Panduan Pembeli · FOREIGNER

Kebenaran Pindah Milik: Pagar Yang Sebenarnya Menentukan Pembelian Anda

Q: Adakah warga asing sentiasa memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di Malaysia?

Ya, di setiap negeri. Seksyen 433B(1) Kanun Tanah Negara mewajibkan bukan warganegara atau syarikat asing mendapatkan kelulusan bertulis terdahulu Pihak Berkuasa Negeri. Seksyen 433C menjadikan sebarang urus niaga yang melanggarnya terbatal. Sabah dan Sarawak berada di luar Kanun Tanah Negara, tetapi masing-masing mempunyai statut dan proses kebenaran sendiri — tiada jalan mengelak.

Q: Berapa lama kebenaran negeri mengambil masa?

Tiada tempoh yang diterbitkan. Kami tidak menemui komitmen masa pemprosesan yang diterbitkan oleh mana-mana negeri, jadi kami tidak mengulang angka "satu hingga tiga bulan" yang beredar dalam talian. Satu-satunya angka bersumber ialah di peringkat persekutuan: keputusan dalam 10 hari bekerja bagi permohonan lengkap — tetapi itu hanya terpakai kepada perolehan melebihi RM20 juta atau melibatkan pencairan ekuiti Bumiputera, yang tidak pernah disentuh pembeli kediaman biasa. Tanya peguam pindah milik anda untuk angka semasa yang sebenar.

Q: Bank sudah meluluskan pinjaman saya — adakah itu memadai?

Ia tiada kaitan. Seksyen 433B(3) Kanun Tanah Negara menyatakan bahawa bukan warganegara yang mengambil gadaian atau lien tidak memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Cagaran bank tidak pernah disekat, jadi kelulusannya tidak menyatakan apa-apa tentang sama ada anda boleh menyempurnakan pembelian. Yang menentukannya ialah kebenaran negeri bagi pindah milik.

Q: Saya berada di luar negara — bolehkah saya tandatangan surat kuasa wakil dan biar orang lain uruskan?

Tidak. Seksyen 433F Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa sebarang suratikatan atau suratcara yang disempurnakan oleh bukan warganegara di bawah surat kuasa wakil berkenaan tanah berimilik adalah terbatal, dan jika ia suratcara urus niaga, tidak boleh didaftarkan. Menandatangani surat kuasa di rumah dan menyerahkannya kepada saudara atau ejen ialah naluri pertama kebanyakan pembeli luar negara — dan ia tertutup kepada warga asing di sini. Rancang untuk menandatangani sendiri, atau tanya peguam anda apa alternatif yang mematuhi undang-undang.

Harga cukup, pinjaman lulus, kontrak ditandatangani — tanpa kebenaran ini urus niaga terbatal di sisi undang-undang. Siapa memohon, berapa kosnya, berapa lama, dan apa jadi kepada deposit anda jika ditolak.

Oleh Sidang Pengarang PropertySifu · Dikemas kini Ogos 2026 · 9 minit bacaan

Baca ini dahulu

Setiap negeri, setiap pembeli asing: anda mesti mendapatkan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu sebelum boleh memperoleh hartanah itu. Itu seksyen 433B(1) Kanun Tanah Negara. Ia bukan formaliti pentadbiran — seksyen 433C menyatakan bahawa sebarang urus niaga yang melanggar 433B adalah terbatal (null and void).

Ramai pembeli meninggalkannya ke saat akhir kerana "bank dah lulus". Itu mencampuradukkan dua pagar berbeza: seksyen 433B(3) menyatakan dengan jelas bahawa gadaian yang diambil pemberi pinjaman tidak memerlukan kebenaran negeri langsung. Bahagian pembiayaan tidak pernah menjadi bahagian yang sukar. Pindah milik yang sukar.

🔴 Perkara paling penting di sini: undang-undang membatalkan urus niaga, ia tidak menjamin deposit anda dipulangkan. Itu bergantung sepenuhnya pada sama ada kontrak anda menyatakan urus niaga bersyarat kepada kebenaran, dan jika gagal, deposit dikembalikan sepenuhnya. Tanpa klausa itu, penolakan boleh meragut wang anda sekali dengan hartanah.

Apa yang statut sebenarnya peruntukkan

Empat peruntukan menentukan keseluruhan pagar ini:

Seksyen 433B(1) — bukan warganegara atau syarikat asing boleh memperoleh tanah berimilik, tetapi hanya selepas kelulusan bertulis terdahulu Pihak Berkuasa Negeri atas permohonan bertulis. Ia merangkumi pindah milik, amanah, pendaftaran sebagai wakil, dan memorial pindah hak semasa pewarisan.
Seksyen 433C — sebarang pelupusan, urus niaga atau perbuatan yang melanggar 433B adalah terbatal. Kebenaran bukan "elok ada"; tanpanya urus niaga itu tidak wujud.
Seksyen 433B(3) — bukan warganegara yang mengambil gadaian atau lien tidak memerlukan kelulusan negeri. Itulah sebabnya bahagian pembiayaan boleh berjalan lancar sementara pindah milik anda tersekat.
Seksyen 433F — sebarang suratikatan atau suratcara yang disempurnakan oleh bukan warganegara di bawah surat kuasa wakil ke atas tanah berimilik adalah terbatal, dan jika ia suratcara urus niaga, tidak boleh didaftarkan. Laluan "tandatangan surat kuasa di rumah dan biar orang lain uruskan" tertutup.

