Pinjaman rumah ketiga 70%: cara had LTV Bank Negara berfungsi pada 2026, cara bank mengira pinjaman anda, dan kenapa jalan pintas biasa gagal

Ya, ia berkuat kuasa, dan perkataannya tidak berubah sejak Bank Negara mengeluarkannya pada November 2010. Kenyataan bank pusat, "Measures in Promoting a Stable and Sustainable Property Market and Sound Financial and Debt Management of Households" (3 November 2010), mengenakan serta-merta "nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) maksimum 70%, yang terpakai kepada kemudahan pembiayaan rumah ketiga yang diambil oleh seorang peminjam", untuk membendung pembelian spekulatif yang menolak harga di lokasi tertentu. Pinjaman rumah pertama dan kedua secara jelas dibiarkan pada LTV yang polisi kredit dalaman setiap bank benarkan, yang secara praktikal sehingga 90% untuk warganegara Malaysia.

Dua langkah pengiring penting untuk pelabur: pada Disember 2011 Bank Negara menghadkan pinjaman perumahan kepada peminjam bukan individu (syarikat) pada 60% LTV, dan langkah kemudian menghadkan tempoh pinjaman perumahan. Jadi tangganya begini:

Perhatikan perkataan perumahan. Langkah Bank Negara meliputi pembiayaan hartanah kediaman; pinjaman untuk kedai, pejabat dan unit industri berada di luarnya, walaupun masih dikira dalam DSR anda. Apartmen servis atas hakmilik komersial dilayan sebagai kediaman untuk tujuan ini oleh bank (menurut ringkasan amalan bank oleh blog cukai dan perniagaan NBC) - jika ia rumah, ia pinjaman perumahan.

Bank mengira bilangan pinjaman perumahan tertunggak yang tertera dalam CCRIS anda pada hari mereka menilai anda. Ringkasan amalan bank yang diterbitkan yang kami semak (PropCashflow 2026, NextSix 2026, NBC) bersetuju tentang mekanismenya:

• Pinjaman yang telah selesai tidak dikira. Sebaik sahaja pinjaman ditebus sepenuhnya dan ditutup dalam CCRIS, ia gugur. Tebus pinjaman lama sebelum memohon dan anda turun semula tangga - tetapi beri dua hingga tiga bulan untuk CCRIS dikemas kini selepas penyelesaian, atau bank masih nampaknya.
• Pinjaman bersama dikira penuh terhadap setiap peminjam. Pinjaman yang anda tandatangan bersama adik-beradik pada 2015 ialah salah satu daripada dua anda, walaupun adik-beradik itu membayar setiap ansuran. Dan peraturan tercetus jika mana-mana pemohon pada pinjaman baharu sudah ada dua: contoh NBC ialah Encik A dengan dua pinjaman tertunggak memohon bersama Cik B yang tiada - pinjaman bersama dihadkan pada 70%.
• Hartanah yang dimiliki sepenuhnya tidak dikira. Lima rumah tanpa pinjaman ialah peminjam pinjaman pertama untuk yang keenam.
• Kedai dan pejabat hakmilik komersial tidak dikira sebagai pinjaman perumahan; apartmen servis yang anda diami atau sewakan dikira.
• Pinjaman atas nama syarikat berada dalam CCRIS syarikat, bukan anda, tetapi syarikat itu sendiri dihadkan pada 60% dan bank akan meminta jaminan peribadi anda - yang kemudian muncul dalam CCRIS anda sebagai jaminan.
• Membiayai semula pinjaman sedia ada tidak menambah kiraan, tetapi membiayai semula untuk mengeluarkan ekuiti dinilai sebagai kemudahan baharu atas hartanah itu.

Kiraan itu tentang kapasiti dan juga polisi: dua ansuran sedia ada itu duduk penuh dalam DSR anda, dan pendapatan sewa diiktiraf sebahagian sahaja dan hanya dengan perjanjian penyewaan dan kredit bank. Walaupun had 70% bukan kekangan yang mengikat, DSR selalunya ya - lalui panduan DSR sebelum anda mengharapkan kelulusan ketiga.

