayu, dan unit yang diperuntukkan kepada kepentingan Bumiputera dalam sesuatu pembangunan.
Pagar kedua: kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Inilah pagar yang benar-benar menghentikan urus niaga. Pekeliling Majlis Peguam menyatakannya terus terang: "State Authority's consent must be applied and obtained by each foreigner purchaser in all States in order to acquire properties." Selain itu setiap negeri menetapkan harga minimum sendiri, senarai jenis hartanah yang dibenarkan, malah dalam satu kes had bilangan unit.
🔴 Apabila dua angka itu bercanggah. Persekutuan menyebut RM1 juta; jadual negeri menyenaraikan RM500,000 bagi Perlis, Kelantan dan Sarawak. Itu percanggahan sebenar, bukan salah taip. Dalam amalan, yang menentukan urus niaga anda ialah kebenaran daripada pejabat tanah negeri berkenaan — jadi sama ada pembelian bawah RM1 juta boleh lulus hanya dapat dijawab oleh pejabat tanah itu. Sesiapa yang memberi anda jawapan pasti di sini, termasuk kami, sedang meneka. Bagi kes begini kami pergi bertanya, bukan meneka bagi pihak anda.
Harga minimum kediaman mengikut negeri (seperti pada Oktober 2024)
Ini bukan nota kaki. Setiap satu boleh membatalkan urus niaga, dan tiada satu pun lazimnya disebut secara sukarela di galeri jualan.
- Selangor: tiada hartanah bertanah bergeran individu. Warga asing di Selangor hanya boleh membeli geran strata dan strata bertanah. Banglo RM3 juta bergeran individu memang tidak tersedia untuk anda — kemampuan bukan isunya.
- Perak: tiada pegangan bebas, dan tiada subsale kediaman. Sejak September 2023 bukan warganegara dan syarikat asing tidak boleh memperoleh, memiliki, memegang atau mewarisi hartanah pegangan bebas di Perak. Subsale kediaman ditanda Not Permitted di ketiga-tiga zon — warga asing di Perak hanya boleh membeli baharu daripada pemaju, atas pajakan 60 tahun.
- Melaka: dikunci lima tahun. Hartanah kediaman dan komersial tidak boleh dipindah milik atau dipajak dalam tempoh lima tahun dari tarikh pindah milik Borang 14A didaftarkan, dengan kaveat pendaftar 60 bulan pada geran. Pemilikan kediaman juga dihadkan kepada dua unit.
- Hartanah lelong: dilarang di kebanyakan negeri. Kedah, Pulau Pinang, Selangor, Negeri Sembilan dan Melaka menyenaraikan hartanah lelong sebagai dilarang. Seksyen 433B(4) Kanun Tanah Negara turut melarang bukan warganegara membida dalam jualan atas perintah mahkamah bagi tanah kategori pertanian, bangunan atau perindustrian tanpa kebenaran negeri. Strategi membeli murah melalui lelongan — nyata untuk pembeli tempatan, seperti kami sebut dalam 12 tanda bahaya sebelum beli kondo — pada dasarnya tertutup untuk anda.
Empat negeri yang peraturannya tidak muat dalam satu baris jadual
Jadual di atas memampatkan setiap negeri menjadi satu baris. Empat negeri cukup rumit sehingga baris itu menghilangkan sesuatu yang penting. Jika anda membeli di salah satu daripadanya, baca bahagian ini.
Pulau Pinang — pulau dan seberang ialah dua pasaran, dan satu angka lapuk masih tersebar
Pulau Pinang membahagikan ambangnya empat cara: pulau/seberang × strata/bertanah. Bagi subsale: strata pulau RM1,000,000, bertanah pulau RM3,000,000; Seberang Perai strata RM500,000, bertanah RM1,000,000.
🔴 Anda akan lihat RM700,000 disebut untuk pulau dalam banyak artikel. Itu ialah ambang diskaun bagi unit overhang yang dibeli terus daripada pemaju, dan sumbernya menyatakan ia hanya terpakai bagi perjanjian jual beli yang ditandatangani antara 1 Januari hingga 31 Disember 2024 di bawah Kempen Pemilikan Rumah Pulau Pinang. Tempoh itu telah tamat.