🔴 Sabah dan Sarawak tidak tertakluk kepada ini. Kanun Tanah Negara terpakai kepada Semenanjung Malaysia sahaja. Sabah beroperasi di bawah Ordinan Tanah Sabah (Bab 68) dan Sarawak di bawah Kanun Tanah Sarawak — statut berbeza, prosedur berbeza, pejabat berbeza. Mana-mana artikel yang memberitahu anda s.433B terpakai di seluruh negara tidak boleh dipercayai.

Dua negeri yang angka rasminya dapat kami sahkan

Pulau Pinang

Selangor

Siapa boleh memfailkan

Hanya melalui peguam, kepada pejabat tanah negeri (dinyatakan dalam garis panduan rasmi)

Bukan warganegara atau syarikat asing ialah pemohon; borang difailkan di kaunter Bahagian Pembangunan Tanah, Aras 4

Yuran permohonan (kediaman, individu asing)

RM10,000 setiap geran (PR RM2,000; syarikat RM20,000)

RM200 setiap geran

Yuran rayuan

Jadual berasingan (dari RM2,000 bagi individu kediaman)

RM1,000 setiap geran

Levi kelulusan

3% daripada nilai perolehan; 1.5% bagi strata pulau antara RM1j dan RM1.5j (SPA bertarikh dari 1 Julai 2017)

Tiada levi peratusan — halaman rasmi hanya menyenaraikan dua yuran di atas

Tarikh akhir membayar levi

🔴 Dalam 30 hari dari surat kelulusan; bayaran lewat perlu lanjutan (RM500 setiap geran); selepas satu tahun kelulusan luput

Tidak berkenaan

Jika ditolak

Rayuan kepada Pengarah Tanah dan Galian; permohonan yang ditolak tidak membayar 3% itu

Rayuan dengan pembayaran yuran rayuan

Setakat

Garis panduan pejabat tanah negeri, 1 Ogos 2024

Halaman pejabat tanah negeri, dikemas kini 2 April 2026

🔴 Berapa lama ia mengambil masa? Kami tidak memberi angka, dan inilah sebabnya

Anda akan membaca "satu hingga tiga bulan di KL, tiga hingga empat di Pulau Pinang, enam bulan di Malaysia Timur" di merata tempat. Kami tidak menemui satu pun komitmen masa pemprosesan peringkat negeri yang diterbitkan. Angka-angka itu datang daripada blog dan artikel agensi tanpa sumber. Peraturan kami: jika kami tidak dapat mencari sumbernya, kami tidak mencetaknya.

Apa yang dapat kami sahkan terhad kepada dua perkara:

Di peringkat persekutuan (yang hanya terpakai kepada perolehan melebihi RM20 juta atau melibatkan pencairan ekuiti Bumiputera — bukan pembeli kediaman biasa): keputusan dalam 10 hari bekerja bagi permohonan lengkap, mengikut perenggan 13 garis panduan persekutuan.
Johor dilaporkan telah memendekkan prosesnya daripada 70 hari kepada 21 hari. Itu laporan berita, bukan komitmen perkhidmatan yang diterbitkan.

Jadi langkah yang betul ialah bertanya kepada peguam pindah milik anda, sebelum anda menandatangani, berapa lama negeri itu mengambil masa sekarang. Mereka ada fail terkini; angka itu nyata. Kemudian pastikan tempoh itu ditulis ke dalam tempoh penyempurnaan SPA anda.

Enam langkah untuk melepasi pagar ini

Masukkan syaratnya sebelum anda membayar deposit
Borang tempahan dan SPA anda mesti menyatakan urus niaga bersyarat kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan jika gagal, deposit dikembalikan sepenuhnya. Statut tidak akan melindungi wang itu; kontrak yang melindunginya.
Sahkan dahulu bahawa hartanah itu memang boleh diluluskan
Adakah ia mencapai harga minimum negeri? Bolehkah warga asing memegang jenis geran itu? Adakah ia unit kuota Bumiputera atau kos rendah? Gagal mana-mana dan penolakan pasti — mulakan dengan ambang negeri dan apa warga asing tidak boleh beli.
Gunakan peguam pindah milik yang pernah mengendalikan fail pembeli asing
Di Pulau Pinang ia wajib difailkan oleh peguam. Tanya berapa banyak yang mereka kendalikan baru-baru ini dan berapa lama negeri itu mengambil masa sekarang.
Bajetkan yuran permohonan dan levi
Pulau Pinang mengenakan individu asing RM10,000 setiap geran serta levi 3%; Selangor mengenakan RM200. Jurangnya mencecah puluhan ribu — jangan sekali-kali menganggar kos negeri anda daripada angka negeri lain.
Sebaik kebenaran tiba, uruskan tarikh akhir levi
Pulau Pinang mewajibkan pembayaran dalam 30 hari dari surat kelulusan; bayaran lewat perlu permohonan lanjutan berasingan, dan selepas setahun kelulusan luput dan anda bermula semula. Letakkan tarikh itu dalam kalendar anda.
Tandatangan sendiri — jangan bergantung pada surat kuasa wakil
Seksyen 433F menjadikan suratcara tanah yang disempurnakan oleh bukan warganegara di bawah surat kuasa terbatal dan tidak boleh didaftarkan. Rancang perjalanan anda, atau tanya peguam apa alternatif yang mematuhi undang-undang.

