Berapa Cukai Warga Asing Bayar untuk Menjual Hartanah Malaysia — 30% Selama Lima Tahun, Dan Ia Tidak Pernah Sifar
Bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap Malaysia membayar RPGT 30% bagi pelupusan dalam tahun satu hingga lima, dan 10% dari tahun keenam. Tiada penurunan kepada sifar — pelepasan itu milik warganegara dan pemastautin tetap.
Sebabnya terletak pada struktur statut. Pemansuhan RPGT selepas lima tahun yang berkuat kuasa 1 Januari 2022 hanya meminda Bahagian I Jadual 5 Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah, yang meliputi warganegara dan pemastautin tetap. Bukan warganegara yang bukan PR termasuk dalam Bahagian III, yang tidak disentuh. Jadi bagi anda, RPGT ialah kos keluar yang kekal — ia cuma turun dari 30% kepada 10% pada tahun keenam.
Selain itu, peguam pembeli mesti menahan 7% daripada harga pelupusan sebagai tahanan RPGT anda. Itu bukan cukai itu sendiri, ia aliran tunai — tetapi ia bermakna anda pulang dari penyempurnaan dengan jauh kurang daripada harga kontrak, sementara menunggu taksiran.
Hartanah yang sama, penjual yang berbeza
Syarikat Malaysia mendapat tangga RPGT yang lebih baik — tetapi jangan putuskan atas itu sahaja
Syarikat yang diperbadankan di Malaysia menggunakan tangga berbeza: 30% dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, 10% dari tahun keenam. Berbanding individu asing, perbezaannya tertumpu pada tahun keempat dan kelima — keuntungan yang sama dikenakan 30% bagi individu dan 20% atau 15% bagi syarikat tempatan. Jika tempoh pegangan anda berkemungkinan sekitar empat hingga lima tahun, jurang itu besar.
Tahanan juga berbeza: syarikat yang diperbadankan di Malaysia yang melupuskan dalam tiga tahun ditahan 5%; kebanyakan kes lain 3%. 7% terpakai kepada individu bukan warganegara bukan PR, wasi harta pusaka mereka, dan syarikat yang tidak diperbadankan di Malaysia.
Tetapi laluan syarikat bukan penawar segala. Tiga perkara dahulu:
- Ia tidak membantu dengan ambang atau kebenaran. Garis panduan persekutuan mentakrifkan "kepentingan asing" termasuk syarikat Malaysia yang lebih 50% dipegang asing — jadi had RM1 juta, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dan empat larangan semuanya tetap terpakai.
- Ia ada kos pegangan. Syarikat tempatan milik asing memerlukan sekurang-kurangnya RM250,000 modal berbayar, tambah kesetiausahaan syarikat, audit dan pemfailan cukai tahunan.
- Keluarnya dicukai di bawah rejim berbeza. Mulai 1 Januari 2024, pelupusan saham Syarikat Harta Tanah (RPC) oleh syarikat, PLT, koperasi dan badan amanah termasuk di bawah Cukai Keuntungan Modal dan bukan RPGT — 10% atas keuntungan bersih (atau 2% daripada harga pelupusan kasar bagi aset yang diperoleh sebelum 1 Januari 2024). Pelupusan saham RPC oleh individu kekal dalam RPGT.
Satu perangkap takrif yang patut diketahui: "syarikat asing" di bawah Akta Setem bukan sama dengan "syarikat asing" di bawah Kanun Tanah Negara. Syarikat yang diperbadankan di Malaysia bukan syarikat asing bagi maksud butiran 32 Akta Setem (jadi laluan SPV mungkin berada di luar duti 8% semasa masuk), tetapi seksyen 433A Kanun Tanah Negara memang merangkumi syarikat Malaysia dengan 50% atau lebih saham mengundi dipegang asing. Percanggahan itu perangkap sebenar dan memerlukan penasihat cukai menilai struktur anda — kami tidak akan menyelesaikannya untuk anda di laman web.
Walaupun anda sanggup membayar 30%, sesetengah peraturan menghentikan jualan terus:
- Melaka: hartanah kediaman dan komersial tidak boleh dipindah milik atau dipajak selama lima tahun dari tarikh pindah milik Borang 14A didaftarkan, dengan kaveat pendaftar 60 bulan pada geran. Jika anda membeli untuk disewakan, klausa itu menamatkan rancangan anda.
- Pulau Pinang: warga asing hanya boleh menjual hartanah komersial dan perindustrian selepas tiga tahun dari tarikh SPA.
- MM2H: apa pun tiernya, kediaman yang anda beli selepas kelulusan tidak boleh dijual selama 10 tahun — satu-satunya jalan keluar ialah menaik taraf. Lihat panduan MM2H.
Jadi "saya akan jual dalam beberapa tahun" ialah andaian yang perlu disahkan sebelum anda membeli, bukan selepas. Seseorang yang membeli di Melaka dengan rancangan menunaikan dalam tiga tahun bukan menghadapi masalah cukai — ia mustahil.
