Harga Minimum Hartanah untuk Warga Asing — Semua 13 Negeri

Tujuh perkara yang ejen belum tentu beritahu anda

• Harga dinaikkan supaya cukup ambang — yang dikira ialah penilaian, bukan harga dalam SPA
  Ada pemaju dan pemilik subsale yang menaikkan harga supaya jatuh tepat pada ambang (contohnya RM1 juta di Kuala Lumpur). Masalahnya, pihak negeri dan bank melihat nilai penilaian. Jika hartanah tidak mencapai nilai itu, kebenaran tetap ditolak — dan margin pinjaman anda dikira atas penilaian, jadi bezanya anda tampung dengan tunai. Lebih rugi lagi, mulai 2026 duti setem 8% dikenakan atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi, jadi bahagian yang dinaikkan itu pun dikenakan 8%. Sebelum berunding, minta peguam atau ejen anda keluarkan harga transaksi terkini bangunan itu.
• Ikat deposit anda dengan "tiada kebenaran, bayar balik penuh"
  Borang tempahan dan SPA anda mesti menyatakan bahawa urus niaga bersyarat kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri (Kebenaran Pindah Milik), dan jika gagal, deposit dikembalikan sepenuhnya. Undang-undang hanya membatalkan urus niaga apabila tiada kebenaran (KTN s.433C) — ia tidak menjamin wang anda dipulangkan. Itu semata-mata soal penggubalan klausa. Tanpa klausa itu, deposit anda terdedah.
• Jika anda tiada di Malaysia, jangan rancang untuk menandatangani melalui surat kuasa wakil
  Seksyen 433F Kanun Tanah Negara jelas: suratcara yang disempurnakan oleh bukan warganegara di bawah surat kuasa wakil (power of attorney) ke atas tanah berimilik adalah terbatal dan tidak boleh didaftarkan. Ramai pembeli luar negara menyangka mereka boleh menandatangani surat kuasa di negara sendiri dan menyerahkan urusan kepada saudara atau ejen — laluan itu tertutup bagi warga asing. Rancang untuk tandatangan anda sendiri, atau tanya peguam apa alternatif yang mematuhi undang-undang.
• Gadaian bank tidak perlu kebenaran — pindah milik anda yang perlu
  Seksyen 433B(3) menyatakan bahawa bukan warganegara yang mengambil gadaian atau lien tidak memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Jadi halangan sebenar bukan pada bahagian pembiayaan, tetapi pada pindah milik. Apabila seseorang menenangkan anda dengan "bank dah lulus", itu pagar yang berlainan sama sekali.
• Levi ialah wang sebenar, dan ia ada tarikh akhir
  Pulau Pinang mengenakan 3% daripada nilai perolehan (hanya strata di pulau antara RM1j hingga RM1.5j ialah 1.5%), dan Kedah serta Pahang turut mengenakan levi. Johor menaikkan levinya pada 1 Julai 2025 kepada 3% daripada harga atau minimum RM30,000, mana lebih tinggi (pindah milik kasih sayang 2% atau RM20,000; perindustrian 4%), kenaikan pertama sejak 2014 — jadi mana-mana angka Johor yang dipetik daripada sumber Oktober 2024 sudah lapuk. Melaka turut mengenakannya di bawah nama lain — dokumen dasarnya menulis "Pengenaan LEVI: Tiada", kemudian mengenakan Yuran Notis Kelulusan 3% daripada harga jualan atau RM30,000, mana yang lebih tinggi, campur RM5,000 bayaran proses seunit, kedua-duanya tidak boleh dipulangkan (berkuat kuasa 1 Oktober 2022). Bagi unit strata RM500,000 itu RM35,000. Peraturan Pulau Pinang paling jelas: levi perlu dibayar dalam 30 hari dari surat kelulusan, pembayaran lewat perlu permohonan lanjutan pada RM500 setiap geran, dan selepas satu tahun kelulusan itu luput. Masukkan wang dan tarikh akhir itu ke dalam bajet dan jadual masa anda.
• Di Pulau Pinang, hanya peguam boleh memfailkan permohonan
  Garis panduan pejabat tanah Pulau Pinang menyatakan permohonan perolehan oleh warga asing hanya boleh dikemukakan kepada PTG melalui peguam. Jika ada yang menawarkan untuk "uruskan kelulusan" untuk anda di Pulau Pinang, tawaran itu bukan seperti yang didengar.
• Unit kuota Bumiputera tidak boleh dibeli pada sebarang harga
  Unit yang diperuntukkan kepada kepentingan Bumiputera dalam sesuatu pembangunan dikecualikan di peringkat persekutuan. Itu masalah kategori, bukan masalah harga. Johor satu-satunya negeri yang jelas membuka ruang pelepasan (pengecualian daripada pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri, Jabatan Perumahan). Sebelum menandatangani apa-apa, minta ejen tunjukkan status kuota unit tersebut.

Semak ikut susunan ini dan anda kurang membuang masa

1. Pilih negeri sebelum menetapkan bajet
   Wang yang sama mencukupi di Kuala Lumpur tetapi tidak di Selangor Zon 1. Kunci negeri dahulu — jika terbalik, kebanyakan yang anda senarai pendek tidak layak.
2. Sahkan jenis geran yang anda boleh beli
   Strata? Bertanah bergeran individu? Strata bertanah? Selangor hanya membenarkan strata dan strata bertanah; Perak hanya pajakan. Gagal di sini, bajet setinggi mana pun tidak membantu.
3. Tanya sama ada pembelian daripada pemaju atau subsale
   Di Perak ambangnya berbeza sama sekali antara dua laluan ini, dan di Perak ambang subsale ialah RM800,000 hingga RM2,500,000 berbanding RM300,000 hingga RM2,000,000 daripada pemaju. Apabila jurujual berkata "warga asing boleh beli", tanya laluan yang mana.
4. Semak sama ada unit itu kuota Bumiputera atau kos rendah
   Unit peruntukan Bumiputera dan perumahan kos rendah / sederhana rendah dikecualikan di peringkat persekutuan. Itu soal kategori, bukan harga — bayar lebih tidak menyelesaikannya.
5. Masukkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dalam jadual masa
   Setiap negeri memerlukannya. Ia berada antara menandatangani SPA dan menyempurnakan pindah milik, dan ia benar-benar memanjangkan urus niaga. Tanya peguam anda sebelum menandatangani berapa lama negeri itu mengambil masa sekarang.
6. Bajetkan duti setem 8% yang bermula 2026
   Mulai 1 Januari 2026 duti setem pindah milik hartanah kediaman yang dibeli oleh bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap ialah 8% rata. Jangan bajetkan harga belian sahaja.