RM100,000 lebih semasa tandatangan, campur bahagian tunai lebih tinggi untuk setiap kos kemasukan lain. Bayaran muka ialah angka yang kelihatan; yang kurang kelihatan ialah 10% semasa PJB dan baki semasa penyempurnaan kedua-duanya berskala dengan kekurangan itu. Menggunakan unit RM500,000 - jalur harga banyak senarai kami, contohnya Anya Residence @ Shorea Park di Puchong, dari RM492,000, pegangan bebas:

Duti setem atas pindah milik, yuran guaman untuk PJB dan pinjaman, serta penilaian ditambah di atas dalam kedua-dua lajur; senarai terperinci penuh ada dalam tunai diperlukan untuk kondo RM500k. Dua akibat yang pelabur pandang rendah: pertama, ansuran lebih rendah tidak membantu DSR anda sebanyak yang anda harap, kerana dua pinjaman sedia ada masih ada; kedua, RM100,000 yang terikat sebagai ekuiti tambahan memberi anda kadar pinjaman (4%+) tetapi tiada yang lain - untuk unit berhasil 3-4% kasar, hartanah ketiga biasanya pulangan tunai lebih buruk daripada dua yang pertama. Jika anda bergantung pada KWSP, ambil perhatian formula pengeluaran beli rumah memberi elaun lebih besar pada pembiayaan 70% (harga tolak pinjaman campur 10%) tetapi hanya jika ini rumah pertama atau kedua anda yang dibiayai KWSP.

Hanya jika orang atau syarikat itu benar-benar layak sendiri - dan setiap laluan ada kos yang orang temui selepas yuran tempahan.

1. Atas nama pasangan tanpa pinjaman. Sah, dan biasa. Masalahnya: pasangan mesti lulus DSR atas pendapatan mereka sahaja, kerana menambah anda sebagai peminjam bersama mengimport dua pinjaman anda dan mencetuskan had. Jika pendapatan pasangan tidak dapat menampung ansuran, bank akan meminta anda - dan anda kembali ke 70%. Ia juga bermakna hartanah itu milik mereka di sisi undang-undang; semasa perceraian, kematian atau pergaduhan keluarga itu penting. Mekanisme pusaka dan pemilikan ada dalam pembelian hartanah nama bersama.
2. Atas nama anak dewasa. Logik yang sama: anak mesti layak sendiri. Seorang berusia 24 tahun bergaji RM3,500 tidak akan menampung pinjaman RM350,000, dan ibu bapa yang menjaminnya meletakkan jaminan itu dalam CCRIS ibu bapa. Bank juga nampak helah pinjaman 90% kepada graduan baharu dengan ibu bapa membayar ansuran daripada akaun ibu bapa.
3. Atas nama Sdn Bhd. Langkah Disember 2011 Bank Negara sendiri menghadkan pinjaman perumahan bukan individu pada 60% - lebih teruk daripada 70%. Tambah kos pemerbadanan syarikat dan pematuhan tahunan, cukai korporat atas pendapatan sewa, dan layanan CKHT semasa pelupusan, dan laluan syarikat hanya masuk akal untuk portfolio yang dipegang jangka panjang dengan akaun yang betul. Ia bukan cara untuk mendapatkan pinjaman 90%.
4. Langsaikan satu pinjaman dulu. Satu-satunya jalan pintas yang sebenarnya peraturan berfungsi seperti direka. Tebus pinjaman tertunggak terkecil, tunggu CCRIS dikemas kini, dan pembelian seterusnya ialah pinjaman kedua semula. Jika anda ada tunai untuk berbuat demikian, bandingkan dengan sekadar membayar deposit 30% - kiraannya selalunya lebih kurang sama.

Siapa yang tidak patut membeli hartanah ketiga berpinjaman langsung: sesiapa yang DSRnya melebihi 50% atas dua yang sedia ada, sesiapa yang mengharapkan penyewa membayar ansuran dari hari pertama, dan sesiapa yang belum membaca apa yang berlaku apabila projek berdaftar KPKT lewat - tanda bahaya sebelum membeli kondo kami ialah senarai semak pra-tempahan.