Selain itu: warga asing hanya boleh menjual hartanah komersial dan perindustrian Pulau Pinang selepas tiga tahun dari tarikh perjanjian jual beli, dan levi dikenakan pada kelulusan Pihak Berkuasa Negeri.
Perak — harga paling rendah, sekatan paling berat
Angka Perak nampak paling mampu dicapai (Zon 3 strata dari RM350,000 terus daripada pemaju). Timbal baliknya: pajakan 60 tahun sahaja, pembelian daripada pemaju sahaja, dan tiada subsale kediaman langsung.
Sumber menulis harganya sebagai julat — "RM700,000 > RM2,000,000" — dan tidak menetapkan angka mana untuk kes mana. Itu perlu disahkan dengan pejabat tanah Perak. Kami tidak mengisi tempat kosong itu untuk anda.
Negeri Sembilan — ambang strata rendah, tetapi kebenaran tetap terpakai
Strata dari RM600,000; bertanah termasuk strata bertanah dari RM1,000,000. Pegangan bebas dan pajakan sama. Dua pengecualian diiktiraf: pindah milik kasih sayang antara ahli keluarga terdekat, dan perintah pusaka kecil atau perintah mahkamah.
Perhatikan satu ayat dalam sumber: kelulusan Pihak Berkuasa Negeri diperlukan walaupun geran tidak mempunyai sebarang sekatan kepentingan. Geran yang bersih bukan jalan pintas.
Melaka — had unit, dan kunci lima tahun
Strata dari RM500,000; bertanah termasuk strata bertanah dari RM1,000,000; maksimum dua unit kediaman. Hartanah geran induk (belum ada geran strata berasingan) dibenarkan tertakluk kelulusan negeri.
Syarat paling berat ialah kunci lima tahun: hartanah kediaman dan komersial tidak boleh dipindah milik atau dipajak dalam lima tahun dari tarikh pindah milik Borang 14A didaftarkan, dengan kaveat pendaftar 60 bulan pada geran. Jika anda membeli di Melaka untuk disewakan, klausa itu menamatkan rancangan anda. Hartanah dalam Zon Warisan Melaka juga dilarang.
Tujuh perkara yang ejen belum tentu beritahu anda
- Harga dinaikkan supaya cukup ambang — yang dikira ialah penilaian, bukan harga dalam SPAAda pemaju dan pemilik subsale yang menaikkan harga supaya jatuh tepat pada ambang (contohnya RM1 juta di Kuala Lumpur). Masalahnya, pihak negeri dan bank melihat nilai penilaian. Jika hartanah tidak mencapai nilai itu, kebenaran tetap ditolak — dan margin pinjaman anda dikira atas penilaian, jadi bezanya anda tampung dengan tunai. Lebih rugi lagi, mulai 2026 duti setem 8% dikenakan atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi, jadi bahagian yang dinaikkan itu pun dikenakan 8%. Sebelum berunding, minta peguam atau ejen anda keluarkan harga transaksi terkini bangunan itu.
- Ikat deposit anda dengan "tiada kebenaran, bayar balik penuh"Borang tempahan dan SPA anda mesti menyatakan bahawa urus niaga bersyarat kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri (Kebenaran Pindah Milik), dan jika gagal, deposit dikembalikan sepenuhnya. Undang-undang hanya membatalkan urus niaga apabila tiada kebenaran (KTN s.433C) — ia tidak menjamin wang anda dipulangkan. Itu semata-mata soal penggubalan klausa. Tanpa klausa itu, deposit anda terdedah.
- Jika anda tiada di Malaysia, jangan rancang untuk menandatangani melalui surat kuasa wakilSeksyen 433F Kanun Tanah Negara jelas: suratcara yang disempurnakan oleh bukan warganegara di bawah surat kuasa wakil (power of attorney) ke atas tanah berimilik adalah terbatal dan tidak boleh didaftarkan. Ramai pembeli luar negara menyangka mereka boleh menandatangani surat kuasa di negara sendiri dan menyerahkan urusan kepada saudara atau ejen — laluan itu tertutup bagi warga asing. Rancang untuk tandatangan anda sendiri, atau tanya peguam apa alternatif yang mematuhi undang-undang.
