Warga Singapura Membeli Hartanah di Johor Bahru dan Malaysia: Kos Penuh 2026, Perangkap PLS, dan Tarikh RTS
Tiada apa dalam undang-undang Malaysia yang ditulis khusus untuk warga Singapura; anda membeli di bawah peraturan yang sama seperti bukan warganegara lain. Di Johor itu bermakna minimum RM1,000,000 bagi hartanah kediaman, kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri, duti setem persekutuan 8% rata (mulai 1 Januari 2026), dan caj Johor sendiri atas kebenaran: RM2,000 setiap hakmilik serta levi 3% daripada harga atau RM30,000, yang mana lebih tinggi (Pekeliling PTG Johor 3/2025, mulai 1 Julai 2025). Warga Singapura yang memegang PR Malaysia membayar tingkat duti setem biasa 1%–4% tetapi masih memerlukan kebenaran dan masih membayar levi.
Bagi kondo pelancaran baharu RM1,000,000 dengan pinjaman 70%, peruntukkan kira-kira RM132,700 duti dan fi serta kira-kira RM432,700 tunai sebelum kunci — kira-kira S$41,800 dan S$136,300 pada kadar rujukan 1 November 2026. Berbanding itu, di pihak Singapura: Duti Setem Pembeli Tambahan 60% bagi warga asing yang membeli di Singapura (IRAS, sejak 27 April 2023), dan hartanah di Malaysia tidak dikira dalam bilangan hartanah ABSD Singapura anda.
Dua perkara menentukan sama ada urus niaga itu seperti yang anda sangka. Pertama, hakmilik: sebahagian besar pangsapuri servis Johor dijual di bawah skim pajakan persendirian, di mana anda memegang pajakan 99 tahun daripada pemajak induk, bukan hakmilik strata — sah, dikekalkan oleh Mahkamah Rayuan pada 2025, dan menjadi subjek tuntutan mahkamah oleh lebih 80 pembeli Singapura yang mengatakan mereka tidak memahaminya. Kedua, garis masa: perkhidmatan penumpang RTS Link kini disasarkan pada Februari 2027, bukan Disember 2026.
Apa yang warga Singapura sebenarnya bayar bagi kondo Johor Bahru pada 2026
Dua contoh kiraan, kedua-duanya pelancaran baharu daripada pemaju berlesen, kedua-duanya dengan pinjaman 70%, kedua-duanya bagi bukan warganegara tanpa PR Malaysia. Setiap kadar daripada skala yang diwartakan; pautan kalkulator di bawah membolehkan anda menukar harga, pinjaman dan mata wang.
| Butiran | Unit RM1,000,000 | Unit RM1,500,000 | Peraturan |
|---|---|---|---|
| Duti setem pindah milik persekutuan | RM80,000 | RM120,000 | 8% rata, Butiran 32(ab) Akta Setem, mulai 1 Jan 2026 |
| Duti setem perjanjian pinjaman | RM3,500 | RM5,250 | 0.5% daripada pinjaman |
| Fi guaman, SPA | RM7,313 | RM8,125 | Perintah Saraan Peguam Cara 2023, skala jualan pemaju |
| Fi guaman, pinjaman | RM5,363 | RM5,875 | Perintah yang sama, Jadual Ketiga |
| Fi permohonan kebenaran Johor | RM2,000 | RM2,000 | Pekeliling PTG Johor 3/2025 |
| Levi pembeli asing Johor | RM30,000 | RM45,000 | 3% atau RM30,000, yang mana lebih tinggi |
| Fi pendaftaran pindah milik | RM4,500 | RM7,000 | Pekeliling 3/2025 §4.1 |
| Duti dan fi | RM132,675 | RM193,250 | |
| Tunai diperlukan (30% + fi) | RM432,675 | RM643,250 | Pinjaman 70%, tawaran biasa kepada bukan pemastautin; bank yang menentukan |
Tidak termasuk: perbelanjaan peguam, insurans kebakaran, MRTA, fi pentadbiran pemaju, fi pemprosesan bank, dan perabot. Tidak termasuk juga satu butiran yang paling diremehkan pembeli Singapura semasa keluar: Cukai Keuntungan Harta Tanah 30% daripada keuntungan jika anda menjual dalam tempoh lima tahun, 10% dari tahun keenam, dengan 7% daripada harga ditahan oleh peguam pembeli. Kira angka anda sendiri dalam kalkulator kos pembeli asing.
