Panduan Pembeli · FOREIGNER

Berapa Margin Pembiayaan untuk Warga Asing di Malaysia? Tiada Had Undang-Undang — Dan Tiada Siapa Boleh Menjanjikan Angka

Q: Bolehkah warga asing mendapat pinjaman perumahan di Malaysia?

Ya. Dasar Pertukaran Asing Bank Negara secara nyata membenarkan bukan pemastautin meminjam dalam ringgit di Malaysia untuk membeli hartanah Malaysia, dan ia tidak menetapkan had margin pembiayaan warga asing. Sama ada anda diluluskan, dan pada margin berapa, ditentukan oleh dasar kredit setiap bank.

Q: Berapa margin pembiayaan maksimum untuk warga asing?

Tiada maksimum berkanun. Kami tidak menemui dokumen rasmi yang menetapkan had khusus warga asing, jadi kami tidak mengulang angka "70%" yang meluas disebut. Satu angka bersumber yang boleh kami berikan ialah halaman pembiayaan hartanah MM2H CIMB, mengiklankan sehingga 85% termasuk MRTA/MLTA, yuran guaman dan penilaian (ketiga-tiganya berhad 5% secara gabungan), bersyarat deposit tetap diletakkan dengan CIMB. Itu produk satu bank, bukan pasaran. Dalam amalan anda memerlukan kelulusan indikatif bertulis daripada dua bank atau lebih.

Q: Jika bank meluluskan pinjaman saya, adakah itu bermakna pembelian boleh disempurnakan?

Tidak. Itu dua pagar berasingan. Seksyen 433B(3) Kanun Tanah Negara menyatakan bukan warganegara yang mengambil gadaian atau lien tidak memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri — jadi cagaran bank tidak pernah menjadi bahagian yang sukar. Yang menentukan sama ada urus niaga itu wujud ialah kebenaran Pihak Berkuasa Negeri bagi pindah milik; tanpanya, seksyen 433C menjadikan urus niaga itu terbatal.

Di merata tempat dalam talian menyebut warga asing dapat 70%. Kami mencari peraturan di sebalik angka itu dan tidak menemuinya. Hakikatnya: margin pembiayaan ialah dasar kredit setiap bank, dan ia berbeza-beza.

Oleh Sidang Pengarang PropertySifu · Dikemas kini Ogos 2026 · 8 minit bacaan

Baca ini dahulu

Tiada undang-undang yang mengehadkan jumlah pinjaman warga asing. Dasar Pertukaran Asing Bank Negara tidak mengawal perkara ini — margin pembiayaan ialah soal dasar kredit bank (dan peraturan berhemat umum), bukan kawalan pertukaran asing. Jadi "warga asing terhad kepada 70%" ialah dakwaan yang kami tidak dapat kaitkan dengan mana-mana dokumen rasmi, dan kami tidak akan mencetaknya sebagai fakta.

Satu angka konkrit yang kami boleh tunjukkan dengan sumbernya: halaman pembiayaan hartanah MM2H CIMB mengiklankan margin pembiayaan sehingga 85% — termasuk MRTA/MLTA, yuran guaman dan penilaian, dengan ketiga-tiganya berhad 5% secara gabungan — bagi peserta MM2H yang meletakkan deposit tetap dengan CIMB. Itu produk satu bank, bukan peraturan pasaran.

Jadi langkah yang berguna bukan bertanya berapa warga asing dapat. Ia ialah mendapatkan kelulusan indikatif bertulis daripada sekurang-kurangnya dua bank sebelum anda menandatangani SPA. Sepuluh mata peratusan bermakna ratusan ribu ringgit tunai.

Kenapa tiada satu angka

Tiga perkara sering dicampuradukkan. Asingkannya:

Dasar pertukaran asing (Bank Negara) mengawal sama ada wang boleh masuk dan keluar dari Malaysia. Ia tidak menetapkan had margin pembiayaan warga asing dan tidak memerlukan kelulusan awal. Ia secara nyata membenarkan bukan pemastautin meminjam dalam ringgit di Malaysia untuk membeli hartanah Malaysia.
Peraturan berhemat — seperti margin yang lebih ketat bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya — bergantung kepada berapa banyak hartanah yang anda pegang, bukan pasport mana yang anda pegang.
Dasar kredit bank — inilah yang sebenarnya menentukan margin anda, ia berbeza mengikut bank, dan ia berubah tanpa notis.