Hantar negeri dan projek — kami semak sama ada pagar ini boleh dilepasi

Kami akan semak sama ada hartanah itu terbuka kepada warga asing di negeri berkenaan dan sama ada ia mencapai ambang, kemudian beritahu anda laluan kebenaran mana yang terpakai dan yuran yang perlu dijangka. (Membuka WhatsApp. Tiada spam, tiada obligasi.)

Semak pagar ini untuk saya →

Atau semak dahulu projek anda sendiri — kadar jualan, status rasmi, rekod pemaju →

Atau beritahu Sifu AI apa yang anda cari dalam satu ayat — dipadankan dengan data sebenar →

Soalan lazim

Adakah warga asing sentiasa memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di Malaysia?

Ya, di setiap negeri. Seksyen 433B(1) Kanun Tanah Negara mewajibkan bukan warganegara atau syarikat asing mendapatkan kelulusan bertulis terdahulu Pihak Berkuasa Negeri. Seksyen 433C menjadikan sebarang urus niaga yang melanggarnya terbatal. Sabah dan Sarawak berada di luar Kanun Tanah Negara, tetapi masing-masing mempunyai statut dan proses kebenaran sendiri — tiada jalan mengelak.

Berapa lama kebenaran negeri mengambil masa?

Tiada tempoh yang diterbitkan. Kami tidak menemui komitmen masa pemprosesan yang diterbitkan oleh mana-mana negeri, jadi kami tidak mengulang angka "satu hingga tiga bulan" yang beredar dalam talian. Satu-satunya angka bersumber ialah di peringkat persekutuan: keputusan dalam 10 hari bekerja bagi permohonan lengkap — tetapi itu hanya terpakai kepada perolehan melebihi RM20 juta atau melibatkan pencairan ekuiti Bumiputera, yang tidak pernah disentuh pembeli kediaman biasa. Tanya peguam pindah milik anda untuk angka semasa yang sebenar.

Jika kebenaran ditolak, adakah deposit saya dipulangkan?

Itu bergantung pada kontrak anda, bukan pada undang-undang. Seksyen 433C membatalkan urus niaga; ia tidak menyebut apa-apa tentang deposit anda. Jadi borang tempahan dan SPA anda mesti menyatakan urus niaga bersyarat kepada kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan jika gagal, deposit dikembalikan sepenuhnya. Tanpa klausa itu, penolakan boleh meragut hartanah dan wang anda. Minta peguam anda tunjukkan klausa itu sebelum anda menandatangani.

Siapa mengemukakan permohonan — saya atau peguam saya?

Dalam amalan peguam pindah milik pembeli yang memfailkannya. Di Pulau Pinang ia wajib — garis panduan pejabat tanah negeri menyatakan permohonan perolehan oleh warga asing hanya boleh dikemukakan melalui peguam. Halaman rasmi Selangor menamakan bukan warganegara atau syarikat asing sebagai pemohon, dengan borang difailkan di kaunter pejabat tanah. Jadi jika ada yang menawarkan untuk "uruskan kelulusan" untuk anda di Pulau Pinang, tawaran itu tidak sah.

Bank sudah meluluskan pinjaman saya — adakah itu memadai?

Ia tiada kaitan. Seksyen 433B(3) Kanun Tanah Negara menyatakan bahawa bukan warganegara yang mengambil gadaian atau lien tidak memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri. Cagaran bank tidak pernah disekat, jadi kelulusannya tidak menyatakan apa-apa tentang sama ada anda boleh menyempurnakan pembelian. Yang menentukannya ialah kebenaran negeri bagi pindah milik.

Saya berada di luar negara — bolehkah saya tandatangan surat kuasa wakil dan biar orang lain uruskan?

Tidak. Seksyen 433F Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa sebarang suratikatan atau suratcara yang disempurnakan oleh bukan warganegara di bawah surat kuasa wakil berkenaan tanah berimilik adalah terbatal, dan jika ia suratcara urus niaga, tidak boleh didaftarkan. Menandatangani surat kuasa di rumah dan menyerahkannya kepada saudara atau ejen ialah naluri pertama kebanyakan pembeli luar negara — dan ia tertutup kepada warga asing di sini. Rancang untuk menandatangani sendiri, atau tanya peguam anda apa alternatif yang mematuhi undang-undang.