Perbandingan ABSD, dibuat dengan jujur
| Membeli di Singapura sebagai warga asing | Membeli di Johor sebagai warga asing | |
|---|---|---|
| Cukai pembelian | ABSD 60% daripada harga (IRAS, mulai 27 April 2023), selain Duti Setem Pembeli | Duti setem persekutuan 8% + levi Johor 3% (min RM30,000) + fi kebenaran RM2,000 |
| PR Singapura dan bukan warga asing | ABSD 5% hartanah pertama, 30% kedua, 35% ketiga | Sama seperti warga asing lain melainkan anda juga memegang PR Malaysia |
| Adakah hartanah Malaysia dikira dalam bilangan ABSD Singapura anda? | Tidak. IRAS: "All residential properties located outside Singapore are to be excluded." | |
| Cukai keluar | Duti Setem Penjual jika dijual dalam tempoh pegangan | RPGT 30% daripada keuntungan dalam 5 tahun, 10% dari tahun ke-6 |
| Cukai pendapatan sewa | Kadar pemastautin Singapura | Bukan pemastautin Malaysia rata 30% atas sewa bersih |
Kiraan yang menghantar warga Singapura menyeberangi Tambak adalah betul setakat itu: 60% daripada kondo S$1.5 juta ialah S$900,000 cukai; kos penuh Johor bagi unit RM1,000,000 ialah kira-kira S$42,000. Apa yang kiraan itu tinggalkan ialah kecairan. Unit Johor dijual ke dalam pasaran dengan 33,094 unit kediaman siap tetapi belum terjual di seluruh negara setakat pertengahan 2026 (NAPIC, 1H2026), di mana pemilik asing hanya boleh menjual kepada pembeli lain yang layak, dan di mana unit yang dibeli di bawah paras RM1,000,000 melalui pengecualian, seperti yang dinyatakan negeri, hanya boleh dijual semula kepada rakyat Malaysia selagi ia kekal di bawah nilai itu (New Straits Times, 20 April 2026). Hargakan jalan keluar sebelum menghargakan jalan masuk.
Apa itu. Di sebahagian Iskandar Puteri (Medini) tanah dipegang oleh pemilik tanah induk, dipajak kepada pemaju selama 99 tahun, dan apa yang pembeli terima ialah sub-pajakan unit bagi baki tempoh itu — bukan hakmilik strata, bukan pindah milik. Majlis Mesyuarat Kerajaan Johor merekodkan skalanya pada Disember 2024: 56,247 unit pangsapuri servis ditawarkan di bawah skim itu, 44,437 terjual, dari RM500,000 (New Straits Times, 26 Disember 2024).
Ia sah. Pada 29 April 2025 Mahkamah Rayuan, dalam kes yang dibawa oleh 107 pembeli Malaysia sebuah pembangunan Medini, memutuskan skim itu sah dan tidak mendapati salah nyata (The Edge, Mei 2025). Pertikaian adalah tentang pendedahan, bukan kesahan.
Mengapa ia menyakitkan. Sekurang-kurangnya 63 pemilik, kebanyakannya warga Singapura, menyaman pemilik tanah dan pemaju pada 2022 dengan mengatakan mereka hanya menyedari pada akhir 2023 bahawa mereka memegang pajakan 99 tahun ke atas tanah dan bukan hakmilik (The Edge Singapore, 23 Oktober 2024); lebih 170 pembeli menyertai kumpulan aduan dan aduan difailkan di Singapura terhadap agensi pemasaran (New Straits Times, 26 Disember 2024). Setakat 1 November 2026 kami tidak menemui penghakiman atau penyelesaian dalam kes kumpulan Singapura itu sendiri. Pemilik tanah telah menawarkan sesetengah pembeli penukaran kepada pegangan bebas (The Edge, Januari 2025).
Cara mengenal pasti daripada dokumen, sebelum anda membayar.
- Perjanjian itu ialah Surat Ikatan Pajakan atau Sub-Pajakan, bukan Perjanjian Jual Beli bagi petak strata; perkataan "lease" ada dalam tajuk dokumen.
- Tiada pindah milik Borang 14A dan tiada hakmilik strata akan dikeluarkan atas nama anda; hakmilik tanah kekal dengan pemilik tanah.
- 99 tahun bermula dari tarikh pajakan induk, bukan dari pembelian anda. Tanya tahun bila tempoh berakhir.
- Jualan semula ialah penyerahan hak pajakan, yang mengehadkan kumpulan pembeli anda dan, dengan sesetengah bank, pembiayaan anda.
- Kerana tiada pindah milik tanah, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri yang biasa bagi warga asing mungkin bukan pintu masuknya — itulah sebabnya unit ini boleh dijual bawah RM1,000,000. Harga rendah di Medini ialah isyarat untuk membaca hakmilik, bukan tawaran murah.