Banyak nasihat yang diterbitkan membentangkan yang ketiga sebagai yang pertama, dan dari situlah datangnya "undang-undang mengehadkan warga asing kepada 70%". Kami tidak menemui asas undang-undangnya. Jika kami tidak dapat mencari sumbernya, kami tidak mencetaknya.

Lima perkara yang sebenarnya ditimbang oleh bank

Margin anda bukan dicari daripada jadual kewarganegaraan. Ia dikira daripada lima pemboleh ubah ini.

1. Di mana pendapatan anda diperoleh, dan bolehkah ia disahkan

Ini faktor tunggal terbesar. Pendapatan yang diperoleh di luar negara, dalam mata wang asing, daripada majikan luar negara bermakna kerja pengesahan tambahan bagi bank serta risiko mata wang dan penguatkuasaan yang nyata. Pemohon dengan pendapatan Malaysia, atau dengan status pemastautin jangka panjang di sini, lazimnya mendapat terma yang jauh lebih baik.

2. Sama ada anda memegang status pemastautin Malaysia

Pemastautin tetap dianggap tempatan di bawah dasar banyak bank. Peserta MM2H bergantung pada bank — produk MM2H CIMB, contohnya, menukar terma yang lebih baik dengan syarat deposit tetap diletakkan dengan mereka.

3. Apa yang anda beli, dan di mana

Bank menjadi lebih ketat bagi jenis hartanah tertentu: unit berkeluasan kecil, apartmen servis dan SOHO, kawasan dengan bekalan baharu yang banyak, stok subsale yang lama. Sesetengah bank menolak projek tertentu terus.

4. Penilaian, bukan harga yang anda persetujui

Margin dikira atas penilaian, bukan atas harga dalam SPA anda. Ini lebih penting bagi pembeli asing berbanding tempatan, kerana sesetengah penjual menaikkan harga supaya jatuh tepat pada ambang negeri. Jika nilainya tidak sampai, anda menampung keseluruhan beza itu dengan tunai — dan kebenaran negeri juga mungkin gagal.

5. Berapa banyak hartanah yang anda sudah ada

Pinjaman perumahan Malaysia sedia ada memampatkan margin bagi yang seterusnya. Itu dasar berhemat dan tiada kaitan dengan kewarganegaraan.

🔴 Tiga perangkap pembeli asing pada bahagian pembiayaan

Menganggap "bank sudah lulus" bermakna "pembelian boleh disempurnakan". Itu dua pagar berasingan. Seksyen 433B(3) Kanun Tanah Negara menyatakan dengan jelas bahawa bukan warganegara yang mengambil gadaian atau lien tidak memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Jadi cagaran bank tidak pernah menjadi halangan — pindah milik yang menjadi halangan, dan itu memerlukan kebenaran negeri, tanpanya keseluruhan urus niaga terbatal. Apabila seseorang menggunakan "bank dah lulus, jangan risau" untuk mendorong anda menandatangani, ayat itu tidak membawa apa-apa kekuatan undang-undang.
Terlupa ada dua set yuran guaman. Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (P.U.(A) 207/2023, berkuat kuasa 15 Julai 2023) mengenakan skala yang sama bagi jual beli dan pindah milik dan bagi dokumen pinjaman dan cagaran: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), kemudian 1% bagi RM7,000,000 berikutnya. Mengambil pinjaman bermakna membayar kedua-duanya. Tambah duti setem pinjaman dan yuran penilaian, kemudian tambah yuran permohonan kebenaran negeri dan levi yang hanya warga asing bayar.
Menyangka pengecualian duti setem rumah pertama terpakai kepada anda. Tidak. Pengecualian pindah milik rumah pertama mahupun pengecualian perjanjian pinjaman tidak tersedia kepada pembeli asing. Dan mulai 1 Januari 2026 duti setem pindah milik bagi bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap ialah 8% rata — lihat panduan kos penuh.

