Pinjaman perumahan bekerja sendiri: cara lulus tanpa slip gaji

Bank membina semula pendapatan anda daripada bukti, kemudian mendiskaunkannya kerana ia turun naik. Pemohon bergaji ada majikan yang mengesahkan angkanya; anda tiada, jadi empat perkara menentukan keputusan.

1. Penyata bank. Senarai semak RHB Islamic minta penyata akaun semasa 6 bulan terkini, dan Hong Leong Bank minta penyata bank atau buku simpanan 6 bulan terkini (kedua-dua halaman disemak 5 Oktober 2026). Bank mengira purata kredit bulanan daripadanya. Satu bayaran projek yang besar tidak banyak menaikkan purata, dan tunai yang tidak pernah masuk akaun bank, bagi tujuan pinjaman, ialah pendapatan yang anda tidak ada.

2. Diskaun atas pendapatan. Orang bank memanggilnya haircut: bank hanya mengira sebahagian daripada purata itu sebagai pendapatan. Tiada bank di Malaysia yang menerbitkan peratusannya, dan ia berbeza mengikut bank, jenis perniagaan dan sejauh mana kredit itu stabil. Sebab itu contoh kiraan di bawah menunjukkan empat senario, bukan satu jawapan.

3. Borang cukai. Kedua-dua bank minta Borang B terkini bersama resit bayaran cukai. Borang B ialah borang LHDN untuk sesiapa yang ada pendapatan perniagaan: pemilik tunggal, freelancer, dan ejen yang dibayar komisen sebagai kontraktor bebas. Jika komisen anda dibayar oleh majikan bersama gaji dan anda ada borang EA, anda failkan Borang BE dan bank menganggap anda pekerja dengan gaji berubah-ubah. Baki bank yang sihat di sebelah borang cukai yang hampir kosong memberitahu bank bahawa pendapatan itu tidak diisytiharkan, dan angka yang diisytiharkan itulah yang bank boleh pertahankan.

4. Pendaftaran dan usia perniagaan. RHB Islamic minta borang pendaftaran SSM (Suruhanjaya Syarikat Malaysia): Borang A, B atau D untuk milikan tunggal atau perkongsian, Borang 24 dan 49 untuk Sdn Bhd. Senarai semak bank tempatan yang kami baca tidak mencetak usia minimum perniagaan; halaman pinjaman hartanah rentas sempadan CIMB minta pemohon bekerja sendiri sekurang-kurangnya 2 tahun berniaga dan 2 tahun taksiran cukai, dan itu panduan yang munasabah tentang apa yang bank suka lihat.

Ujian DSR kemudian dibuat atas pendapatan yang bank kira. Bank lazimnya menerima DSR di bawah 60%, dan ada yang sampai sekitar 70% untuk berpendapatan tinggi; butirannya dalam panduan DSR kami, dan aliran permohonan penuh dalam panduan permohonan pinjaman perumahan.

Kerana bank memberi pinjaman atas pendapatan yang dikiranya, bukan pendapatan yang anda peroleh. Ambil seorang freelancer yang akaunnya menunjukkan purata kredit RM9,000 sebulan, dengan satu ansuran kereta RM800 dan tiada hutang lain. Kami guna siling DSR 60%, pinjaman 35 tahun dan 4.00% setahun.

Tiga pengajaran. Pertama, pinjaman kereta RM800 itu memakan kira-kira RM181,000 kuasa meminjam anda pada kadar dan tempoh ini; setiap RM100 hutang bulanan yang dilangsaikan memulangkan kira-kira RM22,600. Kedua, bahagian pendapatan yang bank kira mengubah keputusan jauh lebih besar daripada beza kecil pada kadar faedah, jadi itulah soalan untuk pegawai bank. Ketiga, pendapatan yang diisytiharkan menjadi had segalanya: jika Borang B anda bersamaan RM4,000 sebulan, bank yang bermula daripada angka diisytihar hanya ada ruang RM1,600 selepas pinjaman kereta, iaitu pinjaman kira-kira RM361,000, bukan RM673,000.

Tukar apa-apa jumlah pinjaman kepada angka bulanan dengan kalkulator bayaran kami, lihat jadual standard dalam ansuran bulanan pinjaman perumahan 2026, dan bajetkan bahagian tunai dengan kos tersembunyi membeli hartanah.

Anda ada empat jalan, dan jaminan kerajaan ialah yang kebanyakan pembeli bekerja sendiri belum pernah dengar.

Guna jaminan SJKP. Skim Jaminan Kredit Perumahan ialah jaminan daripada syarikat di bawah Kementerian Kewangan yang membolehkan bank meluluskan pembeli rumah pertama yang tiada pendapatan tetap. Syarat di sjkp.com.my, disemak 5 Oktober 2026:

Bank masih menetapkan kadar dan masih menyemak rekod anda. Baik buruk meminjam harga penuh ada dalam panduan SJKP kami.

Tambah peminjam bersama. Pasangan, ibu bapa atau adik-beradik yang bergaji menambah pendapatan mereka yang dikira kepada pendapatan anda, dan hutang mereka juga. Jika nama mereka turut masuk dalam hak milik, mereka bukan lagi pembeli kali pertama bagi pengecualian duti setem apabila membeli rumah sendiri kelak. Pilihan pemilikan ada dalam membeli atas nama bersama.

Bawa deposit lebih besar. Meminjam 80% dan bukan 90% mengecilkan pinjaman yang bank perlu luluskan. Akaun Sejahtera KWSP anda (dahulu Akaun 2) boleh membiayainya; lihat pengeluaran KWSP untuk beli rumah.

Turunkan harga, atau tunggu. Rumah yang lebih kecil sekarang, atau enam bulan lagi penyata yang bersih dan satu lagi Borang B, selalunya menjadi beza antara lulus dan tolak. Jika bank sudah menolak, apa perlu dibuat selepas pinjaman ditolak menerangkan urutan pembaikan. Semak mana-mana projek di Semak Projek sebelum anda habiskan usaha itu.