Lima perkara untuk diselesaikan sebelum anda menjual
- Sahkan tepat bila tempoh pegangan anda bermulaIa dikira dari tarikh perolehan hingga tarikh pelupusan. Melintasi garis antara tahun kelima dan keenam ialah beza antara 30% dan 10% — lazimnya beza enam angka.
- Semak sama ada negeri itu membenarkan anda menjual lagiMelaka lima tahun, Pulau Pinang tiga tahun bagi komersial dan perindustrian, MM2H sepuluh tahun. Kiraan cukai yang tepat tidak membantu jika jam belum berjalan.
- Anggap tahanan 7% sebagai masalah aliran tunaiPeguam pembeli mesti menahan 7% daripada harga. Apa yang sebenarnya sampai kepada anda semasa penyempurnaan berkurangan sebanyak itu, dan sebarang bayaran balik menyusul selepas taksiran. Rancang komitmen seterusnya atas angka bersih.
- Kumpulkan kos yang boleh ditolakKos perolehan, penambahbaikan, yuran guaman dan komisen ejen semuanya mempengaruhi keuntungan boleh dicukai. Simpan resit — dibuat dengan betul ini menjimatkan wang sebenar. Butiran mana yang layak patut disahkan penasihat cukai anda mengikut fakta anda.
- Jika syarikat memegangnya, tentukan sama ada RPGT atau CGT terpakaiMulai 2024, pelupusan saham RPC oleh syarikat termasuk di bawah Cukai Keuntungan Modal. Sama ada anda menjual hartanah itu sendiri atau sahamnya mengubah rejim sepenuhnya — tanya sebelum menstruktur, bukan selepas menjual.
Soalan lazim
Berapa kadar RPGT untuk warga asing menjual hartanah di Malaysia?
Bagi bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap Malaysia: 30% bagi pelupusan dalam tahun satu hingga lima, dan 10% dari tahun keenam. Tidak seperti warganegara dan pemastautin tetap, ia tidak pernah jatuh kepada sifar.
Kenapa warganegara tidak membayar selepas lima tahun tetapi warga asing masih membayar?
Kerana pelepasan yang berkuat kuasa 1 Januari 2022 hanya meminda Bahagian I Jadual 5 Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah — bahagian yang meliputi warganegara dan pemastautin tetap. Bukan warganegara yang bukan PR, wasi harta pusaka mereka, dan syarikat yang tidak diperbadankan di Malaysia termasuk dalam Bahagian III, yang tidak dipinda. Jadi bagi pemilik asing, RPGT ialah kos keluar yang kekal.
Apakah 7% yang ditahan semasa penyempurnaan?
Ia jumlah tahanan RPGT. Apabila pelupus ialah bukan warganegara bukan PR, wasi harta pusaka mereka, atau syarikat yang tidak diperbadankan di Malaysia, pemeroleh — dalam amalan peguam pembeli — mesti menahan 7% daripada harga perolehan dan menghantarnya kepada pihak berkuasa cukai. Ia bukan cukai muktamad, hanya wang yang ditahan sementara menunggu taksiran. Tetapi ia mengurangkan tunai yang anda terima pada hari penyempurnaan dengan ketara.
Adakah memegang melalui syarikat Malaysia mengurangkan RPGT?
Pada tahun keempat dan kelima, ya. Syarikat yang diperbadankan di Malaysia menggunakan tangga 30% / 20% / 15% / 10% manakala individu asing membayar 30% rata bagi lima tahun pertama, dan tahanan turun daripada 7% kepada 5% (pelupusan dalam tiga tahun) atau 3%. Tetapi laluan syarikat tidak melepaskan had RM1 juta, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri atau empat larangan, dan ia membawa modal berbayar serta kos pematuhan tahunan. Lebih penting, mulai 2024 pelupusan saham Syarikat Harta Tanah oleh syarikat termasuk di bawah Cukai Keuntungan Modal dan bukan RPGT. Ini memerlukan penasihat cukai menilai fakta sebenar anda.
Adakah cukai pusaka atau harta pusaka di Malaysia?
Tidak. Enakmen Duti Harta Pusaka 1941 dan enakmen duti harta pusaka lain, termasuk Sabah dan Sarawak, telah dimansuhkan berkuat kuasa 1 November 1991 oleh seksyen 45 hingga 46 Akta Kewangan 1992. Tiada cukai kematian, harta pusaka atau pewarisan diperkenalkan sejak itu. Namun begitu, memindahkan hartanah kepada waris masih ada prosesnya sendiri — dan bukan warganegara yang mewarisi tetap memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.
Bolehkah saya menjual bila-bila masa?
Belum tentu. Selain cukai, sesetengah negeri dan skim mengenakan tempoh pegangan minimum: Melaka melarang pindah milik atau pajakan hartanah kediaman dan komersial selama lima tahun dari pendaftaran pindah milik; Pulau Pinang memerlukan tiga tahun dari tarikh SPA sebelum warga asing boleh menjual hartanah komersial atau perindustrian; dan rumah peserta MM2H tidak boleh dijual selama 10 tahun. Semak jadual keluar anda terhadap sekatan ini sebelum membeli.