- Gadaian bank tidak perlu kebenaran — pindah milik anda yang perluSeksyen 433B(3) menyatakan bahawa bukan warganegara yang mengambil gadaian atau lien tidak memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Jadi halangan sebenar bukan pada bahagian pembiayaan, tetapi pada pindah milik. Apabila seseorang menenangkan anda dengan "bank dah lulus", itu pagar yang berlainan sama sekali.
- Levi ialah wang sebenar, dan ia ada tarikh akhirPulau Pinang mengenakan 3% daripada nilai perolehan (hanya strata di pulau antara RM1j hingga RM1.5j ialah 1.5%), dan Kedah, Pahang serta Johor turut mengenakan levi. Peraturan Pulau Pinang paling jelas: levi perlu dibayar dalam 30 hari dari surat kelulusan, pembayaran lewat perlu permohonan lanjutan pada RM500 setiap geran, dan selepas satu tahun kelulusan itu luput. Masukkan wang dan tarikh akhir itu ke dalam bajet dan jadual masa anda.
- Di Pulau Pinang, hanya peguam boleh memfailkan permohonanGaris panduan pejabat tanah Pulau Pinang menyatakan permohonan perolehan oleh warga asing hanya boleh dikemukakan kepada PTG melalui peguam. Jika ada yang menawarkan untuk "uruskan kelulusan" untuk anda di Pulau Pinang, tawaran itu bukan seperti yang didengar.
- Unit kuota Bumiputera tidak boleh dibeli pada sebarang hargaUnit yang diperuntukkan kepada kepentingan Bumiputera dalam sesuatu pembangunan dikecualikan di peringkat persekutuan. Itu masalah kategori, bukan masalah harga. Johor satu-satunya negeri yang jelas membuka ruang pelepasan (pengecualian daripada pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri, Jabatan Perumahan). Sebelum menandatangani apa-apa, minta ejen tunjukkan status kuota unit tersebut.
Semak ikut susunan ini dan anda kurang membuang masa
- Pilih negeri sebelum menetapkan bajetWang yang sama mencukupi di Kuala Lumpur tetapi tidak di Selangor Zon 1. Kunci negeri dahulu — jika terbalik, kebanyakan yang anda senarai pendek tidak layak.
- Sahkan jenis geran yang anda boleh beliStrata? Bertanah bergeran individu? Strata bertanah? Selangor hanya membenarkan strata dan strata bertanah; Perak hanya pajakan. Gagal di sini, bajet setinggi mana pun tidak membantu.
- Tanya sama ada pembelian daripada pemaju atau subsaleDi Pulau Pinang dan Perak ambangnya berbeza sama sekali antara dua laluan ini, dan Perak melarang subsale kediaman terus. Apabila jurujual berkata "warga asing boleh beli", tanya laluan yang mana.
- Semak sama ada unit itu kuota Bumiputera atau kos rendahUnit peruntukan Bumiputera dan perumahan kos rendah / sederhana rendah dikecualikan di peringkat persekutuan. Itu soal kategori, bukan harga — bayar lebih tidak menyelesaikannya.
- Masukkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dalam jadual masaSetiap negeri memerlukannya. Ia berada antara menandatangani SPA dan menyempurnakan pindah milik, dan ia benar-benar memanjangkan urus niaga. Tanya peguam anda sebelum menandatangani berapa lama negeri itu mengambil masa sekarang.
- Bajetkan duti setem 8% yang bermula 2026Mulai 1 Januari 2026 duti setem pindah milik hartanah kediaman yang dibeli oleh bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap ialah 8% rata. Jangan bajetkan harga belian sahaja.
Jadual ini disalin sel demi sel daripada Pekeliling Jawatankuasa Amalan Pindah Milik Majlis Peguam Malaysia No 444/2024 (dikeluarkan 23 Disember 2024; jadualnya dinyatakan sebagai pada Oktober 2024). Empat larangan persekutuan diambil daripada Garis Panduan Perolehan Hartanah Kementerian Ekonomi, berkuat kuasa 13 Julai 2022.
Dua perkara perlu dinyatakan terus terang:
- Majlis Peguam melampirkan penafiannya sendiri — pekeliling itu menyatakan jadual tersebut "should not be considered accurate, comprehensive or authoritative" dan menasihatkan supaya merujuk pihak berkuasa negeri berkenaan. Kami menyiarkannya kerana ia benar.