Kami tidak mengatakan jangan beli unit PLS. Kami mengatakan ketahui bahawa anda membeli pajakan, hargakannya sebagai pajakan, dan dapatkan tarikh tamat dan mekanisme jualan semula secara bertulis.
RTS Link, zon ekonomi khas, dan pangsapuri servis bawah RM1 juta
RTS Link. Pembinaan dan ujian selesai menjelang 31 Disember 2026; perkhidmatan penumpang disasarkan pada Februari 2027, diumumkan pada 2 Oktober 2026 selepas semakan pensijilan keselamatan (Menteri Pengangkutan Malaysia, 3 Oktober 2026; LTA Singapura). Bukit Chagar ke Woodlands North dalam kira-kira lima minit. Tambang belum diumumkan. Layan dakwaan "jarak berjalan ke RTS" seperti mana-mana dakwaan jarak: ukur sendiri. Peta kami memberikan masa berjalan ke Bukit Chagar bagi setiap projek yang diliputinya — lihat peta 3D.
Zon Ekonomi Khas Johor–Singapura. Ditandatangani 7 Januari 2025. Insentif yang diterbitkan adalah korporat: kadar cukai bagi perniagaan dan bakat yang layak. Kami tidak menemui insentif yang terpakai kepada individu yang membeli rumah. Jika seseorang menjual unit kepada anda "kerana SEZ", tanya klausa mana yang terpakai kepada anda.
Pangsapuri servis bawah RM1,000,000 atas hakmilik komersial. Pekeliling PTG Johor 3/2025 menanganinya secara nyata: pembelian warga asing bagi pangsapuri servis kategori komersial di bawah ambang kediaman RM1,000,000 masih memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri dan dikenakan levi minimum RM50,000. Ia bukan pembukaan umum. Pengecualian Medini daripada paras RM1,000,000 masih digambarkan sebagai berkuat kuasa oleh akhbar (New Straits Times, April 2026) tetapi kami tidak menemui dokumen negeri 2025–2026 yang mengesahkannya, jadi anggap ia belum disahkan sehingga peguam anda menunjukkan pekeliling itu. Dan perhatikan sekatan jualan semula yang dilaporkan negeri pada April 2026: unit yang dibeli di bawah pengecualian bawah RM1,000,000 hanya boleh dijual semula kepada rakyat Malaysia selagi ia kekal di bawah nilai itu.
Lapan soalan untuk dijawab secara bertulis sebelum fi tempahan keluar dari akaun anda
- Hakmilik apa yang akan saya pegang: strata, individu, atau pajakan di bawah PLS?Jawapannya menentukan segala-galanya di halaman ini. Jika perkataan "lease" muncul, minta tarikh tamat pajakan induk dan mekanisme jualan semula.
- Adakah unit ini melebihi RM1,000,000, atau dijual di bawah pengecualian?Di bawah ambang bermakna sama ada unit PLS, pangsapuri servis hakmilik komersial (levi minimum RM50,000, kelulusan negeri) atau zon pengecualian — setiap satu dengan sekatan jualan semula. Semak jadual negeri: harga minimum mengikut negeri.
- Adakah unit ini kuota Bumiputera?Unit kuota tidak boleh dijual kepada warga asing pada mana-mana harga. Minta status kuota unit itu, bukan projek.
- Apakah kos penuh: 8% + levi 3% + RM2,000 + fi guaman + pendaftaran?Bagi RM1,000,000 itu kira-kira RM132,700. Jika angka ejen hampir RM80,000, caj negeri telah ditinggalkan.
- Adakah SPA menjadikan pembelian bersyarat atas kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dengan bayaran balik penuh jika ditolak?Undang-undang membatalkan urus niaga tanpa kebenaran; ia tidak memulangkan deposit anda. Itu penggubalan, dan itu tugas peguam anda.
- Bank mana yang akan meminjamkan atas unit ini, dan pada margin berapa?Bukan pemastautin biasanya ditawarkan 60%–70%; sesetengah bank tidak akan membiayai unit PLS. Dapatkan petunjuk bertulis sebelum, bukan selepas, fi tempahan.
- Adakah projek ini dalam daftar sakit atau terbengkalai KPKT?303 projek perumahan swasta dikelaskan sakit dan 100 terbengkalai setakat 30 Jun 2026 (Kementerian Perumahan, jawapan parlimen). Semak projek melalui semakan daftar KPKT (halaman Cina; hantar nama kepada kami dan kami semak untuk anda).
