MM2H 2026: Kos Setiap Tier, dan Syarat Hartanah yang Perlu Difahami Awal
MM2H kini mempunyai empat tier (SEZ/SFZ, Silver, Gold, Platinum). Setiap satu mewajibkan anda membeli rumah di Malaysia, dan rumah itu tidak boleh dijual selama 10 tahun — satu-satunya jalan keluar ialah menaik taraf kepada yang lebih mahal.
Jadi urutannya bukan "dapatkan visa dahulu, kemudian cari rumah". Putuskan dahulu sama ada anda menerima wang terkunci selama sedekad.
Empat tier, syarat rasmi (semasa untuk 2026)
Angka disalin daripada empat halaman kategori laman rasmi MOTAC MM2H (mm2h.gov.my), bertarikh kemas kini 10 Februari 2026; disemak semula tanpa perubahan pada 24 Ogos 2026. Dasar berubah — sahkan dengan laman rasmi dan ejen berlesen anda.
Syarat yang sama bagi semua tier (seperti disenaraikan di laman rasmi):
- Sehingga 50% deposit tetap boleh dikeluarkan selepas kelulusan — untuk pembelian kediaman, pendidikan, perubatan dan pelancongan di Malaysia.
- 90 hari di Malaysia setahun (kumulatif); bagi peserta berumur 25–49, tempoh ini boleh dipenuhi oleh peserta utama dan/atau tanggungan.
- Tanggungan dibenarkan: pasangan; anak kandung/tiri/angkat bawah 21 tahun (yang berumur 21–34 mesti tidak bekerja dan bujang semasa di Malaysia); anak kurang upaya bersijil perubatan tanpa had umur; ibu bapa dan ibu bapa mertua.
- Pemeriksaan perubatan wajib di klinik/hospital yang dilantik Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya.
- Dana masuk seperti FD dikecualikan cukai; anak tanggungan boleh belajar hingga peringkat tertiari di institusi yang diiktiraf kerajaan.
- Gagal mematuhi mana-mana terma bermakna pas MM2H dibatalkan.
Keempat-empat halaman kategori membawa ayat yang sama: pembelian wajib selepas kelulusan, dan kediaman itu tidak boleh dijual selama 10 tahun. Satu-satunya jalan keluar ialah "naik taraf" — membeli rumah yang lebih mahal daripada yang sedia ada.
Maksudnya bagi pembeli lebih penting daripada tempoh visa:
- Ini bukan sekadar membeli rumah; ini mengunci wang selama sedekad. Jika rancangan keluarga berubah atau anda mahu bandar lain — rumah tidak boleh dijual, dan visa terikat padanya.
- Jadi kriteria pemilihan berubah. Kenaikan jangka pendek dan alamat yang bergaya tidak lagi penting. Soalannya menjadi "adakah bangunan ini masih diminati sepuluh tahun lagi" — kualiti pengurusan, bekalan baharu berdekatan, pengangkutan dan sekolah.
- Semak risiko pemaju dan pembinaan dahulu. Sepuluh tahun tanpa jalan keluar bermakna projek bermasalah meninggalkan anda tanpa pilihan. Sebelum sebarang booking fee, semak status sebenar projek pada daftar kementerian perumahan — penyemak projek percuma kami membaca data rasmi yang sama.
Ramai menyangka "cukup harga minimum MM2H, boleh beli". Tidak. Warga asing yang membeli hartanah kediaman di Malaysia mesti melepasi dua pagar yang berasingan:
Pagar 1 · Harga lantai MM2H — angka dalam jadual di atas (Silver RM600k, Gold RM1j, Platinum RM2j).
Pagar 2 · Harga lantai negeri tempat anda membeli — setiap negeri menetapkan harga minimum sendiri untuk warga asing, dan pembelian oleh warga asing memerlukan kebenaran bertulis pihak berkuasa negeri. Angkanya berbeza mengikut negeri, dipinda dari semasa ke semasa, dan di sesetengah negeri berbeza mengikut pulau/tanah besar atau jenis hakmilik.
Yang lebih tinggi antara dua itu terpakai.
Itulah sebabnya halaman ini tidak menyiarkan jadual harga mengikut negeri — sumber awam bercanggah, dan angka yang salah akan menyesatkan pilihan anda. Beritahu kami negeri dan projek yang anda pertimbangkan, dan kami semak dengan dasar semasa negeri itu.
Kos berubah pada 2026: duti setem 8% untuk warga asing
Belanjawan 2026 (dibentangkan 10 Oktober 2025) menaikkan duti setem bagi surat cara pindah milik hartanah kediaman oleh bukan warganegara (tidak termasuk PR Malaysia) dan syarikat asing daripada 4% kepada kadar rata 8%, terpakai bagi surat cara yang disempurnakan pada atau selepas 1 Januari 2026.
- Ini peraturan persekutuan (Akta Setem 1949) dan seragam di semua negeri.