- Ambang negeri berubah, dan ia berubah tanpa pengumuman. Garis dasar jadual ini ialah Oktober 2024. Kami tidak menemui semakan seluruh negara yang diterbitkan sehingga Ogos 2026, tetapi negeri tertentu mungkin telah berubah. Sebelum anda menandatangani, sumber yang berkuat kuasa ialah Pejabat Tanah dan Galian negeri berkenaan.
Kami tidak akan menulis "sila sahkan sendiri" lalu meninggalkan anda di situ. Hantar negeri dan projeknya kepada kami dan kami akan buat semakan itu untuk anda.
Soalan lazim
Berapa harga minimum hartanah untuk warga asing di Malaysia?
Bergantung pada negeri. Garis panduan persekutuan melarang warga asing membeli hartanah bawah RM1 juta seunit, manakala ambang negeri berjulat dari RM500,000 (Perlis, Kelantan, Sarawak) hingga RM2 juta (Selangor Zon 1 dan 2). Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan ialah RM1 juta. Pulau Pinang dan Perak membahagi lagi mengikut pulau/seberang, zon, dan pembelian pemaju berbanding subsale. Tiada satu angka — anda perlukan negeri, jenis hartanah dan laluan pembelian sekali gus.
Bolehkah warga asing membeli hartanah bertanah di Malaysia?
Bergantung pada negeri. Tidak di Selangor — hanya geran strata dan strata bertanah dibenarkan, jadi hartanah bertanah bergeran individu tidak boleh. Perak melarang subsale kediaman terus dan melarang pegangan bebas. Kedah, Johor dan Melaka mengecualikan teres setingkat dan satu setengah tingkat. Kuala Lumpur, Negeri Sembilan dan Johor membenarkan pembelian bertanah melebihi harga minimum masing-masing. Hartanah atas Tanah Rizab Melayu dilarang di seluruh negara.
Perlukah MM2H untuk membeli hartanah di Malaysia?
Tidak. Garis panduan persekutuan hanya menyenaraikan pembelian MM2H sebagai satu kategori yang dikecualikan daripada kelulusan Kementerian Ekonomi; ia tidak menjadikan MM2H syarat untuk membeli. Sebaliknya: MM2H mewajibkan anda membeli (Silver dari RM600,000, Gold dari RM1 juta, Platinum dari RM2 juta). Dengan atau tanpa MM2H, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri tetap terpakai. Lihat tier MM2H dan syarat hartanah.
Kenapa sesetengah artikel kata RM700,000 sudah cukup di Pulau Pinang?
Kerana angka itu telah tamat tempoh. RM700,000 ialah ambang diskaun strata pulau bagi unit overhang yang dibeli terus daripada pemaju, dan sumbernya menyatakan ia hanya terpakai bagi perjanjian jual beli yang ditandatangani antara 1 Januari hingga 31 Disember 2024 di bawah Kempen Pemilikan Rumah Pulau Pinang. Ambang subsale pulau semasa ialah RM1 juta strata dan RM3 juta bertanah.
Bolehkah warga asing membeli hartanah lelong?
Di kebanyakan negeri, tidak. Kedah, Pulau Pinang, Selangor, Negeri Sembilan dan Melaka menyenaraikan hartanah lelong sebagai dilarang kepada warga asing. Seksyen 433B(4) Kanun Tanah Negara secara berasingan memperuntukkan bahawa bukan warganegara atau syarikat asing tidak boleh membida dalam jualan atas perintah mahkamah bagi tanah kategori pertanian, bangunan atau perindustrian tanpa kelulusan Pihak Berkuasa Negeri.
Apa berlaku jika kebenaran Pihak Berkuasa Negeri ditolak?
Seksyen 433C Kanun Tanah Negara jelas: sebarang urus niaga yang melanggar seksyen 433B adalah terbatal (null and void). Kebenaran bukan formaliti — ia yang menjadikan urus niaga itu wujud. Tetapi perhatikan apa yang seksyen itu tidak lakukan: ia membatalkan urus niaga, bukan terma kontrak tentang deposit anda. Mendapat wang anda kembali semata-mata soal penggubalan klausa. Jadi borang tempahan dan SPA anda mesti menyatakan urus niaga bersyarat kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan jika gagal, deposit dikembalikan sepenuhnya. Tanpa klausa itu, penolakan boleh meragut deposit anda sekali.