- Bagaimana saya akan menjual, dan kepada siapa?Pemilik asing kepada pembeli layak sahaja; PLS melalui penyerahan hak; unit pengecualian kepada rakyat Malaysia sahaja selagi bawah RM1,000,000; RPGT 30% dalam lima tahun. Jika cerita keluar kabur, harga masuk terlalu tinggi.
Disemak pada 1 November 2026. Peraturan Malaysia: Pekeliling Majlis Peguam 444/2024 (jadual ambang setakat Oktober 2024); Akta Kewangan 2025 (Akta 874); Pekeliling PTG Johor 3/2025 (13 Jun 2025), dibaca sepenuhnya; Perintah Saraan Peguam Cara 2023. Singapura: laman ABSD IRAS (kadar mulai 27 April 2023; hartanah luar negara dikecualikan daripada kiraan). PLS: New Straits Times 26 Disember 2024; The Edge Singapore 23 Oktober 2024; The Edge, Mei 2025 (keputusan Mahkamah Rayuan 29 April 2025). RTS: Kementerian Pengangkutan Malaysia dan LTA Singapura, 2–3 Oktober 2026. Pasaran: NAPIC 1H2026 melalui kenyataan Menteri Kewangan Kedua 10 September 2026; urus niaga Johor S1 2026 daripada New Straits Times.
Tidak disahkan: asas undang-undang semasa pengecualian Medini (akhbar sahaja); bahagian pembeli Johor yang warga Singapura (kenyataan pemaju sahaja — seorang pemaju meletakkannya pada kira-kira 30% bagi satu projek); keputusan tuntutan PLS warga Singapura (tiada yang diterbitkan). Kami tidak mengisi jurang itu dengan anggaran.
Perpustakaan projek kami meliputi Lembah Klang; projek Johor belum ada di dalamnya. Bagi unit Johor tertentu kami menyemak hakmilik, kuota dan kos secara manual.
Soalan lazim
Bolehkah warga Singapura membeli hartanah di Johor Bahru?
Ya, sebagai bukan warganegara: hartanah kediaman pada RM1,000,000 ke atas, dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, duti setem persekutuan 8%, fi kebenaran Johor RM2,000 dan levi 3% (minimum RM30,000). Rumah teres satu tingkat dan satu setengah tingkat dikecualikan. Unit bawah RM1,000,000 hanya boleh dicapai melalui skim pajakan persendirian, pangsapuri servis hakmilik komersial dengan kelulusan negeri, atau zon pengecualian — setiap satu dengan kekangannya sendiri.
Adakah membeli di Malaysia menjejaskan ABSD saya di Singapura?
Tidak. IRAS hanya mengira hartanah kediaman di Singapura apabila mengenakan ABSD; hartanah di luar Singapura dikecualikan.
Adakah skim pajakan persendirian sah?
Ya. Mahkamah Rayuan mengekalkan kesahan skim itu pada 29 April 2025 dalam kes Medini. Masalahnya bukan kesahan; ia bahawa pembeli tidak memahami mereka mengambil sub-pajakan 99 tahun dan bukan hakmilik. Baca tajuk dokumen: "Lease" bermakna pajakan.
Bilakah RTS Link dibuka?
Perkhidmatan penumpang disasarkan pada Februari 2027, diumumkan pada 2 Oktober 2026; pembinaan dan ujian selesai menjelang 31 Disember 2026. Tambang belum diumumkan.
Bolehkah saya mendapat pinjaman bank Malaysia sebagai warga Singapura?
Ya, mengikut budi bicara bank; 60%–70% daripada harga ialah tawaran biasa kepada bukan pemastautin, dan bank meminjamkan berdasarkan penilaiannya sendiri. Sesetengah bank tidak akan membiayai unit PLS. Lihat berapa warga asing boleh pinjam.
Apakah cukai yang saya bayar apabila menjual unit Johor?
RPGT pada 30% daripada keuntungan dalam tempoh lima tahun dari pemerolehan, 10% dari tahun keenam; peguam pembeli menahan 7% daripada harga atas akaun. Tiada cukai Singapura ke atas keuntungan Malaysia, tetapi semak kedudukan anda sendiri dengan penasihat Singapura.
Saya warga Singapura dengan PR Malaysia. Apa yang berubah?
Duti setem turun kepada tingkat biasa 1%–4% (RM24,000 bagi RM1,000,000 dan bukan RM80,000) dan RPGT mengikut skala warganegara/PR. Ambang RM1,000,000, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dan levi Johor masih terpakai, kerana PR ialah bukan warganegara di bawah Kanun Tanah Negara.