Buat ikut susunan ini, bukan terbalik

Berbincang dengan bank sebelum melihat hartanah
Bawa struktur pendapatan sebenar anda kepada sekurang-kurangnya dua bank dan tanya: bagi seseorang dengan status dan pendapatan seperti saya, pada harga dan jenis hartanah ini, lebih kurang berapa margin yang anda tawarkan? Barulah bajet anda nyata.
Dapatkannya secara bertulis, bukan "sepatutnya boleh"
Petunjuk lisan tidak bernilai pada hari anda tidak dapat menampung bezanya. Minta surat tawaran atau kelulusan indikatif bertulis yang menyatakan margin dan syaratnya.
Awalkan penilaian
Margin dikira atas penilaian. Jangan mendapat tahu selepas menandatangani bahawa penilaian lebih rendah daripada harga yang dipersetujui — pada ketika itu pilihan anda hanya tunai tambahan atau ingkar.
Sahkan secara berasingan bahawa warga asing boleh memegang hartanah itu
Kelulusan bank dan kelayakan undang-undang ialah soalan berbeza. Bank mungkin sanggup memberi pinjaman bagi geran individu bertanah di Selangor atau pegangan bebas di Perak yang anda tidak dibenarkan miliki. Mulakan dengan apa warga asing tidak boleh beli.
Bajetkan kedua-dua set yuran guaman, duti setem, yuran kebenaran dan levi
Kebanyakan orang membajetkan deposit sahaja lalu tersekat pada yang lain. Senarai penuh dalam panduan kos.

Hantar situasi anda dan kami tinjau bank — sebelum anda menandatangani

Beritahu kami dari mana pendapatan anda datang, status anda (MM2H atau PR, jika ada), serta negeri dan jenis hartanah yang anda pertimbangkan. Kami akan cari julat margin yang realistik dan bank mana yang melayan kes seperti ini dengan baik. (Membuka WhatsApp. Tiada spam, tiada obligasi.)

Tinjau bank untuk saya →

Atau semak dahulu projek anda sendiri — kadar jualan, status rasmi, rekod pemaju →

Atau beritahu Sifu AI apa yang anda cari dalam satu ayat — dipadankan dengan data sebenar →

Soalan lazim

Bolehkah warga asing mendapat pinjaman perumahan di Malaysia?

Ya. Dasar Pertukaran Asing Bank Negara secara nyata membenarkan bukan pemastautin meminjam dalam ringgit di Malaysia untuk membeli hartanah Malaysia, dan ia tidak menetapkan had margin pembiayaan warga asing. Sama ada anda diluluskan, dan pada margin berapa, ditentukan oleh dasar kredit setiap bank.

Berapa margin pembiayaan maksimum untuk warga asing?

Tiada maksimum berkanun. Kami tidak menemui dokumen rasmi yang menetapkan had khusus warga asing, jadi kami tidak mengulang angka "70%" yang meluas disebut. Satu angka bersumber yang boleh kami berikan ialah halaman pembiayaan hartanah MM2H CIMB, mengiklankan sehingga 85% termasuk MRTA/MLTA, yuran guaman dan penilaian (ketiga-tiganya berhad 5% secara gabungan), bersyarat deposit tetap diletakkan dengan CIMB. Itu produk satu bank, bukan pasaran. Dalam amalan anda memerlukan kelulusan indikatif bertulis daripada dua bank atau lebih.

Adakah MM2H memudahkan pembiayaan?

Di sesetengah bank, ya — CIMB mempunyai produk khusus untuk peserta MM2H. Tetapi itu terma komersial yang ditawarkan bank, bukan hak undang-undang yang diberikan oleh MM2H, dan ia lazimnya membawa syarat seperti meletakkan deposit dengan bank tersebut. Jangan anggap ia sebagai sebab untuk memohon MM2H; mulakan dengan perlukah MM2H untuk membeli.

Jika bank meluluskan pinjaman saya, adakah itu bermakna pembelian boleh disempurnakan?

Tidak. Itu dua pagar berasingan. Seksyen 433B(3) Kanun Tanah Negara menyatakan bukan warganegara yang mengambil gadaian atau lien tidak memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri — jadi cagaran bank tidak pernah menjadi bahagian yang sukar. Yang menentukan sama ada urus niaga itu wujud ialah kebenaran Pihak Berkuasa Negeri bagi pindah milik; tanpanya, seksyen 433C menjadikan urus niaga itu terbatal.

Bolehkah pembeli asing menggunakan pengecualian duti setem rumah pertama?

Tidak. Pengecualian pindah milik rumah pertama mahupun pengecualian perjanjian pinjaman tidak tersedia kepada pembeli asing. Dan mulai 1 Januari 2026, duti setem pindah milik bagi bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap Malaysia ialah 8% rata atas balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi — bukan skala berperingkat tempatan.