- Pencetusnya ialah surat cara pindah milik, bukan perjanjian jual beli. Walaupun SPA ditandatangani lebih awal, surat cara pada atau selepas 1 Januari 2026 dikenakan kadar baharu.
- Hanya menjejaskan hartanah kediaman; komersial dan perindustrian tidak termasuk.
Bagi pembeli MM2H ini mengubah kiraan. Masukkan dalam bajet, dan minta peguam anda mengesahkannya mengikut keadaan anda.
Tier mana sesuai untuk anda
- Anda mahu hak tinggal jangka panjang, bukan status atau perniagaan
- Bajet anda menampung deposit USD150,000 dan rumah RM600k+
- Anda selesa memperbaharui setiap 5 tahun
- Anda sudah terima syarat tidak boleh jual selama 10 tahun
- Anda mahu kepastian lebih panjang (15 atau 20 tahun)
- GOLD: deposit USD500,000 dan rumah RM1 juta+
- PLATINUM: deposit USD1 juta, yuran RM200,000, rumah RM2 juta+
- 🔴 Hanya PLATINUM membenarkan perniagaan dan pekerjaan di Malaysia
- Kehidupan anda berpusat di Johor, JB, atau ulang-alik ke Singapura
- Ambang deposit terendah (USD65,000 umur 21–49; USD32,000 umur 50+)
- ⚠️ Pembelian terhad di Forest City; harga lantai ikut dasar Johor
- Perniagaan dan pekerjaan juga tidak dibenarkan
Urutan langkah yang betul
- Tetapkan tier dahulu, kemudian lihat rumahEmpat tier berbeza jauh dari segi deposit, yuran dan harga lantai. Sahkan tier yang anda benar-benar layak sebelum menyenarai pendek.
- Semak harga lantai negeri dan kebenaranHarga lantai negeri untuk warga asing mungkin lebih tinggi daripada lantai MM2H, dan pembelian memerlukan kebenaran bertulis negeri.
- Kira kos penuhHarga + duti setem 8% mulai 2026 + yuran guaman + deposit tetap (50% boleh dikeluarkan untuk rumah) + yuran penyertaan.
- Pilih dengan ujian sepuluh tahunAnda tidak boleh menjual selama sedekad — timbang hanya perkara yang bertahan: rekod pemaju, kualiti pengurusan, bekalan baharu, pengangkutan dan sekolah.
- Gunakan ejen berlesen dan peguamPermohonan MM2H dan pindah milik hartanah adalah dua landasan berbeza. Landasan hartanah memerlukan perunding berlesen (REN) dan peguam hartanah.
Soalan yang pembeli benar-benar tanya
Berapa kos MM2H?
Bergantung tier. Deposit tetap: SEZ/SFZ USD65,000 (umur 21–49) atau USD32,000 (50+); Silver USD150,000; Gold USD500,000; Platinum USD1 juta. Yuran penyertaan sekali: RM1,000 (SEZ dan Silver), RM3,000 (Gold), RM200,000 (Platinum). Setiap tier juga wajib membeli rumah.
Adakah pembelian hartanah wajib di bawah MM2H?
Ya. Keempat-empat halaman rasmi menyatakan pembelian dan pemilikan kediaman adalah wajib selepas kelulusan: RM600,000+ (Silver), RM1 juta+ (Gold), RM2 juta+ (Platinum); SEZ/SFZ terhad di Forest City, Johor.
Bolehkah saya menjual hartanah yang dibeli di bawah MM2H?
Tidak, selama 10 tahun. Satu-satunya pengecualian ialah menaik taraf kepada kediaman yang lebih tinggi nilainya. Gagal mematuhi terma menyebabkan pas MM2H dibatalkan.
Bolehkah pemegang MM2H bekerja atau berniaga di Malaysia?
Hanya tier Platinum. Di halaman rasmi, aktiviti perniagaan/pelaburan dan peluang pekerjaan ditanda "dibenarkan" untuk Platinum, dan "tidak dibenarkan" untuk Silver, Gold dan SEZ/SFZ.
Berapa lama saya perlu tinggal di Malaysia setiap tahun?
Semua tier: 90 hari kumulatif setahun. Bagi peserta berumur 25–49, tempoh ini boleh dipenuhi oleh peserta utama dan/atau tanggungan.
Bolehkah deposit tetap digunakan untuk membeli rumah?
Sebahagiannya. Selepas kelulusan, sehingga 50% deposit pokok boleh dikeluarkan untuk pembelian kediaman, pendidikan, perubatan dan pelancongan di Malaysia.
Apa lagi peraturan bagi warga asing membeli hartanah di Malaysia?
Dua. Pertama, setiap negeri menetapkan harga minimum sendiri dan kebenaran bertulis negeri diperlukan; yang lebih tinggi antara lantai negeri dan lantai MM2H terpakai. Kedua, mulai 1 Januari 2026, surat cara pindah milik kediaman oleh bukan warganegara (tidak termasuk PR) dan syarikat asing dikenakan duti setem rata 8%, naik daripada 4%.